43억 하자보수 청구, 보증기관 책임은 8.5억으로 제한한 방어 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 아파트 하자보수보증을 인수한 보증기관이었습니다. 입주자대표회의가 시공사와 시행사, 보증기관을 상대로 약 43억 4,000만 원의 하자보수금 등을 청구했고, 감정과 감정 보완이 반복되면서 소송은 5년 넘게 이어졌습니다. 보증기관은 시공사와 같은 금액을 함께 물게 될 위험에 놓여 있었습니다.

사건의 쟁점

① 보증기관이 책임지는 하자의 범위가 시공사와 같은지 ② 사용검사 전 하자와 보증기간이 지난 항목을 보증 대상에서 제외할 수 있는지 ③ 입주자대표회의가 구분소유자의 채권을 대신 행사하는 청구가 적법한지 ④ 보증채무의 지연손해금 이율은 얼마인지가 쟁점이었습니다.

변호사의 조력

변호사는 보증기관의 책임이 하자보수보증계약이 정한 보증 대상, 보증기간, 보증금액이라는 세 가지 한계 안에서만 인정된다는 점을 축으로, 감정에서 지적된 항목을 하나씩 사용검사 전후와 담보책임기간별로 분류해 보증 대상에서 빠지는 항목을 가려냈습니다. 입주자대표회의가 구분소유자의 채권을 대위해 청구한 부분은 보전할 채권이 없어 부적법하다는 점도 지적했습니다.

결과

법원은 대위청구 약 28억 4,000만 원 부분을 각하하고 전체 인용액을 약 15억 원으로 정하면서, 보증기관의 책임은 시공사와 공동으로 약 8억 500만 원, 단독으로 약 4,600만 원에 한정했습니다. 감정비용의 60%는 원고가 부담하도록 했고, 판결은 확정됐습니다.

이 사례가 알려주는 것

하자보수보증기관의 책임은 시공사와 같지 않습니다. 보증 대상은 사용검사 후 하자에 한정되고, 보증기간은 마감·방수·구조부 등 담보책임기간별로 다르며, 보증금액에도 한도가 있습니다. 감정 결과를 그대로 받아들이지 않고 항목마다 이 세 기준을 대입하면 인용액이 크게 달라집니다. 입주자대표회의 쪽에서는 구분소유자의 채권을 대위하는 대신 채권양도를 받아 청구해야 각하를 피할 수 있습니다.

공동주택 하자 소송에서 보증기관이나 시공사 입장에 계시다면 감정 결과와 보증서를 가지고 상담받으시기 바랍니다. 이 사례는 특정 사건의 결과이며 다른 사건의 결과를 보장하지 않습니다.