토지를 빌려 건물을 짓고 장사나 창고, 공장으로 써 온 임차인이라면 계약기간이 끝날 때 가장 먼저 걱정하는 것이 건물의 운명입니다. 토지 소유자는 임대차가 끝났으니 건물을 철거하고 땅을 비워달라고 요구하지만, 건물을 지은 임차인 입장에서는 멀쩡한 건물을 헐어야 한다는 사실이 쉽게 받아들여지지 않습니다. 민법은 이런 상황에 대비해 임차인이 임대인에게 건물을 사가라고 요구할 수 있는 지상물매수청구권을 두고 있습니다. 다만 이 권리는 아무 때나 인정되는 것이 아니라 임대차가 끝난 경위와 건물의 상태에 따라 성립 여부가 갈립니다. 이 글에서는 지상물매수청구권이 어떤 요건에서 인정되고, 어떤 경우에는 통하지 않는지를 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
지상물매수청구권이란 — 토지임대차가 끝나도 건물을 지키는 임차인의 권리
건물 기타 공작물의 소유, 또는 식목·채염·목축을 목적으로 토지를 빌린 임차인에게는 민법 제643조가 특별한 권리를 하나 인정합니다. 임대차 기간이 만료되었을 때 건물이나 수목 같은 지상시설이 그대로 남아 있다면, 임차인은 먼저 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않는다면 그 지상시설을 상당한 가액으로 사달라고 청구할 수 있습니다. 제643조는 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)를 그대로 준용하는 구조이므로, 원래는 지상권이라는 물권을 가진 사람에게 인정되던 보호를 채권 관계인 토지임대차의 임차인에게도 넓혀 준 것이라고 이해하면 됩니다.
대법원은 이 제도의 취지를 분명히 밝히고 있습니다. 지상물매수청구권은 "국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도"라는 것입니다. 임대차 기간이 끝났다는 이유만으로 멀쩡한 건물을 철거해 버리는 것은 사회 전체로 보면 자원 낭비이고, 토지 소유자가 우월한 지위를 이용해 건물 가치를 그대로 흡수해 버리는 결과가 될 수 있기 때문입니다. 이런 취지 때문에 이 권리는 임차인이 미리 포기하는 특약을 두더라도 그 특약이 임차인에게 불리하다면 효력이 없는 강행규정(민법 제652조)으로 취급됩니다. 다음 항목부터는 이 권리가 실제로 인정되기 위한 구체적인 요건을 살펴보겠습니다.
매수청구권이 성립하는 요건 — 임대차 목적과 기간만료부터 확인한다
지상물매수청구권이 인정되려면 몇 가지 요건이 함께 갖춰져야 합니다. 우선 임대차 계약 자체가 건물 기타 공작물의 소유, 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차여야 합니다. 단순히 주차장이나 자재 적치 용도로 땅을 빌린 경우처럼 애초에 건물 소유를 목적으로 하지 않았던 임대차라면 이 조문이 적용될 여지가 없습니다. 계약서에 용도가 명시되어 있지 않더라도, 실제로 임차인이 그 토지 위에 자기 소유 건물을 지어 사용해 온 경위와 임대인이 이를 알면서도 묵인해 온 사정이 있다면 건물 소유 목적의 임대차로 인정될 수 있습니다.
여기에 더해 임대차 기간이 만료했어야 하고, 그 시점에 건물이나 수목 등 지상시설이 현존해야 합니다. 조문의 문언상으로는 임차인이 먼저 계약갱신을 청구하고 임대인이 이를 거절한 뒤에야 매수청구권을 행사하는 2단계 구조로 되어 있지만, 실무에서는 임대인이 이미 명도나 철거를 요구하며 갱신 의사가 없음을 분명히 밝힌 상태라면 임차인이 갱신청구 절차를 따로 거치지 않고 곧바로 매수청구의 의사표시를 하는 경우가 많습니다. 이 요건들은 하나라도 빠지면 매수청구권 자체가 성립하지 않으므로, 계약서상 임대차의 목적과 종료 시점의 건물 존재 여부를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
건물 기타 공작물의 소유, 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차일 것
임대차 기간이 만료했을 것(또는 기간약정 없는 임대차에서 임대인의 해지통고로 종료)
임대차 종료 시점에 건물·수목 등 지상시설이 현존할 것
임차인이 계약을 성실히 이행해 왔고, 임대인의 갱신 거절 의사가 확인될 것
임차인의 채무불이행으로 해지됐다면 매수청구권은 통하지 않는다
가장 자주 발생하는 함정은 임대차가 기간만료가 아니라 임차인의 계약위반 때문에 해지된 경우입니다. 대법원은 이 경우를 명확히 구분합니다. 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결은 "공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다"고 판시했습니다. 이 판결의 사안에서는 임차인이 임대인 동의 없이 건물 일부를 제3자에게 전대한 것이 계약위반으로 인정되어 임대차가 해지되었고, 그 결과 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없었습니다.
차임이 2기의 차임액에 달하도록 연체되어 민법 제640조에 따라 해지된 경우도 마찬가지입니다. 매수청구권 제도의 취지가 계약을 성실히 지켜온 임차인을 보호하려는 것인 만큼, 계약을 어겨 임대인으로부터 해지당한 임차인에게까지 이 보호를 넓혀줄 이유가 없다는 논리입니다. 임대차 계약서에 차임연체나 무단전대 시 임대인이 즉시 해지하고 건물을 귀속시킬 수 있다는 조항이 있다면, 이런 사유로 해지될 경우 매수청구권을 다투기가 특히 어려워집니다. 결국 임차인 입장에서는 매수청구권을 지키기 위해서라도 차임 연체나 무단전대 같은 계약위반 사유를 만들지 않는 것이 먼저입니다.
매수청구권은 계약을 성실히 지켜온 임차인을 보호하는 제도이므로, 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 애초에 인정되지 않는다.
기간약정 없는 토지임대차, 임대인의 해지통고로 끝나도 인정된다
토지임대차에 기간을 정하지 않은 경우도 있습니다. 이때는 민법 제635조에 따라 당사자가 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 통고한 경우에는 1개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 문제는 이렇게 임대차가 '기간만료'가 아니라 '해지통고'로 끝난 경우에도 지상물매수청구권이 인정되는지였습니다.
이 쟁점은 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결이 정리했습니다. 대법원은 "토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다"고 판단했습니다. 다만 이 법리는 임대인이 먼저 해지를 통고한 상황을 다룬 것이고, 임차인 스스로 계약을 그만두겠다며 해지를 통고한 경우까지 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다. 매수청구권이 계약 관계에서 상대적으로 불리한 지위에 있는 임차인을 보호하려는 제도라는 점을 생각하면, 임차인이 자발적으로 관계를 끝내는 경우와 임대인의 일방적 통고로 관계가 끝나는 경우는 성격이 다르게 취급될 여지가 있습니다.
무허가·미등기 건물도 매수청구권의 대상이 된다
토지 위에 지은 건물이 건축허가를 받지 못했거나 등기가 되어 있지 않다면 매수청구권을 행사할 수 없다고 생각하는 경우가 많지만, 이는 사실과 다릅니다. 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결은 "특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다"고 명시적으로 판단했습니다. 나아가 이 판결은 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수해 점유하고 있는 임차인, 즉 자신 명의로 소유권 등기를 마치지 못한 임차인이라도 그 건물에 대해 매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고까지 인정했습니다. 건물을 매수해 점유하고 있는 사람은 등기명의가 없어도 그 범위 내에서 법률상 또는 사실상의 처분권을 가진다는 것이 근거입니다.
이 판례는 실무적으로 의미가 큽니다. 오래전 토지를 빌려 건축허가 없이 창고나 축사, 비닐하우스 부속 건물을 지어 쓰다가 그 지위를 승계받은 임차인이라도, 등기가 없다는 이유만으로 매수청구권을 포기할 필요가 없다는 뜻이기 때문입니다. 다만 이는 어디까지나 매수청구권 '행사' 자격에 관한 것이고, 매수청구권 행사로 성립하는 매매의 대상은 결국 그 건물 자체이므로, 등기가 없는 상태에서 매매대금을 받은 뒤 소유권을 이전하는 절차는 별도로 남습니다.
매수청구권을 행사하면 벌어지는 일 — 형성권과 매매의 성립
지상물매수청구권의 법적 성질은 형성권입니다. 상대방의 승낙을 기다릴 필요 없이 임차인이 일방적으로 행사하는 것만으로 법률효과가 발생한다는 뜻입니다. 94다34265 전원합의체 판결은 이 점을 "그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다"고 정리했습니다. 즉 임차인이 매수청구 의사표시를 하는 순간, 별도의 계약서 작성이나 임대인의 동의 없이도 건물에 관한 매매계약이 이미 성립한 것으로 취급됩니다.
매매대금은 조문상 "상당한 가액"으로 정하도록 되어 있는데, 이는 통상 건물의 위치·구조·잔존 사용연수와 시가를 종합적으로 고려해 산정합니다. 당사자 사이에 협의가 이루어지지 않으면 결국 감정평가를 거쳐 법원이 금액을 정하게 되는 경우가 많습니다. 매매가 이미 성립한 것으로 취급되는 만큼, 임대인은 이후 협상에서 매수 자체를 거부할 수는 없고 가격에 대해서만 다툴 수 있다는 점을 알아두어야 합니다.
건물철거소송에서 항변으로 행사하는 법 — 법원의 석명의무
실제로 매수청구권이 문제 되는 장면은 대부분 임대인이 임차인을 상대로 건물철거 및 토지인도 청구소송을 제기한 경우입니다. 이때 임차인은 소송 중에 지상물매수청구권을 행사하는 항변을 제기할 수 있고, 별도의 소송을 새로 낼 필요가 없습니다. 그런데 94다34265 판결은 이 경우 생기는 실무상 문제도 함께 정리했습니다. 임대인의 건물철거·토지인도 청구에는 "건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다"는 것입니다.
즉 임차인이 매수청구권을 행사해 매매가 성립해 버리면, 임대인이 애초에 냈던 '철거하고 땅을 비워달라'는 청구는 그대로 받아들여질 수 없게 됩니다. 이때 법원은 임대인에게 종전 청구를 그대로 유지할 것인지, 아니면 매매대금 지급과 상환으로 건물을 넘겨받는 쪽으로 청구를 바꿀 것인지를 석명해야 하고, 임대인이 청구를 변경하면 대금지급과 상환으로 건물명도를 명하는 판결을 하게 됩니다. 임차인 입장에서는 소송이 진행되는 도중이라도 사실심 변론이 끝나기 전에 매수청구권을 행사하면 이런 절차로 넘어갈 수 있다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.
매수청구권을 미리 포기시키는 특약은 무효다
임대차 계약서를 작성할 때 임대인이 "계약이 끝나면 임차인은 자신의 비용으로 건물을 철거하고 토지를 원상복구하여 반환한다"는 조항을 넣는 경우가 흔합니다. 이런 조항은 얼핏 유효한 약정처럼 보이지만, 매수청구권을 사실상 사전에 배제하거나 제한하는 내용이라면 임차인에게 불리한 범위 내에서 효력이 없다고 볼 여지가 큽니다. 민법 제652조는 제643조를 포함한 일련의 임차인 보호 규정에 위반해 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하는 강행규정이고, 94다34265 판결도 매수청구권 규정이 "강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다"고 밝히고 있기 때문입니다.
다만 이 원칙이 모든 원상복구 조항을 무력화하는 것은 아닙니다. 앞서 살펴본 것처럼 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 애초에 매수청구권 자체가 성립하지 않으므로, 그 상황에서 원상복구 의무를 정한 조항은 강행규정 위반 문제와는 별개로 그대로 유효하게 작동합니다. 결국 원상복구 조항의 효력은 계약이 어떤 경위로 끝났는지에 따라 달라지는 셈이므로, 계약서 문구 하나만 보고 매수청구권을 포기해야 한다고 단정하기보다는 임대차 종료 경위를 먼저 짚어보는 것이 순서입니다.
매수청구권을 미리 배제하는 특약은 민법 제652조에 따라 임차인에게 불리한 범위 내에서 효력이 없다 — 다만 채무불이행으로 해지된 경우의 원상복구 의무는 별개로 유효하다.
자주 묻는 질문
Q. 지상물매수청구권과 부속물매수청구권은 어떻게 다른가요?
A. 지상물매수청구권(민법 제643조)은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 토지 위에 지은 건물 자체를 대상으로 하고, 임대차가 기간만료 등으로 끝났을 때 임차인이 임대인에게 행사합니다. 반면 부속물매수청구권(민법 제646조)은 건물임대차에서 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부착한 물건을 대상으로 하는 별개의 권리로, 적용되는 임대차의 종류와 대상물 자체가 다릅니다.
Q. 임대인이 매수청구권 행사를 거부하면 어떻게 되나요?
A. 매수청구권은 형성권이어서 임차인이 행사하는 즉시 매매가 성립하므로, 임대인이 매수 자체를 거부할 수는 없습니다. 다만 매매대금에 대해서는 협의가 안 될 수 있으므로, 이 경우 감정평가 등을 통해 상당한 가액을 다투는 매매대금 청구소송으로 이어지는 경우가 많습니다.
Q. 계약서에 갱신하지 않기로 미리 정해두면 매수청구권도 포기되나요?
A. 갱신하지 않기로 하는 특약과 매수청구권을 포기하는 특약은 별개의 문제입니다. 갱신 거절 자체는 임대인의 권리이지만, 갱신을 하지 않는 대신 매수청구권까지 배제하는 내용이라면 임차인에게 불리한 약정으로서 민법 제652조에 따라 효력이 부정될 가능성이 있습니다.
Q. 건물 일부만 남아 있어도 매수청구권을 행사할 수 있나요?
A. 매수청구권은 임대차 종료 시점에 지상시설이 현존해야 인정되므로, 건물이 이미 철거되었거나 소실되어 남아 있지 않다면 행사할 대상 자체가 없습니다. 다만 건물 본체가 남아 있는 이상 일부 훼손이나 노후화가 있다는 사정만으로 매수청구권 행사가 곧바로 부정되지는 않습니다.
Q. 매수청구권 행사는 꼭 소송을 통해서만 가능한가요?
A. 아닙니다. 매수청구권은 형성권이므로 임대인에게 매수를 청구한다는 의사표시를 하는 것만으로 효력이 발생하고, 반드시 소송을 제기해야 하는 것은 아닙니다. 다만 임대인이 매수를 거부하거나 대금 산정에 다툼이 있으면 결국 소송으로 이어지는 경우가 많으므로, 의사표시는 내용증명 등으로 남겨두는 것이 안전합니다.
Q. 무단으로 토지를 전대한 임차인도 매수청구권을 행사할 수 있나요?
A. 무단전대가 계약위반으로 인정되어 그로 인해 임대차가 해지되었다면, 이는 임차인의 채무불이행에 따른 해지에 해당해 매수청구권이 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 다만 임대인이 무단전대 사실을 알면서도 묵인해 온 사정이 있다면 해지 사유로 삼기 어려울 수 있어, 개별 사안의 사실관계를 구체적으로 따져봐야 합니다.
맺음말
지상물매수청구권은 토지임대차가 끝났다고 해서 임차인이 건물을 그대로 포기해야 하는 것은 아니라는 점을 분명히 하는 권리입니다. 다만 이 권리는 임대차가 기간만료로 끝났는지, 아니면 임차인의 계약위반으로 해지되었는지에 따라 인정 여부가 완전히 갈리므로, 계약이 끝난 경위부터 정확히 파악하는 것이 우선입니다. 건물이 무허가이거나 등기가 없다는 사정만으로 매수청구권을 포기할 필요는 없지만, 반대로 갱신 거절이나 원상복구 조항 같은 계약서 문구를 지나치게 신뢰해서도 안 됩니다.
매수청구권을 실제로 행사할 때는 의사표시의 시점과 방식을 명확히 남기고, 임대차가 어떤 사유로 종료됐는지를 뒷받침할 자료를 함께 준비해 두는 것이 이후 대금 협상이나 소송에서 유리하게 작용합니다.
특히 양평·용문처럼 전원주택이나 소규모 창고가 흩어져 있는 지역, 혹은 용인 처인구처럼 개발과 농지·임야가 뒤섞인 지역에서는 오래전 맺은 토지임대차 계약의 종료 시점에 이런 분쟁이 자주 불거집니다. 건물철거 요구를 받았다면 계약이 끝난 경위와 건물 현황부터 점검한 뒤 대응 방향을 정하시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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