공인중개사 설명의무 위반 손해배상

아파트나 상가를 매매하거나 전·월세계약을 체결한 뒤 뒤늦게 누수, 위반건축물, 근저당권 등 예상하지 못했던 문제​를 발견하는 경우가 있습니다.

계약 당시 공인중개사에게 아무런 설명을 듣지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있을까요?

결론부터 보면, 부동산에 문제가 있다는 사실만으로 공인중개사의 책임이 인정되는 것은 아닙니다.

공인중개사가 확인·설명해야 할 사항을 제대로 확인하거나 설명하지 않았고, 그로 인해 실제 재산상 손해가 발생했다면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

1. 공인중개사의 확인·설명의무란?

공인중개사는 단순히 거래당사자를 연결하고 계약서를 작성하는 역할만 하는 것이 아닙니다.

「공인중개사법」에 따라 중개가 완성되기 전 중개대상물의 상태와 권리관계, 법령에 따른 거래·이용 제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다.

대표적으로 확인해야 할 사항에는 다음과 같은 내용이 포함됩니다.

• 소유권·근저당권·전세권 등 권리관계

• 건축물의 용도와 이용제한

• 수도·전기·가스·배수 등 시설물 상태

• 벽면·바닥 및 도배 상태

• 토지이용계획과 공법상 제한

다만 공인중개사가 전문적인 검사나 장비를 사용해야만 발견할 수 있는 모든 숨은 하자까지 찾아내야 하는 것은 아닙니다.

따라서 문제가 발생했다면 계약 당시 공인중개사가 확인할 수 있었던 사항인지가 중요합니다.

2. 누수·위반건축물·근저당권, 책임 기준이 다릅니다

1. 누수 등 부동산 하자

계약 후 누수가 발견됐다는 사실만으로 공인중개사의 책임이 인정되는 것은 아닙니다.

계약 당시 벽이나 천장에 누수 흔적이 있었는지, 현장 확인으로 이상을 발견할 수 있었는지, 매도인이나 임대인이 중개사에게 기존 하자를 알렸는지 등을 확인해야 합니다.

특히 벽이나 바닥 내부의 배관처럼 일반적인 현장 확인만으로 발견하기 어려운 하자는 공인중개사의 책임 여부를 보다 신중하게 판단해야 합니다.

2. 위반건축물·이용제한

건축물대장 등에 위반건축물이나 중요한 이용제한 사항이 표시되어 있었는데도 이를 확인하거나 설명하지 않았다면 확인·설명의무 위반이 문제될 수 있습니다.

상가의 경우에는 특히 주의해야 합니다.

계약 전부터 특정 업종으로 사용할 예정이라고 공인중개사에게 설명했는데 실제로는 건축물 용도나 관계 법령 때문에 해당 영업이 불가능했다면, 계약 당시 어떤 목적을 전달했고 중개사가 무엇을 확인·설명했는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

3. 근저당권·압류 등 권리관계

등기사항증명서에서 확인되는 소유권이나 근저당권 등 권리관계는 공인중개사의 주요 확인·설명 대상입니다.

따라서 계약 당시 등기사항증명서에서 확인할 수 있었던 중요한 권리관계를 제대로 설명하지 않았고, 그로 인해 매수인이나 임차인에게 손해가 발생했다면 공인중개사의 책임을 검토할 수 있습니다.

3. 확인·설명서에 빠져 있으면 무조건 배상받을 수 있을까?

그렇지는 않습니다.

중개대상물 확인·설명서는 공인중개사가 무엇을 확인하고 설명했는지 판단하는 중요한 자료이지만, 특정 내용이 빠져 있다는 사실만으로 손해배상이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

실제 분쟁에서는

① 확인·설명의무가 있었는지
② 계약 당시 확인할 수 있었는지
③ 실제 어떤 설명이 이루어졌는지
④ 공인중개사에게 고의·과실이 있었는지
⑤ 실제 재산상 손해가 발생했는지
⑥ 설명의무 위반과 손해 사이에 인과관계가 있는지

등을 함께 확인합니다.

4. 공인중개사 공제·보증보험으로 보상받을 수도 있습니다

개업공인중개사는 중개 과정에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.

또한 이러한 책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제 등에 가입하도록 하고 있습니다.

따라서 공인중개사의 책임이 인정될 수 있는 사안이라면 공인중개사에 대한 손해배상청구와 함께 공제 등을 통한 보상 가능성도 확인해 볼 수 있습니다.

다만 공제에 가입되어 있다는 이유만으로 손해액 전부가 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. 중개사의 책임 여부와 보증내용, 보상한도 등을 별도로 확인해야 합니다.

5. 손해배상을 검토한다면 어떤 자료가 필요할까?

부동산 하자나 권리관계 문제가 발견됐다면 우선 계약 당시 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

• 매매·임대차계약서

• 중개대상물 확인·설명서

• 계약서 특약사항

• 당시 등기사항증명서와 건축물대장

• 공인중개사와 주고받은 문자·카카오톡

• 계약 당시 부동산 사진·영상

• 하자 발견 이후 사진·영상

• 수리견적서와 영수증

특히 누수처럼 수리가 필요한 하자는 수리하기 전 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 중요합니다.

공인중개사의 설명의무 위반뿐만 아니라 실제 어떤 손해가 발생했는지도 입증해야 하기 때문입니다.

6. 공인중개사 손해배상 관련 자주 묻는 질문

Q1. 계약서와 확인·설명서에 서명했는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 서명했다는 사실만으로 공인중개사의 확인·설명의무가 당연히 면제되는 것은 아닙니다. 실제 어떤 설명을 받았는지와 법령상 필요한 확인·설명이 이루어졌는지를 확인해야 합니다.

Q2. 공인중개사가 “하자가 있는지 몰랐다”고 하면 책임이 없나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 해당 문제가 계약 당시 통상적인 확인 과정이나 공적 장부 등을 통해 확인할 수 있었던 사항인지 살펴봐야 합니다. 반대로 일반적인 현장 확인만으로 발견하기 어려운 숨은 하자라면 책임 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

Q3. 매도인과 공인중개사 모두에게 책임을 물을 수 있나요?

A. 사안에 따라 가능합니다. 매도인이 알고 있던 하자를 고지하지 않은 문제와 공인중개사가 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않은 문제는 각각 별도로 검토할 수 있습니다.

공인중개사 설명 누락으로 손해가 발생했다면

부동산 계약 후 문제가 발견됐다고 해서 모든 책임을 공인중개사에게 물을 수 있는 것은 아닙니다.

반대로 중개대상물 확인·설명서에 서명했다는 이유만으로 공인중개사의 책임이 모두 사라지는 것도 아닙니다.

특히 누수, 위반건축물, 근저당권 등 계약 당시 중요한 사항을 설명받지 못했다면, 해당 내용이 공인중개사가 확인·설명해야 할 사항이었는지와 당시 확인 가능성, 실제 설명 내용부터 살펴봐야 합니다.

창원·마산·진해 등 경남 지역에서 공인중개사의 설명 누락으로 부동산 손해배상 분쟁이 발생했다면 계약서만 확인하기보다 중개대상물 확인·설명서, 등기사항증명서, 건축물대장, 계약 당시 주고받은 메시지와 실제 손해자료​를 함께 검토하는 것이 중요합니다.

진앤솔 법률사무소는 부동산 매매·임대차 과정에서 발생한 공인중개사 확인·설명의무 위반과 손해배상 문제에 대해 계약 당시 자료와 실제 발생한 손해를 토대로 구체적인 책임 범위를 검토합니다.