이행강제금을 감경받을 수 있는 경우가 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 위반건축물에 대한 이행강제금이 한 번에 그치지 않고, 시정될 때까지 같은 금액으로 반복해서 부과되는 사례가 늘면서 관련 상담도 함께 늘고 있습니다.

“예전 주인 때부터 있던 위반이니 저와는 상관없다”, “위반 면적이 작으니 어련히 알아서 깎아주겠지”라는 생각으로 계고장을 그냥 넘기셨다가, 몇 년째 똑같은 금액의 고지서를 받아 든 뒤에야 저를 찾아오시는 분들이 적지 않습니다. 그런데 소유권이 바뀌었다거나 면적이 작다는 사정만으로 자동으로 감경되는 것은 아니고, 감경 요건에 해당하는지는 별도로 소명해야 인정됩니다.

최근 헌법재판소도 이행강제금은 전통적 의미의 형벌이 아니라 시정명령 이행을 심리적으로 강제하기 위한 행정상 수단이라는 입장을 유지하고 있어(헌재 2004. 2. 26. 2001헌바80), 낸다고 위반 상태가 저절로 해소되는 것도 아니고 감경도 자동으로 되는 것이 아니라는 점을 분명히 하고 있습니다.

아래에서는 이행강제금을 감경받을 수 있는 구체적인 법적 요건과, 감경을 주장하거나 처분에 이의를 제기할 때 준비해야 할 자료를 살펴보겠습니다.

1. 이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 압박하는 행정상 수단입니다

형벌이 아니기 때문에, 낸다고 위반 상태가 해소되는 것도 아닙니다.

건축법 제79조는 허가권자가 위반 건축물에 대해 공사중지, 해체·개축·용도변경 등 시정명령을 내릴 수 있다고 정하고 있고, 같은 법 제80조는 이 시정명령을 시정기간 내에 이행하지 않은 건축주·소유자·관리자·점유자에게 이행강제금을 부과하도록 정하고 있습니다. 부과에 앞서 허가권자는 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 문서로 미리 계고해야 합니다.

이행강제금은 형사처벌인 벌금과 달리, 위반 상태를 스스로 시정하도록 심리적으로 압박하는 행정상 강제수단입니다. 그래서 건축법 제80조 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체 조례가 정하는 횟수만큼 시정될 때까지 반복해서 부과할 수 있도록 정하고 있고, 제6항은 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 즉시 중지하되 이미 부과된 금액은 그대로 징수하도록 정하고 있습니다.

실무에서는 “이미 몇 번 냈으니 이대로 계속 내면 그만”이라고 생각하고 방치하는 경우가 많은데, 시정하지 않는 한 부과는 계속되고 감경도 저절로 적용되지 않습니다. 감경은 법이 정한 별도의 요건에 해당할 때만, 그것도 신청과 소명을 거쳐야 인정됩니다.

이행강제금은 형벌이 아니라 시정을 이끌어내기 위한 반복 부과형 행정수단이며, 감경은 예외적으로만 인정됩니다.

2. 위반면적이 작거나 시설 종류에 따라 감경 대상이 될 수 있습니다

감경은 원칙이 아니라 예외이며, 두 가지 트랙으로만 인정됩니다.

건축법 제80조의2는 이행강제금 감경을 두 가지 트랙으로 나누어 정하고 있습니다. 첫 번째는 축사 등 농업용·어업용 시설로서 연면적이 500제곱미터(수도권정비계획법상 수도권 외 지역은 1,000제곱미터) 이하인 경우로, 이때는 산정된 이행강제금의 5분의 1을 감경합니다.

두 번째는 위반 동기·범위·시기 등을 고려해 대통령령, 즉 건축법 시행령 제115조의4가 정한 사유에 해당하는 경우로, 이때는 최대 100분의 75, 다시 말해 산정된 금액의 최대 75퍼센트까지 감경받을 수 있습니다. 다만 지방자치단체 조례로 정한 기간까지 위반내용을 시정하지 않으면, 이런 사유에 해당하더라도 감경 대상에서 제외된다는 단서가 붙어 있습니다.

시행령 제115조의4가 정한 구체적 사유는 ①위반행위 후 소유권이 변경된 경우 ②임차인이 있어 임대기간 중 현실적으로 시정하기 어려운 경우 ③단독·다가구 등 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우 ④집합건물 구분소유자의 위반면적이 5제곱미터 이하인 경우 ⑤사용승인 당시 이미 있던 위반사항이 사용승인 이후에 확인된 경우 등입니다. 어느 사유에 해당하는지에 따라 감경 여부와 폭이 달라지므로, 사안을 각 호에 정확히 대입해 볼 필요가 있습니다.

감경은 축사 등 농어업시설의 5분의 1 감경과, 시행령이 정한 사유에 해당할 때 최대 75퍼센트 감경, 이 두 트랙으로만 인정됩니다.

3. “소유권이 바뀌었다”거나 “세입자 문제”라는 사정만으로 저절로 감경되지 않습니다

감경사유에 해당해도, 소명자료를 갖춰 직접 입증해야 인정됩니다.

소유권 변경 사유는 위반행위가 있은 뒤에 소유권이 넘어간 경우를 말합니다. 실무에서는 등기부등본상 소유권이전일과 무단 증축·용도변경 등 위반행위가 발생한 시점을 비교해 판단하는데, 매매계약서의 특약사항, 준공도면과 현황사진의 대조, 중개대상물 확인설명서 등이 위반행위가 매수 전부터 있었다는 사실을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

임차인 관련 사유는 “임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우”에 해당해야 하는데, 시행령은 여기에 단서를 달아 최초 시정명령이 있기 전부터 있던 임대차계약이 그대로 유지되는 동안에만 인정하고, 그 계약이 종료되거나 갱신되는 시점부터는 더 이상 이 사유를 주장할 수 없다고 정하고 있습니다. 시정명령을 받은 뒤 뒤늦게 계약을 손보는 방식으로는 감경사유가 되지 않는다는 점을 놓치기 쉽습니다.

위반면적 기준도 건물 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 단독주택·다가구주택 등은 위반면적이 30제곱미터 이하일 때 감경사유가 되지만, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건축물은 이 기준이 적용되지 않고, 구분소유자별 위반면적이 5제곱미터 이하일 때만 감경사유가 됩니다. 같은 면적이라도 건물 유형에 따라 감경이 인정되지 않을 수 있습니다.

감경사유는 저절로 적용되는 규정이 아니라, 사안을 각 요건에 정확히 대입해 스스로 입증해야 인정되는 예외입니다.

4. 오히려 감경은커녕 최대 100퍼센트까지 가중부과될 수도 있습니다

영리 목적이거나 반복 위반이면 감경은커녕 가중부과 대상이 됩니다.

감경을 검토하기 전에, 애초에 부과되는 기준금액부터 위반 유형별로 다르다는 점을 알아둘 필요가 있습니다. 건축법 시행령 제115조의3에 따르면 건폐율을 초과한 경우는 시가표준액 기준 산정액의 100분의 80, 용적률을 초과한 경우는 100분의 90, 허가 없이 건축한 경우는 100분의 100, 신고 없이 건축한 경우는 100분의 70을 곱한 금액이 부과됩니다.

반대로 건축법 제80조 제2항은 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 일정한 경우에는 허가권자가 이행강제금을 100분의 100의 범위에서 가중하도록 정하고 있습니다. 시행령이 정한 가중 대상은 임대 등 영리목적으로 무단 용도변경을 해 위반면적이 50제곱미터를 넘는 경우, 임대 등 영리목적으로 무허가·무신고로 신축·증축해 위반면적이 50제곱미터를 넘는 경우, 다세대·다가구주택의 세대수·가구수를 5세대(가구) 이상 무단으로 늘린 경우, 그리고 같은 사람이 최근 3년 내 2회 이상 위반한 경우입니다.

다만 예외적으로 1992년 6월 1일 이전부터 있던 위반사항으로서 주거용 건축물인 경우에는 별도 특례가 있어, 연면적 85제곱미터 이하이면 100분의 80, 85제곱미터를 초과하면 100분의 60을 감경받을 수 있습니다. 오래전부터 있던 위반건축물을 상속·매수한 경우라면 이 특례에 해당하는지부터 확인해 볼 필요가 있습니다.

감경 검토와 별개로, 영리목적·상습위반에 해당하면 오히려 최대 100퍼센트까지 가중부과될 수 있다는 점도 함께 살펴야 합니다.

5. 계고 단계부터 자료를 준비해 정해진 기간 안에 다퉈야 합니다

부과처분서를 받은 날부터 90일, 이 기간을 넘기면 감경사유가 있어도 다툴 방법이 없습니다.

이행강제금은 통상 ①허가권자(수원 지역이라면 관할 구청·시청)의 시정명령 및 문서에 의한 계고 → ②금액·부과사유·납부기한·이의제기 방법을 구체적으로 밝힌 문서에 의한 이행강제금 부과처분 → ③처분에 이의가 있으면 관할 행정심판위원회(경기도 소재라면 경기도행정심판위원회)에 행정심판을 청구하거나 관할 법원(수원지방법원 등)에 취소소송을 제기 → ④기간 도과 시 불복 곤란, 순서로 진행됩니다. 2005년 건축법 개정 이전에는 비송사건절차법에 따른 과태료 재판으로 다투었지만, 지금은 행정심판·행정소송의 대상인 행정처분으로 취급됩니다.

이의를 제기할 수 있는 기간은 처분이 있음을 안 날부터 90일이고, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 원칙적으로 다툴 수 없습니다. 감경사유가 분명해도 이 기간을 넘기면 주장할 기회 자체가 없어지므로, 부과처분서를 받는 즉시 기간부터 확인해야 합니다.

이행강제금 고지서를 받았거나 소유권 이전을 앞두고 있다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계고서·부과처분서에 적힌 위반면적·산정근거·부과금액이 실제 위반내용과 일치하는지, 감경사유가 반영됐는지부터 확인합니다.

2. 등기부등본상 소유권이전일자, 임대차계약 체결·갱신일자, 준공도면과 현황을 대조해 감경사유에 해당하는 구체적 증빙자료를 모읍니다.

3. 처분서를 받은 날짜를 기준으로 90일 이내에 행정심판 청구 또는 행정소송 제기 여부와 방법을 결정합니다.

이러한 자료를 갖춰 감경 사유를 주장하거나 부과처분 자체를 다투는 경우, 위반건축물 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면 감경 가능성과 불복 절차를 함께 검토해 실질적인 대응 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

이행강제금 고지서는 계고장을 받고도 “어차피 제가 잘못한 거니까”라는 생각에 그냥 내고 넘어가거나, 반대로 별일 아니라고 미뤄두다가 반복 부과로 금액이 눈덩이처럼 불어난 뒤에야 초기 대응이 늦어졌다는 것을 깨닫는 경우가 많습니다.

이행강제금을 반복해서 부과받는 건물 소유자 입장에서는 위반내용을 시정하는 것이 우선이지만, 감경사유에 해당하는지도 함께 검토해야 불필요하게 많은 금액을 내는 것을 막을 수 있습니다. 반대로 위반건축물로 피해를 보고 민원을 제기한 이웃이나 인근 주민 입장에서는 신고와 시정명령만으로 문제가 해결되지 않을 때 어떤 절차를 더 요구할 수 있는지가 관심사입니다.

저는 이행강제금을 부과받은 건물 소유자 측과, 위반건축물로 피해를 본 민원인 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 시행령 조문이라도 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 감경 여부와 불복 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 받은 고지서에 감경사유가 숨어 있는지, 그게 바로 상담이 필요한 지점입니다. 90일이라는 기간이 지나기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이행강제금을 한 번 냈는데 위반 상태를 그대로 두면 또 나오나요?

A. 네. 시정하지 않는 한 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 최대 2회 범위에서 지자체 조례가 정하는 횟수만큼 반복해서 부과됩니다. 시정을 완료하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 금액은 그대로 징수됩니다.

Q. 건물을 살 때부터 있던 위반인데 제가 이행강제금을 내야 하나요?

A. 원칙적으로 현재 소유자인 매수인에게 시정의무와 이행강제금 납부의무가 함께 승계됩니다. 다만 위반행위 후 소유권이 변경된 사정은 감경사유가 될 수 있으므로, 매매계약서와 위반행위 발생 시점을 확인해 감경을 주장할 수 있습니다.

Q. 세입자가 무단으로 용도를 변경했는데 건물주인 제가 부과 대상인가요?

A. 이행강제금은 건축주·소유자·관리자·점유자 등에게 부과될 수 있어 임차인의 무단 행위라도 소유자가 부과 대상이 될 수 있습니다. 다만 임차인이 있어 임대기간 중 현실적으로 시정이 어려운 경우는 감경사유가 될 수 있으니 임대차계약 체결·갱신 시점을 확인해야 합니다.

Q. 위반면적이 아주 작은데도 감경이 안 되나요?

A. 단독·다가구 등은 위반면적 30제곱미터 이하, 집합건물 구분소유자는 5제곱미터 이하이면 감경사유에 해당할 수 있습니다. 다만 건물 유형에 따라 기준면적이 다르므로 정확히 대입해 봐야 합니다.

Q. 감경받으려면 언제까지 시정해야 하나요?

A. 지방자치단체 조례로 정한 기간까지 위반내용을 시정하지 않으면 감경사유에 해당해도 감경 대상에서 제외됩니다. 조례로 정한 시정기한을 반드시 확인해야 합니다.

Q. 부과받은 이행강제금이 부당하다고 생각되면 어떻게 다퉈야 하나요?

A. 처분서를 받은 날부터 90일 이내에 관할 행정심판위원회에 행정심판을 청구하거나 행정법원에 취소소송을 제기해야 합니다. 기간을 넘기면 감경사유가 있어도 다투기 어려워집니다.

Q. 영리 목적으로 임대를 준 경우에도 감경받을 수 있나요?

A. 임대 등 영리목적으로 무단 용도변경(위반면적 50제곱미터 초과)을 한 경우 등은 오히려 최대 100퍼센트까지 가중부과 대상이 되어 감경은 사실상 어렵습니다.