전 주인이 불법 증축했는데 이행강제금이 저한테 나와요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 매매나 상속으로 건물 소유권을 넘겨받은 뒤에야, 그 건물에 오래전부터 불법 증축 부분이 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되고 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 통지서를 받는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들이 가장 먼저 하는 말은 “저는 손도 안 댔는데요”, “증축은 전 주인이 한 건데 왜 저한테 나오나요”입니다. 그런데 막상 구청에 문의하면 “소유자 명의로 부과되는 것이라 어쩔 수 없다”는 답만 돌아오고, 억울한 마음에 이의를 제기해도 그대로 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 시정명령과 이행강제금의 대상은 위반행위를 저지른 사람이 아니라 지금 그 건축물을 소유·관리하는 사람이라는 법리를 일관되게 확인하고 있습니다. 매수 당시 위반 사실을 몰랐다는 사정만으로는 부과 자체를 피하기 어렵지만, 대신 부과액을 줄일 수 있는 별도의 제도적 통로가 마련되어 있습니다.

아래에서는 전 주인이 저지른 불법 증축에 대해 왜 지금의 소유자에게 이행강제금이 나오는지, 그리고 부과액을 줄이거나 다투기 위해 무엇을 확인해야 하는지 관련 법령과 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 전 주인이 지은 불법 증축물이라도 이행강제금은 현재 소유자에게 부과됩니다

이행강제금은 위반행위를 한 사람이 아니라 지금 건축물을 지배하는 사람을 상대로 하는 제도입니다.

건축법 제79조 제1항은 허가권자가 위반 건축물에 대해 시정명령을 내릴 수 있는 상대방을 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이른바 “건축주등”)로 정하고 있습니다. 위반행위를 실제로 저지른 사람뿐 아니라, 지금 그 건물을 소유하거나 점유하고 있는 사람도 시정명령의 상대방이 될 수 있다는 뜻입니다.

이행강제금은 형사처벌과 성격이 다릅니다. 시정명령을 이행하지 않고 있는 상태 자체를 이유로, 시정할 때까지 심리적 압박을 주어 의무 이행을 간접적으로 강제하는 행정상 수단입니다. 즉 과거에 누가 불법 증축을 했는지를 벌하는 것이 아니라, 지금 위법한 상태가 계속되고 있다는 사실 자체에 초점을 맞춥니다.

그래서 건물을 매수한 시점에 이미 증축이 끝나 있었더라도, 등기부상 소유자가 바뀌는 순간 그 위법 상태를 시정할 책임도 함께 넘어옵니다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다면, 매수 이후 관할 구청이 새 소유자 명의로 시정명령을 다시 발령하고, 기한 내 시정되지 않으면 이행강제금을 부과하는 절차가 이어집니다.

이행강제금은 잘못을 저지른 사람이 아니라, 지금 그 건물을 지배하고 있는 사람에게 향합니다.

2. 매수 당시 몰랐다는 사정만으로는 이행강제금 부과 자체를 막을 수 없습니다

선의취득 여부는 부과 여부를 뒤집지 못하고, 감경 사유로만 고려됩니다.

실무에서 가장 많이 듣는 항변이 “계약 당시 위반건축물인 줄 전혀 몰랐다”는 것입니다. 그러나 대법원은 시정명령·이행강제금 제도의 성격상 소유자가 직접 위반행위를 하지 않았어도 조치 대상이 될 수 있다는 점을 분명히 밝히고 있습니다.

위반 건축물의 소유자 등이 위반행위자가 아니더라도 행정청은 그에 대하여 시정명령을 할 수 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두27919 판결).

다만 “몰랐다”는 사정이 전혀 의미가 없는 것은 아닙니다. 건축법 시행령은 위반행위 후 소유권이 변경된 경우를 이행강제금 가중부과 사유에서 명시적으로 제외하고 있고(같은 영 제115조의3 제2항 단서), 별도로 이행강제금 감경 사유로도 규정해 기준 금액의 100분의 75까지 줄여주는 통로를 두고 있습니다(같은 영 제115조의4 제1항 제1호, 제2항 제1호). 부과 자체는 피할 수 없어도, 소유권이 위반행위 이후에 넘어왔다는 사실을 증명하면 금액을 크게 낮출 여지가 있다는 뜻입니다.

반대로 전 주인, 즉 매도인에게도 책임을 물을 길이 있습니다. 위반건축물이라는 사실을 알면서도 이를 고지하지 않고 매매계약을 체결했다면, 민법상 하자담보책임이나 고지의무 위반을 근거로 손해배상이나 매매대금 감액을 청구할 수 있습니다. 다만 이는 행정청을 상대로 한 이행강제금 부과와는 별개로 진행해야 하는 민사 절차입니다.

몰랐다는 사정은 부과 자체를 막지 못하지만, 감경과 전 주인에 대한 민사 청구의 근거는 됩니다.

3. 이행강제금을 줄이려면 위반행위와 소유권 변경의 선후관계를 증명해야 합니다

등기부등본과 건축물대장의 날짜가 감경 여부를 가릅니다.

75% 감경을 받으려면 “위반행위 후 소유권이 변경됐다”는 사실, 즉 증축 등 위반행위가 끝난 시점과 소유권을 취득한 시점의 선후관계를 객관적 자료로 입증해야 합니다.

가장 기본이 되는 자료는 건축물대장입니다. 건축물대장에는 위반건축물로 등재된 일자와 위반 내용이 함께 기재되어 있어, 그 등재일이 매매계약일보다 앞서 있는지를 확인할 수 있습니다. 등재일이 늦더라도 항공사진, 준공 관련 서류, 전 소유자와 주고받은 대화 기록 등으로 실제 증축 시점을 별도로 특정할 수 있는 경우도 있습니다.

여기에 등기부등본상 소유권이전등기일과 매매계약서상 계약체결일을 함께 정리하면, 관할 구청 담당자나 행정심판위원회에 소유권 변경이 위반행위 이후에 이루어졌다는 점을 구체적으로 소명할 수 있습니다. 자료가 애매하면 감경 신청 자체가 반려되거나, 감경 비율을 두고 다시 다투어야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

또한 연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물이라면, 지방자치단체 조례가 정한 범위에서 부과금액 자체를 2분의 1까지 낮춰 부과하도록 정한 규정도 함께 검토할 만합니다.

위반행위와 소유권 변경의 선후관계를 날짜로 증명하는 것이 감경의 출발점입니다.

4. 시정하지 않으면 이행강제금은 반복 부과되며 총액이 계속 불어납니다

1년에 최대 2회, 시정될 때까지 무한히 반복되는 구조라 방치할수록 불리해집니다.

건축법 제80조 제1항은 위반 유형별로 이행강제금 산정 기준을 나누고 있습니다. 건폐율이나 용적률을 초과했거나 허가·신고 없이 건축한 경우에는 건축물 1제곱미터당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액을 기준으로, 건폐율 초과는 100분의 80, 용적률 초과는 100분의 90, 무허가 건축은 100분의 100, 무신고 건축은 100분의 70의 비율을 곱해 금액이 정해집니다. 그 밖의 위반 유형은 건축물 시가표준액의 100분의 10 범위에서 금액이 산정됩니다.

여기에 영리 목적의 위반이나 최근 3년 내 2회 이상 반복 위반 등에 해당하면 100분의 100 범위에서 가중까지 될 수 있습니다. 다만 앞서 본 것처럼 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 이 가중 대상에서 제외됩니다.

더 중요한 것은 반복 구조입니다. 허가권자는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 최대 2회의 범위에서 시정명령이 이행될 때까지 이행강제금을 반복해서 부과·징수할 수 있습니다. 원상복구 등으로 시정명령을 이행하면 그 시점부터 새로운 부과는 중지되지만, 그 전까지 이미 부과된 금액은 그대로 납부해야 합니다.

결국 “일단 버텨보자”는 대응은 총 부담을 키우는 방향으로만 작동합니다. 감경이나 불복 여부를 검토하더라도, 그와 별개로 원상복구나 합법화 가능성부터 먼저 확인하는 것이 총 부담을 줄이는 길입니다.

5. 이행강제금 통지서를 받으면 이런 순서로 대응해야 합니다

부과 전 계고와 부과 후 90일의 불복기간이 실질적인 방어선입니다.

이행강제금 부과는 통상 ①관할 허가권자(수원 지역이라면 수원시청 건축과 등 관할 지방자치단체)의 위반사실 확인 및 시정명령 발령 → ②시정기간 내 미이행 시 이행강제금을 부과·징수하겠다는 계고(戒告) 문서 발송 → ③계고에도 시정되지 않으면 금액·산정근거·납부기한·이의제기 방법을 구체적으로 밝힌 이행강제금 부과처분서 발송 → ④처분에 불복할 경우 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내 경기도행정심판위원회에 행정심판을 청구하거나 수원지방법원 행정부에 행정소송을 제기하는 순서로 진행됩니다.

통지서를 받은 뒤 감정적으로 항의부터 하기보다는, 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 실질적인 대응에 도움이 됩니다.

1. 건축물대장을 발급받아 위반건축물로 등재된 일자와 위반 내용을 확인합니다.

2. 등기부등본과 매매계약서로 소유권이전등기일과 위반행위(증축) 발생 시점의 선후관계를 정리합니다.

3. 이행강제금 부과처분서에 적힌 계고일·부과금액 산정근거를 확인하고, 이의제기·행정심판 기한(처분이 있음을 안 날부터 90일)을 계산합니다.

이 자료를 근거로 감경 신청과 불복 절차를 함께 준비하면, 부과액을 낮추거나 처분 자체의 위법 여부를 다툴 여지를 넓힐 수 있습니다. 특히 위반면적이나 산정근거에 오류가 있다면 감경과 별개로 처분 자체가 취소될 수도 있으므로, 통지서 문구를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

마치며

이행강제금 통지서는 대개 예고 없이 날아오기 때문에, 받은 사람 입장에서는 “내가 하지도 않은 일로 왜 나한테”라는 억울함이 앞서 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

이행강제금을 떠안게 된 새 소유자 입장에서는 소유권 변경 시점부터 자료로 정리해 감경과 불복 가능성을 함께 검토하는 것이 우선입니다. 반대로 위반 사실을 알면서도 고지하지 않고 건물을 넘긴 전 소유자 입장에서도, 뒤늦게 매수인으로부터 손해배상이나 매매대금 감액 청구를 받을 수 있다는 점에서 안심할 상황은 아닙니다.

저는 이행강제금 부과처분에 대한 감경·불복 대응과, 위반건축물을 고지받지 못하고 매수한 분들의 전 소유자 상대 손해배상·대금감액 청구를 모두 다뤄온 변호사로서, 소유권 변경 시점을 어떻게 증명하느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 사례를 여러 번 보아 왔습니다.

이행강제금 통지서를 받고 막막하시다면, 감경과 불복 가능성부터 함께 확인해야 할 시점입니다. 지금 상황을 정리해 드릴 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 제가 증축한 게 아닌데도 이행강제금을 내야 하나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 이행강제금은 위반행위자가 아니라 지금 그 건물의 소유자를 상대로 부과되는 제도이기 때문입니다. 다만 소유권 변경 시점을 증명하면 감경 신청은 가능합니다.

Q. 이행강제금을 몇 번이나 내야 하나요?

A. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 최대 2회 범위에서 시정될 때까지 반복 부과됩니다. 원상복구하면 새로운 부과는 중지되지만, 이미 부과된 금액은 납부해야 합니다.

Q. 감경을 받으려면 무엇을 준비해야 하나요?

A. 매매계약서, 등기부등본, 건축물대장 등으로 위반행위 발생 시점과 소유권 취득 시점의 선후관계를 증명해야 하며, 인정되면 기준 금액의 100분의 75까지 감경받을 수 있습니다.

Q. 전 주인에게 책임을 물을 수는 없나요?

A. 이행강제금 자체는 관할 행정청에 납부해야 하지만, 위반건축물임을 알고도 고지하지 않고 판 매도인에게는 하자담보책임이나 고지의무 위반을 근거로 손해배상이나 대금감액을 청구할 수 있습니다.

Q. 이행강제금 부과처분에 불복할 수 있나요?

A. 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판이나 행정소송을 제기해 다툴 수 있습니다. 다만 불복 절차와 별개로 시정 여부는 계속 검토해야 합니다.

Q. 원상복구하면 이행강제금을 안 내도 되나요?

A. 시정명령을 이행하면 그 시점부터 새로운 이행강제금 부과는 중지되지만, 이미 부과되어 확정된 금액은 납부해야 합니다.

Q. 위반건축물인 줄 모르고 샀는데 앞으로 매매나 대출에 불이익이 있나요?

A. 건축물대장에 위반 내용이 계속 남아 있어 추후 매도나 담보대출 심사에서 불이익이 있을 수 있습니다. 감경·불복 절차와 함께 원상복구나 합법화 가능성도 조속히 검토하는 것이 좋습니다.