상가 월세 연체,소 제기 3개월 만에 밀린 월세 받고 건물 인도까지 받은 성공사례

안녕하세요.

새로운 시대를 위한 새로운 로펌이라는 모토 아래,

임대차 부동산 분쟁에서 실질적인 해결책을 찾고 있는

뉴로이어 법률사무소 오동현 파트너변호사입니다.

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저희는 부동산 관련 사건을 꾸준히 맡아오고 있습니다. 명도, 매매 분쟁, 임대차까지 다양한 사건이 들어오는데 그중에서도 상가 임대차, 특히 차임 연체 문제로 찾아오시는 임대인분들이 많은데요.

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오늘 소개해드릴 사건도 바로 그런 경우였습니다. 임차인이 차임을 밀렸다 일부 지급하는 상황을 반복하던 중 연체액이 3기분에 이르렀고, 저희는 임대인분을 대리해 계약 해지와 건물 인도를 청구했습니다. 그 결과 소장을 접수한 뒤 약 3개월 만에 미지급 차임을 지급받고 건물까지 인도받는 내용으로 사건을 마무리할 수 있었습니다.

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그렇다면 3개월을 연속해서 연체한 것도 아닌데 어떻게 계약을 해지하고 빠르게 건물을 돌려받을 수 있었는지, 사건의 경위부터 말씀드리겠습니다.

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부동산 관련 대표 성공사례

1. 사건 개요 : 밀렸다가 조금 내기를 반복하던 임차인

의뢰인분께서는 상가 건물을 임대하고 계셨고, 피고는 해당 건물을 임차인 신분이였습니다. 그런데 임대차 기간 중 임차인이 차임을 제때 지급하지 않는 일이 반복되기 시작했습니다.

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문제는 완전히 지급을 중단한 것이 아니라는 점이었습니다. 두 달치를 밀렸다가 한 달치를 지급하고, 다시 연체하는 식으로 일부 차임을 계속 지급했는데요. 이렇게 되면 겉으로 보기에는 차임을 계속 내고 있는 것처럼 보이지만, 실제 연체액은 계속 누적될 수 있습니다.

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의뢰인분도 처음에는 상황을 조금 더 지켜보셨습니다. 하지만 연체가 반복되면서 결국 미지급 차임이 3기분에 이르게 되었고, 더 이상 기다리기 어렵다고 판단해 내용증명을 통해 임대차계약 해지를 통보했습니다.

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그런데 계약을 해지했다고 해서 문제가 바로 끝난 것은 아니었습니다.

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임차인은 해지 통보를 받은 뒤에도 건물을 비우지 않았고 계속 점유했습니다. 그동안 임대인인 의뢰인분은 차임을 제대로 받지 못하면서도 대출이자와 관리비 등 건물에 들어가는 비용을 계속 부담해야 했는데요.

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결국 의뢰인분은 건물을 돌려받기 위해 저희를 찾아오셨고, 저희는 건물 인도와 미지급 차임, 계약 종료 이후 점유기간에 대한 차임 상당 금액까지 함께 청구하는 소송을 진행했습니다.

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2. 문제 해결 : 연속 3개월 연체가 아니라는 주장부터 끊어냈습니다

저희가 이런 차임 연체 사건을 맡으면 처음부터 연속 미납 여부만 보지는 않습니다. 실제 실무에서는 어느 날짜를 기준으로 연체액이 3기분에 도달했고, 그 뒤 해지 통보가 언제 이루어졌는지를 먼저 맞춰보는데요. 이번 사건도 계약서와 입금내역, 내용증명을 나란히 놓고 날짜부터 다시 잡았습니다. 기록을 맞춰보니 임차인이 중간중간 일부 금액을 냈더라도, 해지 통보 당시에는 이미 연체액이 3기분에 도달해 있었습니다.

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미지급 관련 정리 표

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임차인은 바로 이 부분을 두고 3개월을 연속으로 밀린 적이 없으니 해지가 안 된다고 주장했습니다. 그런데 이 주장을 그대로 따라가면 사건이 괜히 복잡해지는데요. 저희는 연체 개월 수를 가지고 실랑이하지 않고, 실제 미납액이 언제 3기분에 도달했는지를 월별 입금내역으로 다시 계산해서 보여줬습니다. 결국 중요한 건 연속성이 아니라 해지권이 발생할 만큼 연체액이 쌓였는지였기 때문입니다.

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「상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 임차인의 ‘차임연체액’이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 반드시 3개월 연속으로 차임을 지급하지 않아야 하는 것이 아니라, 미지급 차임의 합산액이 3기분에 이르렀는지를 기준으로 판단하여야 합니다. 대법원 역시 차임연체액이 법률상 기준액에 도달한 경우 임대인이 신뢰를 상실한 임차인과의 계약관계를 해소할 수 있다는 취지로 판단하고 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

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차임연체액이 3기분에 달하여 임대인에게 해지권이 발생한 이상, 임차인이 이후 임대인의 동의 없이 연체차임을 일방적으로 지급하더라도 특별한 사정이 없는 한 이미 발생한 해지권은 소멸하지 않습니다. 대법원도 최근 이와 같은 법리를 명확히 확인하였습니다(대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결).

해당 관련 법리

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그다음 상대방은 해지 통보 뒤 밀린 차임을 냈으니 계약이 다시 살아났다는 주장을 꺼냈습니다. 이것도 임대차 사건을 많이 맡다보면 흔히 나오는 주장 중에 하나인데요 그래서 저희는 돈을 언제 냈는지만 볼 게 아니라 해지권이 먼저 발생했는지, 실제 해지 의사표시가 먼저 도달했는지를 순서대로 끊어 정리했습니다. 이미 해지권이 발생하고 해지 통보까지 끝난 뒤라면, 뒤늦은 지급만으로 그 효력이 당연히 사라지는 것은 아니라는 점을 관련 법리와 함께 주장하였습니다.

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결국 이 사건에서 저희가 한 건 상대방 주장에 하나씩 끌려간 게 아니라, 연체액 3기 도달 → 해지권 발생 → 해지 통보라는 순서를 먼저 세운 것이었습니다. 임대차 사건을 여러 번 해보면 이런류의 사건은 법조문을 길게 설명하는 것보다, 날짜와 금액을 정확히 맞춰서 재판부가 한눈에 볼 수 있게 만드는 게 훨씬 중요합니다. 이 구조가 정리된 뒤부터는 상대방도 계속 버티기 어려워졌고, 사건은 빠르게 건물 인도 쪽으로 움직이기 시작했습니다.

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3. 최종 결과 : 소 제기 약 3개월 만에 건물 인도

미지급 차임 지급 및 건물 인도

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법원은 결국 미지급 차임을 지급하고 건물을 인도하는 내용의 화해권고결정을 내렸고, 사건은 소 제기 약 3개월 만에 마무리됐습니다. 의뢰인분 입장에서는 판결 자체보다 밀린 차임을 정리하고 건물을 최대한 빨리 돌려받는 것이 중요했던 만큼, 실질적인 목적까지 함께 달성한 결과였습니다.

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차임 연체 사건은 기다릴수록 임대인의 부담이 커질 수 있습니다. 특히 임차인이 일부 금액을 계속 지급하고 있다면 판단을 미루기 쉬운데, 현재 연체액이 몇 기분인지와 계약 해지가 가능한 시점인지부터 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

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저희는 임대차 분쟁에서 임대인과 임차인 양측 사건을 다루고 있습니다. 차임 연체로 계약 해지나 건물 인도를 고민하고 계시다면 임대차계약서와 차임 지급내역을 가지고 연락 주시기 바랍니다

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.