아파트 하자보수보증금은 입주자대표회의가 받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트 하자로 입주자대표회의와 시공사 사이에 다투는 사례가 늘면서, 정작 하자보수보증금을 누가 어떻게 받는지를 두고도 문의가 많아지고 있습니다.

제가 상담한 입주자대표회의 임원분들 중에는 “보증금은 우리 앞으로 나온 돈이니 회장이 받아서 급한 대로 쓰면 된다”고 생각하시는 경우가 있고, 반대로 개별 세대 입주자 중에는 “내가 낸 분양대금이니 하자 생기면 내가 직접 시공사한테 받아내면 되는 거 아닌가요”라고 묻는 분들도 있습니다. 그런데 막상 절차를 밟아 보면, 정해진 청구권자와 계좌·용도를 지키지 않은 청구는 지급이 지연되거나 거부되고, 받은 뒤 마음대로 쓴 돈은 오히려 임원 개인의 책임으로 돌아오는 경우가 적지 않습니다.

최근 법원과 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회는 하자보수보증금의 청구권자·지급 절차를 공동주택관리법령이 정한 요건대로 엄격하게 따지고 있습니다. 법정 요건을 갖추지 못하면 지급 자체가 미뤄지고, 어렵게 받은 보증금이라도 정해진 용도 밖으로 쓰면 과태료 등 별도의 책임이 뒤따릅니다.

아래에서는 하자보수보증금을 실제로 받는 주체가 누구인지, 어떤 절차와 계좌로 지급되는지, 그리고 받은 뒤에는 어떻게 관리해야 하는지 최근 법령과 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 하자보수보증금은 사업주체가 담보책임기간 동안 예치해 두는 돈입니다

보증금의 최초 주인은 입주자대표회의가 아니라 시공사 등 사업주체입니다.

공동주택관리법 제36조에 따라 시행사·건축주 등 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 집니다. 담보책임기간은 내력구조부와 시설공사별로 최대 10년의 범위에서 정해지고, 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 각각 기산됩니다. 지붕이나 기초처럼 하자가 뒤늦게 드러나는 공사는 상대적으로 길게, 도배·마감처럼 눈에 잘 띄는 공사는 상대적으로 짧게 기간이 나뉘어 있습니다.

이 담보책임을 실제로 이행하지 못하는 상황에 대비해, 공동주택관리법 제38조 제1항은 사업주체에게 담보책임기간 동안 하자보수보증금을 예치하도록 의무를 지웁니다. 다만 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 사업주체인 경우에는 예치 의무가 없습니다.

예치 금액도 임의로 정하는 것이 아닙니다. 시행령 제42조에 따라 대지조성 없이 짓는 아파트는 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3, 건축허가를 받아 분양 목적으로 짓는 공동주택은 표준건축비를 적용해 산출한 건축비의 100분의 3으로 정해져 있어, 실제로는 단지 규모에 따라 수억 원에서 수십억 원에 이르는 경우가 흔합니다.

하자보수보증금은 준공 당시 법정 산식에 따라 정해진 금액이 미리 예치되는 돈이지, 입주자대표회의가 임의로 조성하거나 정할 수 있는 기금이 아닙니다.

2. 실제로 보증금을 받는 주체는 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의입니다

개별 입주자가 아니라 입주자대표회의가, 그것도 지정된 계좌로만 받습니다.

공동주택관리법 제37조 제1항은 하자보수를 청구할 수 있는 자로 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단, 임차인등을 함께 열거하고 있습니다. 전유부분 하자라면 개별 입주자도 사업주체에게 직접 보수를 청구할 수 있습니다.

그런데 하자보수 ‘보증금’의 지급 상대방은 이보다 좁게 정해져 있습니다. 같은 법 제38조 제3항은 보증금을 예치받은 발급기관이 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의에 지급하도록 정하고 있고, 시행령 제44조 제1항은 입주자대표회의가 하자 판정서나 확정판결 등 서류를 첨부해 보증서 발급기관에 직접 지급을 청구하도록 규정합니다. 즉 개별 세대나 동대표 개인이 아니라, 입주자대표회의라는 조직 명의로만 청구·수령이 가능합니다.

실제로 대법원 2019. 5. 16. 선고 2015다35270 판결에서도 ‘기산베스트빌 입주자대표회의’가 원고가 되어 보증회사인 주택도시보증공사를 상대로 하자보수보증금 지급을 구하는 소송을 제기했고, 1심에서 1억 8천여만 원을 전부 인용받은 사실이 확인됩니다. 소송이든 임의 청구든 그 당사자는 개별 입주자가 아니라 입주자대표회의라는 점을 보여주는 사례입니다.

지급 방식도 정해져 있습니다. 시행령 제44조 제3항에 따라 의무관리대상 공동주택은 입주자대표회의 회장의 인감과 관리사무소장의 직인을 복수로 등록한 금융계좌로만 이체받을 수 있고, 의무관리대상이 아닌 공동주택은 관리인의 인감을 등록한 계좌(관리위원회가 있으면 그 대표자와 관리인 인감을 복수 등록한 계좌)로 받습니다. 회장 개인 명의 계좌나 특정 세대 계좌로는 애초에 지급 자체가 이뤄지지 않습니다.

하자보수보증금은 입주자대표회의라는 조직이, 그것도 회장 인감과 관리사무소장 직인이 함께 등록된 계좌로만 받을 수 있는 돈입니다.

3. 지급받은 보증금도 정해진 용도로만 써야 하고, 어기면 과태료를 물게 됩니다

받은 돈이라도 회장이나 관리사무소 마음대로 쓸 수 있는 게 아닙니다.

공동주택관리법 제38조 제2항은 입주자대표회의가 지급받은 하자보수보증금을 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령이 정한 용도로만 사용하도록 제한하고 있습니다. 의무관리대상 공동주택이라면 보증금을 사용한 날부터 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.

실무에서는 급한 관리비 부족분이나 다른 공사비로 보증금을 돌려쓰는 경우가 있는데, 이는 전형적인 목적 외 사용에 해당합니다. 같은 법 제102조 제1항은 이를 위반한 자에게 2천만원 이하의 과태료를, 같은 조 제3항 제16호는 사용내역 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자에게 1천만원 이하의 과태료를 각각 부과하도록 정하고 있습니다.

게다가 입주자대표회의가 관리하는 재산은 법적으로 입주자 전체의 총유에 해당하기 때문에, 정관이나 관리규약, 그것도 없으면 총회 결의 같은 절차 없이 회장 개인이 임의로 처분하는 것 자체가 무효로 평가될 수 있습니다.

민법 제275조, 제276조 제1항은 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하되 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리·처분행위는 무효이다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다104482, 104499 판결).

여기에 더해 회장이나 관리사무소장이 보증금을 사적인 용도로 빼돌렸다면 과태료를 넘어 형법 제355조·제356조의 업무상횡령죄까지 문제될 수 있습니다. 업무상횡령죄는 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있는 중한 범죄입니다.

정해진 청구권자에게 지급된 돈이라도, 용도·신고 의무를 지키지 않으면 과태료는 물론 형사책임까지 이어질 수 있습니다.

4. 사업주체가 하자보수를 미루면 단계별로 강한 조치를 취할 수 있습니다

협조하지 않을수록 입주자대표회의가 쓸 수 있는 수단은 더 무거워집니다.

사업주체가 정당한 이유 없이 하자보수 청구에 응하지 않으면, 관할 시장·군수·구청장이 공동주택관리법 제37조 제5항에 따라 사업주체에게 하자보수를 시정하도록 명할 수 있습니다. 시정명령을 이행하지 않으면 같은 법 제102조 제3항 제15호의2에 따라 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

시정명령으로도 해결되지 않으면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정이나 분쟁조정·분쟁재정을 신청할 수 있습니다(제39조). 여기서 하자로 판정되었는데도 사업주체가 보수에 응하지 않으면, 그 판정서를 근거로 곧바로 보증서 발급기관에 하자보수보증금 지급을 청구할 수 있습니다.

그래도 발급기관이 지급을 거부하거나 금액에 다툼이 있으면 결국 민사소송으로 넘어갑니다. 이 단계에 이르면 지연손해금과 소송비용까지 사업주체나 발급기관이 추가로 부담하게 되는 경우가 많아, 사업주체 입장에서도 초기에 협조하는 편이 유리한 경우가 대부분입니다.

협조를 미룰수록 사업주체가 부담하는 과태료·지연손해금·소송비용만 늘어납니다.

5. 하자 확인부터 보증금 수령까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

서류를 갖춰 순서대로 밟아야 지급이 지연되지 않습니다.

하자보수보증금을 받는 절차는 통상 ①사업주체에게 서면으로 하자보수를 청구하고 상당한 기간을 정해 이행을 요구 → ②사업주체가 응하지 않으면 관할 시장·군수·구청장에게 시정명령을 요청하거나 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정·재정을 신청 → ③그래도 해결되지 않으면 입주자대표회의 명의로 보증서 발급기관에 하자보수보증금 지급을 청구하고, 다툼이 있으면 관할법원(단지 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 민사소송을 제기 → ④지급받은 보증금은 회장 인감·관리사무소장 직인이 등록된 계좌로만 관리하고, 사용 후 30일 이내 사용내역을 신고하는 순서로 진행됩니다.

이 과정에서 서류를 제대로 갖추지 못하면 지급 자체가 몇 달씩 늦어지는 경우가 많습니다. 하자를 의심하게 됐다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 담보책임기간 내인지부터 확인합니다. 전유부분은 입주 인도일, 공용부분은 사용검사일을 기준으로 부위별 기간(최대 10년)을 따져 봅니다.

2. 우리 아파트가 의무관리대상 공동주택인지, 관리규약상 청구·지급 절차와 계좌 등록 현황이 어떻게 되어 있는지 관리사무소를 통해 확인합니다.

3. 하자의 위치·정도를 사진과 감정 자료로 남기고, 하자보수 청구 공문과 사업주체의 회신 내역을 시간순으로 정리해 둡니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 하자보수·보증금 분쟁에 경험이 있는 변호사의 도움을 받으면, 하자심사·분쟁조정위원회 조정과 민사소송 중 어느 쪽이 더 실효적인지 판단해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

아파트 하자 문제는 “관리사무소가 알아서 처리해 주겠지”라는 생각 때문에, 혹은 입주자대표회의 임기 중 처음 마주치는 절차라는 이유로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 받아야 하는 입주민 입장에서는 담보책임기간과 청구 서류를 놓쳐 시기를 넘기는 것이 가장 아쉬운 지점입니다. 반대로 그 돈을 관리·집행해야 하는 입주자대표회의 임원 입장에서는 절차를 지키지 않고 급하게 쓰다가 과태료나 배상 책임을 개인적으로 떠안는 경우가 나옵니다.

저는 입주자대표회의를 대리해 보증금 청구·소송을 진행한 사건과, 반대로 목적 외 사용 문제로 임원분이 곤란을 겪는 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 절차를 정확히 지키는 것이 결국 입주민과 임원 양쪽 모두를 지키는 길이라는 것을 여러 번 확인했습니다.

지금 우리 아파트의 하자보수보증금 청구 절차가 제대로 진행되고 있는지 확신이 서지 않는다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 절차를 놓치기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 하자보수보증금은 얼마나 되고, 어떻게 정해지나요?

A. 대지조성 없이 짓는 아파트는 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 3%, 건축허가로 짓는 공동주택은 표준건축비 기준 건축비의 3%로 정해집니다(시행령 제42조). 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 사업주체인 경우는 예치 의무 자체가 없습니다.

Q. 개별 세대 입주자가 직접 하자보수보증금을 받을 수는 없나요?

A. 없습니다. 전유부분 하자보수 자체는 개별 입주자도 사업주체에게 청구할 수 있지만, 보증금은 의무관리대상 공동주택이라면 입주자대표회의 명의의 지정 계좌로만 지급됩니다.

Q. 담보책임기간이 지나면 보증금도 못 받나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 부위별로 최대 10년인 담보책임기간(전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 기산) 내에 하자가 발생하고 그 기간 내에 청구해야 하며, 기간이 지난 뒤 발견된 하자는 보증금 청구 대상에서 제외될 수 있습니다.

Q. 시공사가 하자보수를 거부하면 바로 소송해야 하나요?

A. 먼저 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정·재정을 신청하는 방법이 있습니다. 여기서 하자로 판정되고도 사업주체가 응하지 않으면 그 판정을 근거로 보증서 발급기관에 보증금을 청구하거나 민사소송으로 나아갈 수 있습니다.

Q. 입주자대표회의가 보증금을 받아서 다른 용도로 써도 되나요?

A. 안 됩니다. 하자보수비용 등 정해진 용도로만 쓸 수 있고, 사용 후 30일 이내 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 목적 외 사용은 2천만원 이하 과태료 대상이고, 사적으로 유용하면 업무상횡령 책임까지 문제될 수 있습니다.

Q. 하자보수보증서 발급기관은 누구인가요?

A. 통상 주택도시보증공사나 건설공제조합 등이 사업주체와 보증계약을 맺고 보증서를 발급합니다. 실제 소송에서도 입주자대표회의가 이런 발급기관을 상대로 보증금 지급을 구하는 사례가 흔합니다.

Q. 입주자대표회의 회장이 바뀌면 청구 절차도 새로 해야 하나요?

A. 회장이 바뀌어도 청구권자는 입주자대표회의라는 조직 자체이므로 절차가 처음부터 새로 시작되지는 않습니다. 다만 지급계좌에 등록된 인감·직인은 새 회장·관리사무소장 명의로 갱신해야 합니다.