지하상가 보증금 사고, 건물 소유 공공기관 책임 7.7억 방어 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 도시철도 지하상가를 소유한 공공기관이었습니다. 상가 개발은 민간 시행자가 맡았고 임대와 분양은 시행자가 승인받은 관리운영법인이 했는데, 그 법인과 실질 대표의 불법 분양으로 임차인들이 보증금과 20년치 선납임대료를 돌려받지 못하게 됐습니다. 임차인들은 두 개의 소송으로 나누어 새 관리운영법인과 함께 소유자인 공공기관을 상대로 각각 3억 900만 원과 최대 4억 4,680만 원의 반환과 손해배상을 청구했습니다.

사건의 쟁점

① 상가 소유자가 시행자와 관리운영법인의 임대 업무를 관리·감독할 의무가 있는지 ② 소유자가 불법 분양을 공모하거나 방치했다고 볼 수 있는지 ③ 민간투자법상 주무관청의 감독 의무 규정이 이 상가에 적용되는지 ④ 새 관리운영법인이 임대인 지위를 승계했는지가 쟁점이었습니다.

변호사의 조력

변호사는 계약 구조와 자금 흐름 두 축으로 방어했습니다. 실시협약상 소유자는 시행자의 임대 업무를 승인할 뿐 직접 개입하지 않도록 되어 있고 임대차계약서에도 소유자의 책임 조항이 없으며, 소유자가 임차인들에게서 돈을 직접 받거나 징수 내역을 보고받은 사실이 없다는 점을 입증했습니다. 나아가 실시협약 체결 당시의 옛 민간투자법과 도시철도법 조문을 대조해, 당시에는 역사 안 판매시설이 사회기반시설에 포함되지 않았으므로 상대가 내세운 감독 의무 규정 자체가 적용될 여지가 없다는 점을 밝혔습니다.

결과

법원은 두 사건 모두에서 공공기관에 관리·감독 의무가 있다고 볼 수 없다며 청구를 전부 기각했고, 새 관리운영법인에 대한 청구도 임대인 지위 승계가 인정되지 않아 기각됐습니다. 두 판결 모두 확정됐습니다.

이 사례가 알려주는 것

진짜 가해자가 사라진 분양·임대 사고에서 피해자는 자력이 있는 소유자나 공공기관을 상대로 「승인했으니 감독 의무가 있다」고 주장하곤 합니다. 그러나 승인은 자격을 준 것이고 감독은 계속적 관여이므로, 협약 문언과 자금 흐름에서 관여의 외관이 없으면 책임이 인정되지 않습니다. 상대가 법령상 의무를 들고 나오면 그 법령이 행위 당시에 적용됐는지부터 따지는 것이 결정적일 수 있습니다. 임차인 입장에서는 선납임대료를 시행자가 아닌 제3자 계좌로 보내라는 요구가 있으면 그 자리에서 멈춰야 합니다.

시행사나 관리법인의 사고로 소유자 책임을 다투고 계시다면 실시협약과 계약서를 가지고 상담받으시기 바랍니다. 이 사례는 특정 사건의 결과이며 다른 사건의 결과를 보장하지 않습니다.