채무자 부동산 샀다가 사해행위 소송, 잔존 담보가치 없어 기각 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 부동산을 매수했고, 이를 자신이 운영하는 회사에 현물출자했습니다. 그런데 매도인에게 구상금 채권을 가진 보증보험사가 나섰습니다. 매도인이 빚이 많은 상태에서 부동산을 넘긴 것은 채권자를 해치는 사해행위라며, 매수인인 의뢰인과 현물출자를 받은 회사를 상대로 매매의 취소와 가액배상을 청구한 것입니다.

정상적으로 값을 치르고 산 부동산 때문에 수억 원을 물어낼 수 있는 상황이었습니다.

사건의 쟁점

저당권이 설정된 부동산을 넘긴 것이 사해행위가 되려면, 그 부동산에 일반 채권자를 위한 담보가치가 남아 있어야 합니다. 이 사건 부동산에는 은행의 선순위 근저당권이 설정되어 있었으므로, 매매 당시 시가에서 선순위 담보의 실제 채권액을 뺀 잔존 담보가치가 있었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

변호사의 조력

변호사는 대법원 판례가 정한 기준, 즉 선순위 담보의 피담보채권액은 채권최고액이 아니라 실제 발생한 채권액이라는 점을 전제로, 매매 당시 은행 대출의 실제 잔액을 금융거래 자료로 확정했습니다. 그 결과 이 부동산의 시가는 약 18억 5천만 원인데 선순위 근저당의 실제 채권액은 약 26억 8천만 원이었고, 함께 담보로 잡힌 다른 부동산도 시가보다 선순위 채권액이 컸습니다.

즉 매매 당시 일반 채권자에게 돌아갈 담보가치는 전혀 없었다는 점을 숫자로 입증했습니다.

결과

법원은 잔존 담보가치가 없는 부동산의 양도는 사해행위에 해당하지 않는다고 보아 의뢰인과 회사에 대한 청구를 모두 기각했고, 판결은 확정됐습니다.

이 사례가 알려주는 것

빚이 많은 사람에게서 부동산을 샀다는 이유만으로 사해행위가 되는 것은 아닙니다. 선순위 담보가 시가를 넘는 부동산은 애초에 채권자의 공동담보가 아니므로, 그 양도를 취소할 수 없습니다. 사해행위 소송을 당한 매수인은 매매 당시 시가와 선순위 대출 잔액부터 확인해야 하고, 채권최고액이 아닌 실제 잔액이 기준이라는 점을 놓치지 말아야 합니다.

유사한 소송을 받으셨다면 등기부와 대출 자료를 가지고 상담받으시기 바랍니다. 이 사례는 특정 사건의 결과이며 다른 사건의 결과를 보장하지 않습니다.