설계도와 다르게 시공했는데 하자로 볼 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 신축 건물이나 인테리어 공사를 마친 뒤, 준공 검사나 입주 과정에서 벽체 두께, 마감재 규격, 배관·전기 배선 위치 등이 애초 계약할 때 받아본 설계도면과 다르게 시공된 사실을 뒤늦게 발견해 분쟁으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주분들 중 상당수는 시공 과정에서 시공사로부터 “이 정도 자재 차이는 눈에 잘 안 보이니 문제없다”, “설계도면과 살짝 다르게 시공했어도 기능만 되면 상관없다”는 설명을 그대로 믿고 넘어간 경우였습니다. 그런데 막상 준공 후 결로, 누수, 균열 등의 문제가 드러나 항의하면, 시공사는 “구조적으로는 문제가 없다”, “현장 여건상 불가피했다”는 식으로 방어해보려 하지만 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 도급계약에서 완성된 목적물의 하자 여부를 판단할 때 계약에서 정한 설계도서·시방서의 사양대로 시공되었는지를 기본 기준으로 삼고 있습니다. 다만 그 차이가 수급인의 임의 변경에서 비롯된 것인지, 아니면 발주자의 지시나 설계 자체의 결함에서 비롯된 것인지에 따라 책임의 향방이 완전히 달라질 수 있습니다.

아래에서는 설계도와 다르게 시공된 부분이 어떤 경우에 법적으로 하자에 해당하는지, 그리고 하자가 의심될 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 설계도면과 다른 시공은 원칙적으로 하자에 해당합니다

도급계약에서 말하는 하자란 완성된 목적물이 계약에서 정한 사양과 다르게 시공되어 통상의 성능·품질을 갖추지 못한 상태를 말합니다.

건축·인테리어 도급계약에서 수급인이 부담하는 가장 기본적인 의무는 발주자와 합의한 설계도면·시방서대로 시공하는 것입니다. 설계도면은 단순한 참고자료가 아니라 계약 내용 그 자체를 구체화한 문서이므로, 이와 다르게 시공했다면 계약에서 정한 급부를 그대로 이행하지 않은 것과 같습니다.

민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있는 때 도급인이 수급인에게 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구하거나, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 말하는 하자란 목적물이 계약에서 정한 내용과 다르게 시공되어 통상 갖추어야 할 성능이나 품질을 갖추지 못하거나 사용가치·교환가치를 떨어뜨리는 결함을 뜻합니다.

따라서 설계도면상 두께 24㎜ 자재를 쓰기로 했는데 22㎜ 제품을 쓰거나, 특정 규격·등급의 자재를 지정했는데 발주자 동의 없이 더 저렴한 다른 제품으로 바꿨다면, 그 자체로 계약 내용과 다른 시공이 되어 하자 판단의 출발점이 됩니다. 당장 눈에 띄는 기능상 문제가 없어 보이더라도, 계약에서 정한 사양과 다르다는 사실 자체가 하자 주장의 근거가 될 수 있습니다.

설계도면과 다른 시공은 그 자체로 계약 내용을 벗어난 이행이므로, 원칙적으로 하자 판단의 출발점이 됩니다.

2. 발주자 동의 없이 자재나 시공방법을 바꿨다면 하자 책임을 피하기 어렵습니다

발주자 동의 없이 자재나 규격을 낮춰 시공했다면, 기능 저하가 함께 확인되는 순간 하자로 인정되기 쉽습니다.

실제 사건에서도 이런 판단이 확인됩니다. 설계도면상 24㎜ 규격의 특정 복층유리를 쓰기로 했는데 수급인이 발주자 동의 없이 22㎜ 규격의 다른 유리로 바꿔 시공한 사안에서, 법원은 그 유리에서 결로·누수 등 단열 기능 저하까지 함께 확인되자 정상 규격 자재로 교체 시공하는 비용 전액을 하자보수비로 인정했습니다(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결 참조).

이처럼 발주자와 협의 없이 자재나 규격을 임의로 낮춰 시공한 경우, 실제 기능 저하가 함께 확인되면 하자로 인정될 가능성이 매우 높습니다. 반대로 수급인이 발주자의 지시, 즉 설계도면을 그대로 따랐을 뿐이라 하더라도 예외 없이 책임을 면하는 것은 아닙니다.

다만 이 사건에서 법원이 특히 무겁게 본 것은 설계도면과 다른 규격 자체보다도, 그 변경으로 인해 실제 단열 기능이 떨어졌다는 점이었습니다. 즉 설계도면과 다르게 시공했다는 사실만으로 하자가 자동으로 인정되는 것은 아니고, 그 차이가 사용목적에 맞는 성능·품질에 영향을 미쳤는지가 함께 검토됩니다.

발주자 동의 없이 자재나 시공방법을 바꿨다면, 기능 저하가 확인되는 순간 하자 책임을 피하기 어렵습니다.

3. 설계 자체의 결함으로 그대로 시공했다면 예외적으로 책임을 면할 수 있습니다

수급인이 설계도면의 결함을 알면서 알리지 않았다면, 설계도면대로 시공했다는 항변은 더 이상 방패가 되지 못합니다.

반대로, 수급인이 설계도면에 나온 사양을 그대로 충실히 따라 시공했는데 설계 자체에 결함이 있어 하자가 발생한 경우는 사정이 다릅니다. 이 경우 수급인은 발주자의 지시를 이행했을 뿐이므로, 원칙적으로 하자담보책임을 지지 않습니다.

건축 도급계약의 수급인이 설계도면의 기재대로 시공한 경우, 이는 도급인의 지시에 따른 것과 같아서 수급인이 그 설계도면이 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 것이 아닌 이상, 그로 인하여 목적물에 하자가 생겼다 하더라도 수급인에게 하자담보책임을 지울 수는 없다(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결).

다만 여기에는 뚜렷한 예외가 있습니다. 수급인이 설계도면의 시공상 결함이나 부적당함을 미리 알았거나 알 수 있었는데도 발주자에게 알리지 않고 그대로 시공했다면, 설계도면대로 시공했다는 사정만으로는 책임을 면하지 못합니다. 또 다른 대법원 판례(2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결)도 같은 취지에서, 수급인이 도급인의 지시가 부적당함을 알면서도 이를 고지하지 않았다면 완성된 건물의 하자가 그 지시에 기인한 것이더라도 하자담보책임을 면할 수 없다고 판시했습니다.

실무에서는 시공사가 “설계도면대로만 했다”고 주장하는 경우가 많은데, 실제로는 시공 과정에서 설계도면의 문제, 예를 들어 구조적으로 무리가 있는 지시나 현장 여건과 맞지 않는 사양을 파악할 수 있었는지, 그리고 이를 발주자에게 서면 등으로 고지했는지가 쟁점이 됩니다. 이 고지 사실을 시공사가 입증하지 못하면 예외는 인정되지 않고 하자담보책임을 그대로 부담합니다.

설계도면대로 시공했다는 항변은, 그 결함을 알고도 알리지 않았다는 사정이 확인되는 순간 더 이상 방패가 되지 못합니다.

4. 하자가 중요하면 철거·재시공 비용까지 손해배상으로 청구할 수 있습니다

하자가 중요하면 보수비용이 크더라도 실제로 필요한 비용 전액이, 나아가 철거·재시공 비용까지 손해배상 범위에 포함됩니다.

하자가 인정되면 도급인은 민법 제667조에 따라 수급인에게 하자보수를 청구하거나, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 하자가 중요하지 않은데도 보수비용이 지나치게 크다면 보수청구권 자체는 제한될 수 있습니다.

반대로 하자가 중요한 경우에는 다릅니다.

도급계약에서 완성된 목적물에 하자가 있는 경우에 도급인은 수급인에게 그 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 하자가 중요한 경우에는 비록 보수에 과다한 비용이 필요하더라도 보수에 갈음하는 비용, 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 모두 손해배상에 포함된다. 나아가 완성된 건물 등에 중대한 하자가 있고 이로 인하여 건물 등이 무너질 위험성이 있어서 보수가 불가능하고 다시 건축할 수밖에 없는 경우에는, 건물 등을 철거하고 다시 건축하는 데 드는 비용 상당액을 하자로 인한 손해배상으로 청구할 수 있다(대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결).

한 가지 유의할 점은, 완성된 목적물이 건물 기타 토지의 공작물인 경우에는 하자를 이유로 계약 자체를 해제할 수는 없다는 것입니다(민법 제668조 단서). 이미 지어진 건물을 철거하는 것은 사회경제적 손실이 크기 때문인데, 대신 하자가 중대하다면 위 판례처럼 철거·재시공 비용 상당액을 손해배상으로 청구하는 방식으로 사실상 같은 결과를 얻을 수 있습니다.

담보책임을 물을 수 있는 기간도 정해져 있습니다. 민법 제671조는 토지·건물 기타 공작물의 수급인은 인도 후 5년간, 목적물이 석조·철근콘크리트 등 견고한 재료로 조성된 경우에는 10년간 담보책임을 지도록 정하고 있습니다. 건설산업기본법 제28조도 구조내력에 해당하는 부분은 10년, 그 밖의 부분은 5년의 범위에서 공종별로 하자담보책임기간을 두도록 하고 있어, 이 기간이 지나면 설계도면과 다르게 시공된 사실이 확인되더라도 책임을 묻기 어려워질 수 있습니다.

5. 하자 분쟁은 자료 확보와 감정 절차를 거쳐 진행됩니다

설계도면과 시공 결과를 대조한 객관적 자료가 있어야 하자 인정과 손해배상 범위 모두에서 유리해집니다.

설계도와 다르게 시공된 것으로 의심되면 감정적으로 항의하기보다 ①시공 현장 사진·영상과 설계도면·시방서를 대조해 구체적으로 어느 부분이 다른지 특정하고 → ②건축사·감정인 등 전문가의 자문을 받아 그 차이가 하자에 해당하는지, 보수가 가능한지를 검토한 뒤 → ③수급인에게 하자보수를 요구하는 내용증명을 발송하고, 협의가 되지 않으면 국토교통부 소속 건설분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 감정을 신청하고 → ④그래도 해결되지 않으면 소송(사업장이 수원 지역이라면 수원지방법원 관할)으로 이어지는 순서로 진행되는 경우가 많습니다.

이 과정에서 감정 결과가 사실상 결정적인 증거가 되는 경우가 많은 만큼, 조정 신청이나 소송에 앞서 아래 순서로 자료부터 정리해두는 것이 좋습니다.

1. 계약 당시 설계도면·시방서 원본과 그 이후 변경된 도면(있다면)을 모두 확보해 실제 시공 결과와 하나하나 대조합니다.

2. 시공 과정 사진·영상, 현장 대화 기록, 자재 반입·구매 내역 등 설계와 다르게 시공된 정황을 뒷받침할 자료를 모읍니다.

3. 결로·누수·균열 등 실제로 발생한 하자 현상을 시점별로 촬영해 두고, 필요하면 사설 감정을 통해 원인이 시공상 차이에 있는지를 미리 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 건축·공사 하자 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 하자보수청구와 손해배상청구 중 어느 쪽이 실익이 있는지, 담보책임기간이 아직 남아 있는지까지 함께 검토해 실질적인 해결책을 찾을 수 있습니다.

마치며

설계도와 다르게 시공된 사실은 준공 후 상당한 시간이 지나서야, 혹은 하자 현상이 실제로 나타나고 나서야 뒤늦게 발견되는 경우가 많다 보니, “이미 다 끝난 공사인데 이제 와서 문제 삼기 애매하다”는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

하자로 피해를 입은 건축주·입주자 입장에서는 감정적인 항의보다, 설계도면과 시공 결과의 차이를 뒷받침할 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 사진·도면·계약서가 쌓일수록 하자보수청구와 손해배상청구 모두에서 유리해집니다.

반대로 설계와 다르게 시공했다는 지적을 받는 시공사 입장에서도 “현장 여건상 어쩔 수 없었다”는 설명만으로는 방어가 되지 않습니다. 그 변경을 발주자에게 미리 알리고 동의를 받았는지, 실제로 성능·안전성에 영향이 있었는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 건축·공사대금 분쟁에서 하자를 주장하는 건축주 측과 그 하자를 다투는 시공사 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 설계도면과 다르게 시공됐지만 지금은 아무 문제 없어 보입니다. 그래도 하자인가요?

A. 당장 기능상 문제가 없어 보여도, 계약에서 정한 사양과 다르게 시공된 것 자체가 하자 판단의 출발점이 될 수 있습니다. 다만 손해배상 범위나 보수 필요성은 실제 성능·안전성에 미친 영향을 함께 살펴 판단합니다.

Q. 시공사가 설계도면대로 했다고만 주장하면 저는 어떻게 반박해야 하나요?

A. 실제 시공 결과와 설계도면·시방서를 사진·실측 자료로 직접 대조해 차이를 특정해야 합니다. 시공사가 정말 설계도면대로 했더라도, 그 설계 자체의 결함을 알고도 알리지 않았다면 책임을 면하지 못합니다.

Q. 발주자가 자재를 바꿔달라고 구두로 요청했는데, 나중에 그런 요청이 없었다고 하면 어떻게 되나요?

A. 구두 지시만으로는 입증이 어려워질 수 있습니다. 변경 요청이 있었다면 문자·이메일 등 기록을 남기는 것이 시공사와 발주자 모두에게 중요하며, 이런 기록이 있는지에 따라 결과가 달라집니다.

Q. 준공된 지 3년이 지났는데 지금이라도 하자보수를 청구할 수 있나요?

A. 가능할 수 있습니다. 민법상 담보책임 존속기간은 목적물에 따라 인도 후 5년 또는 10년이고, 건설산업기본법도 공종별로 최대 10년의 하자담보책임기간을 두고 있어 3년 경과만으로 청구권이 소멸하지는 않습니다.

Q. 설계 변경을 제가 승인해줬는데도 나중에 하자로 문제 삼을 수 있나요?

A. 발주자가 변경 내용을 충분히 알고 명시적으로 동의했다면 그 부분을 하자로 주장하기는 어려워집니다. 다만 동의의 존재와 범위가 다투어지는 경우가 많으므로 합의서나 서면 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

Q. 하자보수청구와 손해배상청구를 동시에 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제667조는 하자보수와 손해배상을 함께 청구하거나 보수에 갈음해 손해배상만 청구하는 것도 허용하고 있어, 사안에 따라 유리한 방식을 선택하거나 병행할 수 있습니다.

Q. 건축주와 시공사 사이 협의가 안 되면 바로 소송해야 하나요?

A. 꼭 그렇지는 않습니다. 국토교통부 소속 건설분쟁조정위원회 조정이나 법원 감정 절차를 먼저 거치는 경우가 많고, 이 과정에서 정리된 감정 결과가 이후 소송에서도 핵심 증거로 활용될 수 있습니다.