전세사기 중개사 배상 책임 알아보기

주용조 변호사

안녕하세요.

법률사무소 선후 대표변호사 주용조입니다.

전세사기나 깡통전세 사건을 상담하다 보면,

임대차계약 기간이 끝났는데도 임대인이 이미 잠적했거나 무자력(재산이 전혀 없는 상태)이라,

승소 판결문을 받아도 당장 강제집행할 재산이 없는 경우가 자주 있습니다.

이때 많은 의뢰인께서

"믿고 계약을 진행해 준 공인중개사에게는 책임을 물을 수 없나요?" 라는 질문을 하십니다.

결론부터 말씀드리면, 가능하며 최근 법원의 배상 인정 비율도 크게 높아졌습니다. 과거 30~40% 수준에 머물던 중개사 배상 책임이 최근 하급심에서는 최대 60~70%까지 확대 인정되는 추세입니다.

과거 법원은 임차인에게도 부동산 등기부 등을 직접 확인할 주의의무가 있다고 보아, 중개사 과실이 명백해도 배상 책임을 30~40% 내외로 제한하는 경우가 많았습니다.

하지만 최근 판결의 흐름은 다릅니다.

특히 신탁 부동산 권리관계를 제대로 설명하지 않았거나, 선순위 근저당 및 보증금 규모를 허위·부실 기재한 중개사에 대해 법원은:

"일반 임차인이 전문적인 신탁원부나 복잡한 권리관계를 파악하기는 어렵다. 중개의뢰를 받은 공인중개사는 고도의 주의의무를 다해 이를 확인하고 설명할 법적 의무가 있다."

는 점을 명확히 짚으며, 중개사의 책임을 60%에서 70%까지 엄격하게 인정하고 있습니다.

실무에서 가장 중요한 핵심입니다. 중개사 개인 역시 자력이 부족한 경우가 많기 때문입니다.

그래서 소송을 제기할 때는 공인중개사 개인뿐만 아니라 '한국공인중개사협회(공제조합)'를 공동 피고로 묶어 손해배상청구 소송을 진행해야 합니다.

재판에서 배상 비율을 60~70%까지 끌어올리기 위해서는 중개사의 '구체적인 설명의무 위반'을 명확히 입증해야 합니다. 계약 당시 서류를 꺼내 아래 항목들을 반드시 확인해 보시기 바랍니다.

1) 신탁 부동산 고지 의무 위반

등기부상 신탁등기를 확인했다면, 중개사가 반드시 '신탁원부'를 발급받아 임대차 계약의 실질적 동의권자(수탁자 또는 우선수익자)가 누구인지 제대로 고지했는지 확인해야 합니다. 동의 없는 신탁계약은 보증금 전액을 날릴 위험이 큽니다.

2) 중개대상물 확인·설명서 기재 오류 및 누락

3) 시세 부풀리기 및 기망

신축 빌라나 나홀로 아파트처럼 시세 확인이 어려운 매물에 대해 전세가율이나 매매가를 허위로 부풀려 "안전한 매물"이라며 안심시키고 계약을 유도했는지 확인해야 합니다.

4) 대리권 확인 소홀

집주인 본인이 아닌 임의 대리인과 계약을 체결했을 때, 위임장과 인감증명서 확인은 물론 집주인의 실제 위임 의사를 유선이나 영상 등으로 적법하게 확인했는지 따져보아야 합니다.

전세보증금 미반환 사고는 시간이 지체될수록 공제 한도 소진 등으로 인해 피해 회복이 어려워질 수 있습니다.

임대인이 연락을 회피하거나 바지임대인임이 의심된다면, 지체 없이 계약 당시 교부받은 '중개대상물 확인·설명서', '등기부등본', '공제증서'를 지참하여 법률 검토를 받으셔야 합니다.

임차인의 과실 상계를 최소화하고 중개인과 공제조합의 배상 책임을 극대화하는 핵심은 초기 서면에서 중개사의 주의의무 위반을 얼마나 치밀하게 법리적으로 입증하느냐에 달려 있습니다.

법률사무소 선후

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