제3취득자 비용상환청구권, 저당부동산 수리비를 경매대금에서 먼저 받는 법 

저당권이 설정된 부동산인 줄 알면서도 시세보다 싸다는 이유로 매수한 뒤, 낡은 배관과 창호를 바꾸고 누수까지 수리하며 적지 않은 돈을 들이는 사람들이 있습니다. 문제는 이 부동산이 결국 경매에 넘어가는 경우입니다. 저당권이 설정된 뒤에 소유권을 넘겨받은 매수인, 즉 제3취득자는 경매가 진행되면 자신이 들인 수리비와 개량비를 그대로 날리는 것은 아닌지 걱정하기 마련입니다. 민법은 이런 제3취득자를 위해 경매대금에서 그 비용을 다른 채권자보다 먼저 상환받을 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 이 글에서는 그 우선상환청구권이 어떤 요건에서 인정되고, 실제로 돈을 받으려면 어느 절차를 밟아야 하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

제3취득자란 누구인가 — 저당권이 살아있는 부동산을 산 사람

저당권은 담보물권으로서, 채무자나 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산 위에 성립하며 저당권자는 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리를 가진다(민법 제356조). 중요한 것은 저당권이 설정된 뒤에도 소유자는 그 부동산을 자유롭게 팔거나 다시 담보로 제공할 수 있다는 점이다. 저당권은 물권이어서 소유자가 바뀌어도 소멸하지 않고 그대로 남고, 저당권자는 새로운 소유자에게도 그 효력을 그대로 주장할 수 있다. 이렇게 저당권이 설정된 후 그 부동산에 관하여 소유권·지상권·전세권을 새로 취득한 사람을 민법은 제3취득자라고 부른다. 실제로 근저당이 잡혀 있는 상태 그대로 매매가 이뤄지는 경우가 드물지 않은데, 이때 매수인이 바로 이 제3취득자에 해당한다.

제3취득자가 되면 유리한 점도 있고 위험한 점도 있다. 민법 제364조는 제3취득자가 저당권자에게 피담보채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있는 길을 열어두어, 저당권 자체를 없앨 수 있는 권리를 준다. 그러나 채무자가 이자만 내며 버티다가 결국 변제하지 못하면 저당권자는 저당물의 경매를 청구할 수 있고(민법 제363조 제1항), 이때 제3취득자는 자신이 취득한 소유권 등을 그대로 잃게 된다. 문제는 그 사이 제3취득자가 부동산을 보존하거나 개량하기 위해 적지 않은 돈을 들였을 수 있다는 점이다. 배관 누수를 고치고 낡은 창호를 바꾸고 심하면 구조를 보강하는 공사까지 했는데, 경매로 소유권을 잃으면서 그 비용까지 통째로 날리는 것은 아닌지가 실제 상담에서 자주 나오는 질문이다.

저당권이 설정된 뒤 그 부동산의 소유권·지상권·전세권을 취득한 사람은 민법 제367조의 제3취득자에 해당하고, 판례는 소유권을 취득한 경우도 이에 포함된다고 본다(대법원 2004다36604, 2022다265093).

왜 수리비를 경매대금에서 먼저 받을 수 있나 — 민법 제367조

이 문제에 대한 답이 민법 제367조다. 이 조문은 "저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다"고 정한다. 제3취득자가 지출한 비용은 경매가 실행되어 부동산이 팔린 대금 중에서 다른 채권자들보다 먼저 상환받을 수 있다는 뜻이다.

대법원은 이 조문을 둔 이유를 명확히 밝히고 있다(대법원 2023. 7. 13. 선고 2022다265093 판결). 판례는 제3취득자가 저당부동산에 지출한 필요비·유익비는 그 부동산의 가치를 유지하거나 늘리기 위해 쓰인 일종의 공익비용이므로 그 부동산을 팔아서 만든 대금에서 부담하는 것이 성질에 맞고, 더욱이 제3취득자는 경매의 결과 자신의 권리를 잃게 되므로 특별히 매각대금에서 우선적으로 상환받도록 한 것이라고 설명한다. 부동산의 가치를 지킨 사람이 그 가치가 실현된 대금에서 먼저 몫을 챙기는 것이 공평하다는 논리다.

예를 들어 시세 4억원 상당의 아파트에 이미 2억원의 근저당이 설정된 상태에서 3억원에 매수해 소유권을 이전받은 사람이, 누수로 손상된 배관과 마루를 800만원을 들여 수리했다고 하자. 이후 채무자가 이자를 연체해 근저당권자가 임의경매를 신청하고 3억 2천만원에 낙찰됐다면, 이 800만원은 원칙적으로 근저당권자의 채권보다 먼저 매각대금에서 상환받을 대상이 된다. 다만 이는 요건과 절차를 지켰을 때의 이야기이고, 그 요건이 무엇인지는 다음 항목에서 살펴본다.

필요비와 유익비, 무엇이 다른가

민법 제367조는 상환 대상을 필요비와 유익비로 나누고, 그 구체적인 기준은 민법 제203조 제1항, 제2항을 그대로 끌어다 쓴다. 필요비는 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액, 즉 있는 그대로의 상태를 유지하는 데 필요한 비용이다. 배관 누수 수리, 옥상 방수공사, 붕괴 위험이 있는 담장 보강, 화재나 침수로 파손된 부분의 원상복구 비용 등이 대표적이다.

유익비는 이와 달리 점유물을 개량하기 위하여, 즉 원래 상태보다 가치를 더 높이기 위하여 지출한 금액이다. 낡은 새시를 이중창으로 교체하거나 구조 변경 없이 방을 확장하거나, 노후한 배관 전체를 교체해 사용가치를 높이는 공사가 여기에 해당할 수 있다. 다만 유익비는 필요비와 달리 조건이 하나 더 붙는다. 민법 제203조 제2항은 "그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여" 상환을 청구할 수 있다고 못박고 있어서, 경매 시점까지 그 개량으로 인한 가치 상승분이 실제로 남아 있어야 한다. 공사를 했더라도 시간이 지나 감가상각되거나 이후 훼손돼 가치 증가분이 사라졌다면 유익비 상환은 인정되기 어렵다.

필요비에도 예외가 있다. 민법 제203조 제1항 단서는 점유자가 그 부동산에서 과실(임료 등)을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못한다고 정한다. 제3취득자가 소유자로서 그 부동산에 거주하거나 임대해 임료 수익을 얻어온 경우라면, 통상적으로 드는 관리비 성격의 필요비는 별도로 상환받기 어려울 수 있다는 뜻이다. 다만 통상적인 관리 범위를 넘는 특별한 필요비는 이 단서와 무관하게 상환 대상이 된다.

• 필요비 — 부동산을 있는 그대로 보존하기 위한 지출(누수·방수·붕괴위험 보강 등). 통상적 필요비는 과실을 취득했다면 청구 제한.

• 유익비 — 개량으로 가치를 높이기 위한 지출(새시 교체, 구조개선 등). 가액 증가가 경매 시점까지 현존해야 상환 가능.

• 유익비 상환액 — 지출금액과 가치증가액 중 하나. 회복자가 존재하지 않는 경매절차 구조상 그 선택권은 비용을 지출한 제3취득자에게 귀속된다고 보는 견해가 유력하다.

필요비는 '보존'을 위한 지출, 유익비는 '개량'을 위한 지출이라는 점에서 근본적으로 다르고, 유익비는 그로 인한 가치 증가가 경매 시점까지 그대로 남아 있어야만 상환 대상이 된다.

우선상환의 순위 — 저당권자보다 앞서 배당받는다

실무에서 이 조문이 강력한 이유는 '우선상환'이라는 표현의 실제 위력에 있다. 부동산 경매에서 매각대금은 정해진 순위에 따라 배당되는데, 가장 먼저 공제되는 것이 경매를 진행하는 데 든 집행비용(감정료, 공고비 등)이고, 민법 제367조에 따른 필요비·유익비의 우선상환은 실무상 이 집행비용 다음, 즉 저당권이나 확정일자부 임차권, 조세채권보다도 앞선 순위로 배당되는 것으로 취급된다.

이렇게 강한 순위를 인정하는 이유는 앞서 본 공익비용 법리와 이어진다. 제3취득자가 지출한 비용 덕분에 부동산의 가치가 유지되거나 늘어났고, 그만큼 매각대금 자체가 커졌다고 볼 수 있으므로 그 늘어난 가치를 만들어낸 비용을 다른 채권자들의 채권보다 먼저 떼어주는 것이 공평하다는 논리다. 저당권자 입장에서는 자신의 채권이 뒤로 밀리는 셈이지만, 애초에 그 부동산의 가치가 유지되지 않았다면 저당권자가 받을 몫도 줄어들었을 것이므로 불합리한 결과는 아니다.

다만 이 우선순위는 저절로 주어지지 않는다. 법원이 배당표를 작성할 때 제3취득자의 필요비·유익비를 자동으로 반영해 주지 않기 때문에, 다음 항목에서 볼 절차를 반드시 거쳐야 실제로 배당표에 반영된다.

핵심 관문 — 배당요구를 하지 않으면 아무것도 못 받는다

대법원 2023. 7. 13. 선고 2022다265093 판결은 이 우선상환청구권을 행사하는 방법을 분명히 정리했다. 제3취득자가 민법 제367조에 따라 우선상환을 받으려면 저당부동산의 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 한다(민사집행법 제268조, 제88조). 배당요구의 종기는 경매법원이 경매개시결정 이후 정하는 기한으로, 이 기한을 넘기면 그 경매절차에서는 배당을 받을 방법이 없다.

더 중요한 것은 판례가 그은 한계선이다. 같은 판결은 민법 제367조에 의한 우선상환은 제3취득자가 경매절차에서 배당받는 방법으로만 인정되는 것이지, 이를 근거로 제3취득자가 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차의 매수인에게 직접 비용상환을 청구할 권리는 인정될 수 없다고 못박았다. 배당요구를 하지 않은 채 경매가 끝나버리면, 그 뒤에 매수인을 상대로 부당이득반환을 청구하거나 별도 소송으로 비용을 받아낼 길이 사실상 막힌다는 뜻이다.

같은 이유로 제3취득자는 이 비용상환청구권을 피담보채권으로 내세워 유치권을 행사할 수도 없다(대법원 2022다265093). 유치권은 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 점유하며 인도를 거부할 수 있는 권리인데, 판례는 민법 제367조가 애초에 경매절차 내 배당이라는 특별한 실현방법을 정해둔 이상 그와 별도로 유치권까지 인정할 근거는 없다고 본다. 결국 이 권리는 처음부터 끝까지 경매절차 안에서, 배당요구라는 한 번의 관문을 통해서만 살아난다.

배당요구, 어떻게 준비해야 하나

배당요구를 하려면 우선 자신이 지출한 비용이 필요비인지 유익비인지부터 정리해야 한다. 배당요구서에는 지출 항목과 금액, 지출 시기를 구체적으로 기재하고, 이를 뒷받침하는 계약서·세금계산서·영수증·이체내역 등 지출 사실을 증명할 자료를 첨부하는 것이 원칙이다. 공사 전후 사진을 남겨두면 나중에 다툼이 생겼을 때 지출 사실과 개량 범위를 입증하는 데 유용하다.

유익비는 여기서 한 단계 더 나아가야 한다. 단순히 돈을 썼다는 사실만으로는 부족하고, 그 지출로 부동산의 가액이 실제로 늘어났고 경매 시점까지 그 증가분이 남아 있다는 점까지 소명해야 하기 때문이다. 실무에서는 감정평가를 통해 개량 전후의 가치 차이를 확인하거나, 경매절차의 감정평가서에 개량 사실이 반영돼 있는지를 함께 확인하는 방식이 활용된다. 배당요구서를 접수한 뒤에도 배당기일에 다른 이해관계인이 이의를 제기할 수 있으므로, 관련 자료는 최대한 일찍 배당요구 종기 전에 갖춰두는 것이 안전하다.

• 배당요구서에 지출 항목·금액·시기를 구체적으로 기재.

• 계약서·세금계산서·영수증·이체내역 등 지출 증빙 첨부.

• 유익비는 가액 증가를 뒷받침할 감정평가 등 소명자료 추가 확보.

• 배당요구는 반드시 배당요구 종기 전에 접수.

흔히 놓치는 함정들 — 적용되지 않는 경우

이 권리가 항상 인정되는 것은 아니다. 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결은 건물 증축비용을 투자하고 그 대가로 건물 지분에 관한 이전등기를 받은 사람이 나중에 저당권 실행으로 그 권리를 잃은 사안에서, 이 사람은 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니라 투자의 대가로 지분을 취득한 것이므로 제367조에 따른 우선상환을 받을 수 없다고 판단했다. 돈을 들였다는 사실만으로는 부족하고, 그것이 자신이 취득한 부동산을 보존·개량하기 위한 지출이었는지가 핵심이라는 취지다.

저당권이 설정되기 전부터 그 부동산을 소유해 온 사람, 즉 저당권설정자 본인이 지출한 비용에는 애초에 이 조문이 적용되지 않는다. 제367조는 문언 그대로 제3취득자를 위한 규정이기 때문이다. 또한 필요비·유익비를 지출한 시점이 저당권 설정 이후이자 자신이 소유권 등을 취득한 이후여야 하고, 취득 전에 전 소유자가 이미 지출한 비용을 넘겨받는 식으로는 청구할 수 없다. 지출 시점과 취득 시점, 저당권 설정 시점의 선후관계를 등기부와 함께 꼼꼼히 확인해야 하는 이유다.

배당요구 종기를 넘긴 경우의 결과도 다시 짚을 필요가 있다. 종기가 지나면 그 경매절차 안에서는 배당받을 길이 없고, 앞서 본 대로 매수인이나 저당권자를 상대로 한 별도 청구도 막혀 있다. 다만 재경매에 부쳐지는 등 절차가 다시 진행되며 배당요구 종기가 새로 고지되는 경우는 있으므로, 애초의 종기를 놓쳤더라도 경매절차 진행 상황을 계속 확인할 필요는 있다.

자주 묻는 질문

Q. 제3취득자가 정확히 어떤 사람을 말하나요?

A. 저당권이 이미 설정된 부동산에 관하여 그 이후에 소유권, 지상권, 전세권을 새로 취득한 사람을 말합니다. 판례는 소유권을 취득한 경우도 민법 제367조의 제3취득자에 포함된다고 봅니다.

Q. 필요비와 유익비는 각각 어떤 지출을 말하나요?

A. 필요비는 배관 수리, 방수공사처럼 부동산을 있는 그대로 보존하기 위한 지출이고, 유익비는 새시 교체, 구조개선처럼 가치를 높이기 위한 지출입니다. 유익비는 그로 인한 가치 증가가 경매 시점까지 남아 있어야만 인정됩니다.

Q. 배당요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 그 경매절차에서는 배당을 받을 수 없고, 매수인이나 저당권자를 상대로 직접 비용상환을 청구하거나 유치권을 행사할 수도 없습니다(대법원 2022다265093). 이 권리는 경매절차 안에서 배당요구를 통해서만 실현됩니다.

Q. 배당요구는 언제까지 해야 하나요?

A. 법원이 정하는 배당요구의 종기까지 해야 합니다(민사집행법 제268조, 제88조). 종기를 넘기면 그 경매절차에서는 상환받을 방법이 없으므로 경매개시 사실을 확인하는 즉시 준비하는 것이 안전합니다.

Q. 유익비는 지출한 금액을 그대로 다 받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 가액 증가가 현존하는 범위 안에서 지출금액과 증가액 중 하나만 인정되며, 증가분이 남아 있지 않다면 유익비 상환 자체가 부정될 수 있습니다.

Q. 증축비용을 대고 지분을 받은 경우도 이 권리가 인정되나요?

A. 인정되기 어렵습니다. 대법원 2004다36604 판결은 투자 대가로 지분을 취득한 경우는 필요비·유익비를 지출한 것으로 볼 수 없어 제367조가 적용되지 않는다고 판단했습니다.

맺음말

저당권이 설정된 부동산을 매수한 제3취득자가 그 부동산에 들인 수리비와 개량비는, 요건만 갖추면 다른 채권자보다 먼저 경매대금에서 상환받을 수 있는 강력한 권리로 보호받습니다. 다만 이 권리는 필요비·유익비의 구분, 가액증가의 현존이라는 실체적 요건과 배당요구 종기 준수라는 절차적 요건을 모두 충족해야 실제로 돈으로 돌아옵니다.

특히 배당요구라는 절차를 놓치면 아무리 지출 사실이 명백해도 되돌릴 방법이 사실상 없다는 점이 이 권리의 가장 큰 함정입니다. 경매개시결정이 송달된 순간부터 지출 자료를 정리하고 배당요구 시기를 놓치지 않는 것이 수리비를 지키는 핵심입니다.

광교를 비롯한 수원·경기남부 지역에서도 근저당이 설정된 상태로 매매되는 물건이 적지 않은 만큼, 매수 이후 수리·개량 공사를 계획하고 있다면 지출 전에 등기부상 권리관계와 배당요구 절차부터 함께 점검해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.