지상권·전세권 있는 부동산, 계약 목적을 이룰 수 없을 때만 해제할 수 있다 

등기부를 미처 확인하지 못한 채 부동산 매매계약을 마쳤는데, 나중에서야 그 부동산에 지상권이나 전세권이 이미 설정되어 있었다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 이럴 때 곧바로 계약을 해제하고 대금을 돌려받을 수 있다고 생각하기 쉽지만, 민법은 이 권리를 훨씬 좁게 인정합니다. 매수인이 몰랐다는 사정만으로는 부족하고, 그 제한물권 때문에 애초에 부동산을 산 목적 자체를 이룰 수 없어야 비로소 해제가 가능하기 때문입니다. 이 글에서는 지상권·전세권이 설정된 부동산을 모르고 매수했을 때 어떤 요건을 갖춰야 계약을 해제할 수 있는지, 해제가 안 될 때는 어떤 구제수단이 남는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

지상권·전세권 있는 부동산, 왜 매수인에게 문제가 되나

부동산을 매매로 취득했다면 매수인은 소유권을 완전하게 행사할 수 있어야 합니다. 그런데 등기부를 확인해 보니 매도인 명의로 있을 때부터 지상권이나 전세권이 이미 설정되어 있었다면 이야기가 달라집니다. 지상권은 타인의 토지에 건물이나 수목을 소유할 목적으로 그 토지를 사용하는 물권이고, 전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 용도대로 사용·수익하면서 나중에 그 부동산에서 우선변제까지 받을 수 있는 물권입니다. 둘 다 소유권과는 별개로 등기부에 남아 매수인의 사용·수익을 제한합니다.

문제는 매수인이 계약 당시 이 사실을 몰랐던 경우입니다. 공인중개사가 설명하지 않았거나, 등기부 을구를 제대로 확인하지 않은 채 계약금부터 치른 뒤 뒤늦게 발견하는 사례가 실무에서 드물지 않습니다. 이런 권리의 하자는 매매목적물 자체의 물리적 결함을 다루는 하자담보책임과는 결이 다른 권리의 하자로 다루어지고, 민법은 이를 매도인의 담보책임 조항 중에서도 별도의 조문으로 규율합니다. 매수인이 어떤 구제를 받을 수 있는지는 이 조문의 요건을 정확히 아는 데서 시작됩니다.

민법 제575조 — 선의의 매수인, 목적을 달성할 수 없을 때만 해제

이 상황을 규율하는 조문이 민법 제575조 제1항입니다. 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고 그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다는 것이 조문의 문언입니다. 요건을 나누면 세 가지입니다. 첫째 목적물에 지상권 등 제한물권이 실제로 설정되어 있을 것, 둘째 매수인이 계약 당시 그 사실을 알지 못했을 것(선의), 셋째 그 제한물권 때문에 계약의 목적 자체를 이룰 수 없을 것입니다.

세 요건이 전부 갖추어져야만 해제가 가능하다는 점이 핵심입니다. 지상권·전세권의 존재를 몰랐다는 사정만으로는 부족하고, 그로 인해 애초에 그 부동산을 매수한 목적 자체를 이룰 수 없는 정도에 이르러야 합니다. 계약해제는 이미 이행된 급부를 전부 원상회복시키는 강력한 효과를 가지므로, 사소한 제한만으로 해제를 인정하면 거래의 안정을 해칠 수 있다는 것이 이 조문이 요건을 좁게 잡은 이유입니다. 목적달성에 지장이 없다고 판단되면 해제 대신 손해배상으로 정리하도록 한 것도 같은 취지입니다.

• 요건① — 매매목적물에 지상권·지역권·전세권·질권·유치권 중 하나가 설정되어 있을 것.

• 요건② — 매수인이 계약 체결 당시 그 사실을 알지 못했을 것(선의).

• 요건③ — 그 제한물권 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 것.

지상권·전세권을 몰랐다는 사정만으로는 해제할 수 없다 — 그로 인해 계약의 목적 자체를 이룰 수 없어야 비로소 해제권이 생긴다.

"계약의 목적을 달성할 수 없다"는 것은 무엇을 뜻하나

조문의 문구는 추상적이지만, 실제 사안에서는 매수인이 그 부동산을 산 구체적 목적과 제한물권의 내용을 견주어 판단합니다. 예를 들어 나대지를 매수해 그 위에 건물을 신축할 계획으로 계약했는데, 이미 제3자 명의의 지상권이 등기되어 있어 그 존속기간 동안은 매수인이 건물을 지을 수 없는 상태라면, 애초에 매수인이 이 땅을 산 목적 자체가 좌절된 것이어서 목적달성이 불가능하다고 볼 여지가 큽니다. 반대로 이미 임차인이 살고 있는 집합건물 호실을 임대수익 목적으로 매수했는데 그 위에 전세권이 설정되어 있고 전세금 반환의무를 매수인이 그대로 인수하는 것으로 정리된다면, 임대수익이라는 목적 자체는 여전히 달성 가능하다고 볼 수 있어 해제보다는 손해배상으로 정리될 가능성이 있습니다.

결국 같은 전세권이라도 매수인이 그 부동산을 어떤 목적으로 샀는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실거주 목적으로 아파트를 매수했는데 그 위에 존속기간이 한참 남은 전세권이 설정되어 있어 매수인이 입주 자체를 할 수 없는 상황이라면, 실거주라는 계약 목적을 이룰 수 없는 전형적인 사례로 다루어질 가능성이 높습니다. 반면 투자 목적으로 매수해 계속 임대를 놓을 계획이었다면, 전세권자가 그대로 거주하며 전세금을 지급하는 구조가 오히려 매수인의 목적과 충돌하지 않을 수도 있습니다. 매수 목적을 계약 체결 경위, 목적물의 현황, 특약사항 등에서 어떻게 확인할 수 있는지가 실제 분쟁에서는 가장 중요한 쟁점이 됩니다.

해제가 안 되면 남는 것 — 손해배상만, 대금감액은 없다

목적달성에 지장이 없다고 판단되면 매수인에게 남는 구제수단은 손해배상 청구뿐입니다. 손해배상의 범위는 지상권·전세권이라는 제한물권 때문에 매수인이 입은 구체적 불이익을 기준으로 산정됩니다. 지상권 존속기간 동안 토지를 온전히 사용하지 못해 발생하는 사용수익 제한 상당액이나, 전세권 반환의무를 인수함으로써 매수인이 추가로 부담하게 된 금전적 부담 등이 대표적입니다. 다만 이 손해액을 구체적으로 얼마로 볼 것인지는 사안마다 다투어지는 부분이라, 감정 등을 통해 제한물권이 없었을 때의 목적물 가치와 있는 상태의 가치 차이를 입증하는 작업이 필요한 경우가 많습니다.

여기서 놓치기 쉬운 점은 민법 제575조에는 대금감액청구권이 규정되어 있지 않다는 것입니다. 민법은 매매목적물인 권리의 일부가 타인에게 속한 경우(제572조)나 수량을 지정한 매매에서 수량이 부족한 경우(제574조)에는 매수인에게 별도로 대금감액청구권을 인정하고 있지만, 제575조가 다루는 지상권·전세권 등 제한물권의 경우에는 그런 규정을 두지 않았습니다. 따라서 목적달성이 가능한 사안에서 매수인이 취할 수 있는 길은 손해배상 청구로 좁혀지고, 대금을 깎아달라는 청구는 이 조문만으로는 근거를 찾기 어렵습니다.

저당권·전세권이 실제로 행사돼 소유권을 잃었다면 — 제576조는 다르다

제575조는 지상권·전세권이 등기부에 존재하지만 매수인이 소유권 자체는 취득한 상태를 전제로 합니다. 이와 달리 매매목적물에 설정된 저당권이나 전세권이 실제로 행사되어 매수인이 소유권을 아예 취득하지 못하거나, 취득했던 소유권을 나중에 잃게 되는 경우에는 민법 제576조가 적용됩니다. 이때는 매수인이 그 저당권·전세권의 존재를 알았는지 몰랐는지, 계약 목적을 달성할 수 있는지 여부를 따지지 않고 곧바로 계약을 해제할 수 있다는 점에서 제575조보다 매수인에게 유리한 구조입니다. 매수인이 자신의 비용으로 소유권을 지켜냈다면 그 비용의 상환을, 손해가 있다면 그 배상까지 청구할 수 있습니다.

이 준용 범위는 저당권·전세권에 그치지 않습니다. 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결은 가등기가 설정된 부동산을 매수했는데 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 마쳐져 매수인 명의의 등기가 직권말소되면서 소유권을 잃은 사안에서, 이는 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃은 경우와 유사하다고 보아 제576조가 준용된다고 판단했습니다. 매수인이 가등기의 존재를 알았는지 여부와 무관하게 이 담보책임이 인정된다는 점도 함께 확인한 판결입니다. 지상권·전세권이 걸린 부동산이라도 그 권리가 실행되는 국면에 들어섰다면, 목적달성 가능 여부를 따지는 제575조가 아니라 제576조의 문제로 넘어간다는 점을 구분해 둘 필요가 있습니다.

매수인이 채무를 인수하기로 했다면 담보책임은 사라질 수 있다

다만 제576조의 담보책임도 매수인이 스스로 위험을 떠안기로 한 경우에는 인정되지 않습니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2002다11151 판결은 매수인이 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매도인에 대한 제576조 제1항의 담보책임을 면제해주었거나 포기한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이 사건에서는 매수인이 인수한 피담보채무 부분을 이행하지 않아 근저당권이 실행되어 소유권을 잃었는데도, 매도인 자신이 부담하는 부분은 모두 이행한 이상 매도인에게 담보책임을 물을 수 없다고 보았습니다.

이 판례가 실무에 주는 시사점은 분명합니다. 지상권·전세권이나 저당권이 설정된 부동산을 매수하면서 계약서에 매수인이 해당 피담보채무나 전세금 반환의무를 인수한다는 취지의 특약을 넣었다면, 나중에 그 권리가 실행되어 손해를 입더라도 매도인에게 담보책임을 묻기 어려워질 수 있다는 것입니다. 반대로 매도인이 잔금 지급 전까지 해당 권리를 말소하거나 채무를 정리하기로 약정했다면, 그 약정이 이행되지 않았을 때 담보책임과는 별도로 채무불이행 책임도 함께 물을 여지가 생깁니다. 제한물권이 설정된 부동산을 계약할 때는 그 권리를 누가 어떻게 처리하기로 했는지를 특약사항에 명확히 남겨두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 길입니다.

1년의 제척기간 — 안 날부터 언제 기산되나, 실무에서 놓치는 지점

제575조에 따른 해제권이나 손해배상청구권은 제575조 제3항에 따라 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다. 여기서 놓치기 쉬운 부분은 이 1년이 계약체결일이나 잔금지급일부터 시작되는 것이 아니라, 매수인이 지상권·전세권의 존재를 실제로 인식한 날부터 시작된다는 점입니다. 계약 당시 등기부를 제대로 확인하지 않은 채 잔금까지 치르고, 한참 뒤 다른 일로 등기부를 다시 열람하다가 비로소 제한물권의 존재를 알게 되는 경우도 실무에서는 드물지 않습니다.

이때 선의·악의를 가르는 기준시점과 제척기간의 기산점이 서로 다르다는 점도 함께 정리해 둘 필요가 있습니다. 제575조 제1항의 선의 요건은 계약 체결 당시를 기준으로 판단하는 반면, 같은 조 제3항의 1년은 그 뒤 매수인이 실제로 알게 된 날부터 계산됩니다. 즉 계약 당시에는 몰랐더라도(선의) 그 사실을 나중에 알게 된 시점부터 1년 안에 권리를 행사해야 하고, 이 기간을 넘기면 요건을 모두 갖추고 있었더라도 해제권과 손해배상청구권 모두 소멸합니다. 지상권·전세권의 존재를 뒤늦게라도 알게 되었다면 곧바로 등기부와 계약 경위를 정리해 두고, 필요하다면 신속하게 법적 대응 여부를 검토하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약 전에 지상권·전세권이 있는지 어떻게 확인할 수 있나요?

A. 등기사항전부증명서의 을구를 확인하면 지상권, 전세권, 저당권 등 소유권 이외의 권리 설정 여부를 알 수 있습니다. 계약 체결 전 을구를 직접 확인하고, 잔금 지급 직전에도 변동 사항이 없는지 다시 열람해 보는 것이 안전합니다.

Q. 전세권이 설정된 집을 샀는데 그냥 세입자를 유지해도 괜찮다면 해제할 수 없나요?

A. 매수인의 계약 목적이 임대수익이었고 전세권으로 인해 그 목적 달성에 지장이 없다면 해제보다는 손해배상 청구로 정리될 가능성이 큽니다. 다만 실거주 등 다른 목적으로 매수했다면 같은 전세권이라도 목적달성이 불가능하다고 판단될 수 있습니다.

Q. 계약을 해제하지 않고 손해배상만 청구할 때 손해액은 어떻게 정해지나요?

A. 지상권·전세권이 없었을 경우의 목적물 가치와 있는 상태의 가치 차이, 또는 그로 인한 사용수익 제한 상당액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 사안에 따라 감정 등을 통해 구체적 손해액을 입증하는 절차가 필요합니다.

Q. 저당권이 실제로 실행돼 집을 잃었는데 이것도 제575조인가요?

A. 아닙니다. 저당권·전세권이 실제로 행사되어 소유권을 취득하지 못하거나 잃은 경우는 민법 제576조가 적용되고, 이때는 매수인의 선의·악의나 목적달성 가능 여부를 따지지 않고 해제할 수 있습니다.

Q. 이 권리는 언제까지 행사해야 하나요?

A. 매수인이 지상권·전세권의 존재를 안 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다. 계약 체결일이 아니라 실제로 알게 된 날부터 계산되므로, 뒤늦게 알게 되었더라도 그 시점부터는 신속하게 대응하는 것이 안전합니다.

Q. 매도인이 지상권이 있다는 사실을 알고도 말하지 않았다면 책임이 달라지나요?

A. 제575조의 담보책임은 매도인의 고의·과실을 요건으로 하지 않는 법정책임이어서, 매도인이 몰랐든 알고도 말하지 않았든 매수인이 선의라면 책임 자체는 동일하게 인정됩니다. 다만 매도인이 알고도 고지하지 않은 사정은 손해배상액 산정이나 다른 법적 책임을 논의할 때 별도로 고려될 수 있습니다.

맺음말

지상권·전세권이 설정된 부동산을 모르고 매수했다면, 그 사실만으로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제575조는 매수인이 선의였다는 것과 그 제한물권 때문에 계약의 목적 자체를 이룰 수 없다는 것이 함께 인정될 때만 해제를 허용하고, 그렇지 않으면 손해배상으로 정리하도록 하고 있습니다. 반면 저당권·전세권이 실제로 행사되어 소유권을 잃은 경우라면 제576조에 따라 목적달성 여부와 무관하게 해제가 가능해, 같은 제한물권이라도 상황에 따라 적용되는 조문과 결론이 달라집니다.

결국 중요한 것은 계약 전 등기부 을구를 꼼꼼히 확인하는 것과, 제한물권이 발견되었을 때 그 권리가 자신의 매수 목적과 실제로 충돌하는지를 냉정하게 따져보는 것입니다. 뒤늦게 존재를 알게 되었다면 1년의 제척기간이 진행되고 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.