맹지를 샀는데 이웃 땅으로 통행로를 낼 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 시세보다 저렴하다는 이유로 도로에 전혀 접하지 않은 이른바 ‘맹지’를 매수했다가, 정작 진입로 문제로 골머리를 앓는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 “법으로 주위 땅을 통행할 권리가 있다고 하니 문제없다”, “이웃이 조금만 양보해주면 그만이다”라는 생각으로 계약부터 마친 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 잔금을 치르고 이웃에게 통행로 개설을 요청하면 “내 땅에 왜 함부로 길을 내려 하느냐”며 거부당하고, 결국 소송까지 가서야 통행권의 범위와 대가를 다투게 되는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 주위토지통행권을 피통행지 소유자의 손해가 가장 적은 범위로 엄격히 제한해 인정하고 있고, 특히 맹지를 나중에 매수한 사람에게 통행 자체가 인정되는 것과 그 대가를 누가 부담하는지는 전혀 다른 문제라는 점을 분명히 하고 있습니다.

아래에서는 맹지를 매수한 사람이 이웃 땅으로 통행로를 낼 수 있는 법적 근거와 그 범위, 그리고 실제로 통행로를 확보하기까지의 절차를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 맹지를 매수했더라도 이웃 땅을 통행할 권리 자체는 법으로 보장됩니다

공로로 통하는 통로가 없다면 주위 토지 소유자는 통행을 수인해야 합니다.

민법 제219조 제1항은 어느 토지가 공로, 즉 공공도로와의 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어 주위 토지를 통행하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우, 그 토지 소유자가 주위 토지를 통행하고 필요하면 통로를 개설할 수 있다고 정하고 있습니다. 이를 주위토지통행권이라고 합니다.

이 권리는 맹지를 원래부터 갖고 있던 사람뿐 아니라, 나중에 매매나 경매 등으로 그 땅을 취득한 매수인에게도 인정됩니다. 즉 계약 당시 이미 도로에 접하지 않은 상태였다는 사정만으로 통행권 자체가 부정되지는 않습니다. 다만 통로를 확보하는 방법·범위·대가는 뒤에서 보는 것처럼 별도로 판단해야 합니다.

통로는 단순히 걸어서 드나드는 정도에 그치지 않고, 필요한 경우에는 실제로 통로를 개설, 즉 포장하거나 정비하는 것까지 포함합니다. 다만 민법 제219조 제1항 단서는 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다고 못박고 있어, 이웃 땅 아무 곳이나 원하는 대로 골라 낼 수 있는 것은 아닙니다.

공로에 이르는 통로가 없는 토지라면, 매수인이라도 이웃 땅에 대한 통행권 자체는 법으로 보장받습니다.

2. 다만 이웃 땅을 ‘공짜로’ 통행할 수 있는 것은 아닙니다

매수인처럼 나중에 소유권을 얻은 특정승계인에게는 무상통행권이 인정되지 않습니다.

민법에는 통행에 대가를 치르지 않아도 되는 예외 규정도 있습니다. 제220조는 한 필지가 분할되거나 토지 일부가 양도되면서 그중 한쪽이 공로에 통하지 못하게 된 경우, 그 토지 소유자는 다른 분할자의 토지를 무상으로 통행할 수 있다고 정합니다.

문제는 이 무상통행권이 아무에게나 적용되지 않는다는 점입니다. 대법원은 민법 제220조가 분할 또는 일부 양도의 당사자, 즉 최초로 땅을 쪼개거나 나눠 판 사람들 사이에서만 적용되고, 그 뒤 매매 등으로 소유권을 넘겨받은 특정승계인에게는 적용되지 않는다고 일관되게 판단해 왔습니다.

즉 이웃 땅이 원래 하나였다가 분할되거나 일부만 팔려서 맹지가 생긴 사정이 있더라도, 그 맹지를 나중에 매수한 사람은 최초 분할·양도 당사자가 아니므로 무상통행권을 주장할 수 없습니다.

분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 그 포위된 토지를 위한 통행권은 분할 또는 일부 양도 전의 종전토지에만 있고 그 경우 통행에 대한 보상의 의무가 없다고 하는 민법 제220조의 규정은 직접 분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않는다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다37324 판결).

결국 맹지를 매수한 사람은 원칙으로 돌아가 민법 제219조에 따른 통행권만 주장할 수 있고, 이 경우 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 합니다. 실무에서는 통행로 부분의 임료 상당액을 기준으로 보상금이 정해지는 경우가 많습니다.

맹지를 매수한 사람은 대부분 무상통행권이 아니라, 보상 의무가 따르는 유상 주위토지통행권만 주장할 수 있습니다.

3. 통행로의 폭과 위치는 현재 이용 상황을 기준으로 정해집니다

장차 건물을 더 키우거나 차를 들이려는 계획까지 미리 반영해주지는 않습니다.

통행권이 인정된다고 해서 원하는 만큼 넓은 통로를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 대법원은 통행로의 폭과 위치를 정할 때 통행권자에게 필요한 범위이면서 동시에 주위 토지 소유자의 손해가 가장 적은 범위 내에서만 인정해야 한다고 보고, 쌍방 토지의 지형·이용관계·부근 지리상황 등 제반 사정을 종합적으로 고려해 판단합니다.

특히 통행로의 범위는 현재의 토지 이용 방법을 기준으로 정해야 하고, 장차 건물을 증축하거나 용도를 바꿀 계획까지 미리 반영해 넓게 정해주지는 않습니다.

주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며 … 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433 판결).

자동차 통행이 가능한 폭까지 인정받을 수 있는지도 별도로 다투어지는 지점입니다. 대법원은 토지 이용 방법에 따라 자동차가 다닐 수 있는 통로 개설도 허용될 수 있지만, 단지 다소 편리하다는 정도에 그치는 경우까지 자동차 통행을 인정해주지는 않는다고 판시한 바 있습니다(대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결). 맹지에 실제로 건축을 계획하고 있다면, 이러한 이용 목적과 필요성을 구체적으로 소명하는 자료를 미리 준비해 두어야 합니다.

통행로의 폭과 위치는 현재 상태를 기준으로 손해가 가장 적은 범위에서 정해지며, 장래 계획만으로 넓혀지지 않습니다.

4. 통행로 확보만으로 건축허가까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다

건축법은 대지가 일정한 도로에 접해 있을 것을 별도로 요구합니다.

주위토지통행권으로 통행 자체는 확보하더라도, 그 땅에 건물을 지으려면 또 다른 관문이 남아 있습니다. 건축법 제44조 제1항은 건축물의 대지가 원칙적으로 너비 2미터 이상인 도로에 접해야 한다고 정하고 있고, 같은 법 제2조 제1항 제11호는 여기서 말하는 도로를 원칙적으로 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로 정의하고 있습니다.

그런데 주위토지통행권으로 확보한 통로가 곧바로 이 요건을 충족하는 ‘도로’로 인정되는 것은 아닙니다. 사실상 통행로가 있다는 것과, 관계 법령에 따라 신설·변경 고시되었거나 건축허가 관청이 위치를 지정해 공고한 도로에 해당하는 것은 전혀 다른 문제이기 때문입니다.

따라서 맹지를 매수해 건축까지 염두에 두고 있다면, 민사상 통행권 확보 절차와 별개로 관할 지방자치단체에 도로 지정 여부와 진입로 폭이 건축법 요건을 충족하는지를 사전에 확인해 두는 것이 좋습니다. 통행권 소송에서 승소하더라도 도로 요건을 갖추지 못하면 건축허가 단계에서 다시 막힐 수 있습니다.

5. 협의가 안 되면 이런 절차로 통행로를 확보하게 됩니다

소송 전에 확인해야 할 서류를 놓치면 절차가 길어집니다.

이웃과 협의가 되지 않으면 통상 ①내용증명을 통한 통행 요청과 보상 협의 시도 → ②관할법원(예를 들어 수원 지역 토지라면 수원지방법원)에 주위토지통행권 확인 및 통행방해금지 청구 소송 제기 → ③필요하면 소송과 별도로 통행방해금지가처분 신청 → ④승소 확정 후 통로 개설·등기 정리의 순서로 진행됩니다.

소송에서는 통행할 장소와 방법을 구체적으로 특정해 청구취지에 담아야 하고, 민법 제219조가 정한 요건, 즉 공로로 통하는 다른 통로가 없거나 과다한 비용이 든다는 사정을 주장·증명해야 합니다. 통행에 방해가 되는 담장 등이 있다면 그 철거까지 함께 청구할 수 있습니다.

1. 지적도·토지대장으로 대상 토지가 공로에 접해 있는지, 과거 분할·양도 이력이 있는지부터 확인합니다.

2. 이웃 토지의 등기부등본을 발급받아 소유권 변동 이력을 살펴, 통행권을 다툴 상대방이 최초 분할 당사자인지 특정승계인인지 파악합니다.

3. 통행로로 예상되는 구간의 위치·폭을 도면으로 특정하고, 인근 임료 시세 등 보상금 산정에 쓸 자료를 미리 준비합니다.

이러한 자료를 갖춘 뒤 부동산·통행권 분쟁 경험이 있는 변호사와 함께 협의와 소송 중 어느 쪽이 더 유리한지 판단한다면, 시간과 비용을 줄이면서 통행로를 확보할 수 있습니다.

마치며

맹지를 둘러싼 통행로 분쟁은 “설마 이웃이 막겠느냐”는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

통행로를 확보하려는 맹지 소유자 입장에서는 감정적으로 이웃을 설득하기보다, 통로가 없으면 공로에 출입할 수 없다는 사정과 손해가 가장 적은 경로가 어디인지를 자료로 뒷받침하는 것이 우선입니다.

반대로 갑자기 통행로 개설을 요구받은 이웃 입장에서도 무조건 거부하기보다는, 통행권 성립 요건을 충족하는지, 보상금 산정이 적정한지를 따져 협상하는 편이 소송 비용과 시간을 아끼는 길이 될 수 있습니다.

저는 맹지 매수인과 통행을 요구받는 토지 소유자, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 통행로 확보 여부와 그 범위가 사실관계와 자료 정리에 따라 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

통행로 문제는 시간을 끌수록 협상 여지가 줄어드는 분쟁입니다. 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 맹지인 줄 모르고 샀는데도 통행권을 주장할 수 있나요?

A. 가능합니다. 매수 당시 이미 도로에 접하지 않은 상태였다는 사정만으로 민법 제219조에 따른 통행권 자체가 부정되지는 않습니다. 다만 통행로의 대가를 부담해야 하는 경우가 대부분입니다.

Q. 이웃 땅이 원래 우리 땅과 한 필지였다가 나뉜 경우라면 무상으로 통행할 수 있나요?

A. 분할 당시 당사자 사이라면 민법 제220조에 따라 무상통행권이 인정될 수 있습니다. 그러나 그 뒤 매매로 땅을 넘겨받은 특정승계인에게는 이 조항이 적용되지 않아, 다시 보상 의무가 있는 일반 통행권 법리로 돌아갑니다.

Q. 통행에 대한 보상금은 어떻게 정해지나요?

A. 법원은 통상 통행로로 사용되는 부분의 면적과 인근 임료 시세를 기초로 보상금을 산정합니다. 협의로 정할 수도 있지만, 다투어지면 감정평가를 거쳐 소송에서 확정되는 경우가 많습니다.

Q. 이웃이 담장을 쌓아 통행을 막으면 어떻게 하나요?

A. 주위토지통행권이 인정된다면 통행에 방해가 되는 담장 등 축조물의 철거까지 청구할 수 있습니다. 통행방해금지가처분을 함께 활용하면 소송 확정 전에도 실질적인 방해를 막을 수 있습니다.

Q. 통행로 폭에 차량 통행까지 포함시킬 수 있나요?

A. 토지의 이용 목적과 필요성이 구체적으로 인정되면 자동차 통행이 가능한 폭까지 인정될 수 있습니다. 다만 단순히 편리하다는 사정만으로는 부족하므로, 실제 이용 계획을 뒷받침하는 자료가 필요합니다.

Q. 통행권을 인정받으면 건축허가도 바로 받을 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 건축법은 대지가 일정 요건을 갖춘 도로에 접할 것을 별도로 요구하므로, 통행권 확보와 별개로 건축허가 관청에 도로 지정 여부를 확인해야 합니다.

Q. 협의가 어려우면 어떤 절차부터 밟아야 하나요?

A. 내용증명으로 통행 요청과 보상 조건을 먼저 제시한 뒤, 합의가 안 되면 관할법원에 주위토지통행권 확인 소송과 필요시 통행방해금지가처분을 함께 진행하는 것이 일반적입니다.