유치권 소멸청구, 상당한 담보 제공으로 유치권을 없애는 방법 

공사대금이나 자재대금을 받지 못한 유치권자가 건물이나 토지를 점유하며 인도를 거부하면, 소유자나 채무자는 정작 그 물건을 팔거나 담보로 활용하지도 못한 채 발이 묶입니다. 유치권으로 담보되는 채권액이 목적물 가치보다 훨씬 적은 경우에도 상황은 달라지지 않아, 소액 채권 때문에 고가의 부동산 전체가 묶이는 불균형이 생기기도 합니다. 민법은 이런 불균형을 풀 수 있는 통로를 하나 마련해 두었는데, 바로 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구하는 방법입니다. 이 글에서는 어떤 담보라야 "상당한" 담보로 인정받는지, 누가 이 청구를 할 수 있는지, 유치권자가 거부하면 어떻게 되는지를 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

유치권, 왜 채무자에게 부담스러운 권리인가 — 소액채권이 고가 물건을 묶는 구조

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 저당권이나 질권처럼 목적물을 환가해서 우선변제를 받는 권리는 아니지만, 채무자가 변제하기 전까지는 물건의 인도 자체를 거부할 수 있다는 점에서 사실상 강력한 우선변제 효과를 냅니다. 건물을 짓고도 공사대금을 받지 못한 수급인이 건물을 점유하며 유치권을 행사하면, 건물주는 그 건물을 매매하지도, 담보로 제공하지도 못한 채 자금이 묶이는 상황에 놓입니다.

문제는 유치권으로 담보되는 채권액이 유치물 가치보다 훨씬 적은 경우가 흔하다는 데 있습니다. 예컨대 시가 10억원짜리 건물에 공사대금 8천만원이 남아 있어도, 유치권자가 점유를 풀지 않는 한 건물 전체가 인도되지 않는 것이 원칙입니다. 채무자 입장에서는 8천만원 때문에 10억원짜리 건물 전체의 처분과 이용이 막히는 불균형이 생기는 것입니다. 이런 불균형을 그대로 방치하면 채무자의 재산권 행사가 지나치게 제약되므로, 민법은 이를 조정할 별도의 장치를 두고 있습니다.

민법 제327조 담보제공에 의한 유치권 소멸청구 — 조문과 취지

민법 제327조는 "채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다"고 정합니다. 유치권자의 승낙 없는 일방적 조치가 아니라, 유치물에 상응하는 다른 담보를 마련해 유치권자의 채권 회수 가능성을 그대로 유지시키면서 유치물만 돌려받는 제도입니다. 유치권자로서는 담보물이 바뀔 뿐 채권을 담보받는 지위 자체는 달라지지 않으므로, 채무자의 재산권 행사와 유치권자의 채권 확보라는 두 이익을 동시에 지키는 균형장치로 설계된 것입니다.

이 제도가 필요한 이유는 앞서 본 불균형 때문입니다. 유치권으로 담보되는 채권이 목적물 가치보다 훨씬 적은 것이 통상적인데, 그 적은 채권 때문에 훨씬 비싼 물건 전체가 묶이는 결과는 채무자에게 지나치게 가혹합니다. 제327조는 채무자가 능동적으로 "상당한" 대체 담보를 마련해 오면, 유치권자의 승낙 여부와 무관하게 유치권을 소멸시킬 수 있는 길을 열어 둔 것입니다. 다만 이 제도가 실제로 작동하려면 어떤 담보가 "상당한" 담보로 인정되는지가 먼저 정해져야 하고, 이는 다음 항목에서 다루겠습니다.

유치권 소멸청구권자 — 채무자뿐 아니라 소유자도 청구할 수 있다

민법 제327조는 문언상 "채무자"만을 청구권자로 규정하고 있지만, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결은 유치물의 소유자도 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 유치권이 목적물 자체에 대한 지배를 제한하는 물권인 이상, 그 물건의 소유권을 가진 사람 역시 담보를 대체해 물건을 되찾을 이해관계가 있다는 점을 고려한 것입니다.

실무에서는 채무자와 소유자가 다른 경우가 드물지 않습니다. 신축 건물의 시공사에게 공사대금을 지급하지 못한 채 건물을 제3자에게 매도한 경우, 매수인은 공사대금 채무자는 아니지만 소유자로서 유치권의 부담을 그대로 이어받습니다. 이런 경우에도 소유자인 매수인이 직접 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있다는 것이 판례의 결론이므로, 채무자와의 별도 합의 없이도 소유자 단독으로 절차를 진행할 수 있습니다.

상당한 담보의 판단기준 — 얼마를, 어떤 방식으로 제공해야 하나

담보가 "상당한지"는 두 가지 기준으로 판단합니다. 첫째, 그 담보가 유치권자의 채권을 담보하는 수단으로서 가치가 충분한지이고, 둘째, 그 담보로 바뀌었을 때 유치물이 갖고 있던 담보력을 떨어뜨리지 않는지입니다. 대법원 2019다216077 판결은 이 기준을 구체화해, 유치물의 가액이 피담보채권액보다 많다면 피담보채권액에 상당하는 담보를 제공하면 충분하고, 반대로 유치물의 가액이 피담보채권액보다 적다면 유치물 가액에 상당하는 담보만 제공하면 된다고 정리했습니다.

이 기준을 앞서 든 예시에 적용해 보면, 시가 10억원 건물에 공사대금 8천만원이 남은 경우 담보는 유치물 가액(10억원)이 아니라 피담보채권액인 8천만원에 상당하면 충분합니다. 반대로 피담보채권이 유치물 가액보다 큰 경우—예컨대 저가의 동산을 유치하고 있는데 채권액이 그보다 크다면—담보는 유치물 가액만큼만 제공하면 되고 채권 전액에 상당할 필요는 없습니다. 실무적으로는 감정평가서나 시세자료로 유치물 가액을, 세금계산서·계약서 등으로 피담보채권액을 각각 소명한 뒤, 둘 중 작은 금액을 기준으로 담보 규모를 정하는 방식으로 접근합니다.

담보의 상당성은 유치물 가액과 피담보채권액 중 더 작은 금액을 기준으로 판단한다 — 유치물 가액이 크더라도 피담보채권액을 넘는 담보까지 제공할 필요는 없다.

담보 제공의 구체적 방법 — 공탁·보증보험증권·근저당권 설정

상당한 담보를 어떤 형태로 제공할지는 법률로 정해진 하나의 방식만 있는 것이 아니라, 당사자 간 합의나 실무 관행에 따라 다양하게 이루어집니다. 가장 확실한 방법은 채권액에 해당하는 금전이나 유가증권을 법원에 공탁하는 것으로, 유치권자가 언제든 공탁금에서 우선적으로 채권을 회수할 수 있어 담보력이 명확합니다.

금전을 곧바로 마련하기 어려운 경우에는 보증보험회사가 발행하는 보증보험증권(보증서)을 제출하는 방법도 널리 쓰입니다. 또한 채무자나 소유자가 소유한 다른 부동산에 근저당권을 설정해 채권액 상당의 담보가치를 제공하는 방식, 신용도 있는 제3자의 연대보증을 세우는 방식도 실무에서 활용됩니다.

• 금전·유가증권 공탁 — 담보력이 가장 명확하고 다툼의 여지가 적다.

• 보증보험증권(보증서) 제출 — 목돈을 즉시 마련하기 어려울 때 활용.

• 다른 부동산에 근저당권 설정 — 채권액에 상당하는 담보가치가 확보되어야 인정된다.

• 신용 있는 제3자의 연대보증 — 유치권자가 동의하지 않으면 다툼의 소지가 남는다.

어떤 방법을 택하든 핵심은 유치권자가 "이 담보라면 기존 유치물을 포기해도 채권 회수에 지장이 없다"고 판단할 만큼 확실성과 환가 가능성을 갖춰야 한다는 점입니다. 형식만 갖춘 담보, 예컨대 환가가 불확실한 자산이나 이미 다른 채권자의 담보로 잡혀 있는 부동산은 상당한 담보로 인정받기 어렵습니다.

유치권자가 거부하면 — 소송으로 상당성을 다투는 절차

채무자나 소유자가 상당한 담보를 마련해 소멸을 청구해도, 유치권자가 그 담보의 상당성을 다투며 유치물 인도를 거부하는 경우가 있습니다. 이때는 제공한 담보가 실제로 상당한지를 두고 다툼이 생기므로, 결국 법원의 판단을 받아야 정리되는 경우가 많습니다.

실무적으로는 채무자·소유자가 유치권자를 상대로 유치권부존재확인의 소나 목적물 인도청구 소송을 제기하면서, 상당한 담보를 제공했으므로 유치권이 소멸했다는 점을 청구원인 또는 공격방어방법으로 주장하는 방식이 일반적입니다. 법원은 앞서 본 기준(담보가치의 상당성, 유치물 대비 담보력 저하 여부)에 따라 제공된 담보가 실제로 상당한지를 심리해, 상당하다고 인정되면 유치권 소멸을 확정하게 됩니다.

이 과정에서 중요한 것은 담보 제공과 소멸청구의 의사표시를 명확한 증거로 남겨두는 일입니다. 내용증명우편으로 담보 제공 사실과 유치권 소멸을 청구하는 취지를 통지하고, 공탁서나 보증서, 담보설정 계약서 등 담보의 실질을 뒷받침할 자료를 함께 보관해 두면, 이후 소송에서 담보의 상당성과 청구 시점을 다투기가 한결 수월해집니다.

유치권의 불가분성과 일부 담보의 한계

유치권에는 민법 제321조가 정한 불가분성이 있습니다. 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있고, 대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결도 이 불가분성을 재확인한 바 있습니다. 이 원칙은 담보제공에 의한 소멸청구에도 그대로 이어져, 피담보채권액에 일부만 상당한 담보를 제공해서는 유치권 전부를 소멸시킬 수 없습니다.

예컨대 공사대금 8천만원 중 절반인 4천만원에 상당하는 담보만 제공하고 유치권 전체의 소멸을 청구하면, 유치권자로서는 이를 받아들일 의무가 없습니다. 담보가 상당하려면 원칙적으로 피담보채권 전액(다만 유치물 가액이 그보다 적다면 유치물 가액)에 상당해야 하고, 그렇지 않은 부분적 담보 제공만으로는 소멸청구의 요건을 갖추지 못한 것으로 봅니다.

제324조 선관주의의무 위반 소멸청구와의 차이

유치권 소멸청구를 규정한 조문은 제327조 말고도 하나 더 있어 혼동하기 쉽습니다. 민법 제324조는 유치권자가 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하지 않거나, 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여·담보제공한 경우 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다.

두 조문은 청구 요건이 전혀 다릅니다. 제324조는 유치권자의 의무 위반이라는 귀책사유가 있어야 하고, 채무자가 아무런 대가(대체 담보)를 제공하지 않고도 소멸을 청구할 수 있다는 점에서 일종의 제재적 성격을 갖습니다. 반면 제327조는 유치권자에게 아무런 잘못이 없더라도, 채무자나 소유자가 상당한 대체 담보를 제공하는 대가로 유치권을 소멸시키는 제도입니다. 어느 조문에 근거해 소멸을 청구하는지에 따라 입증해야 할 사실과 준비해야 할 자료가 달라지므로, 유치권자의 관리 소홀이 있었는지 아니면 단순히 물건을 되찾고 싶은 상황인지를 먼저 구분해 접근 방법을 정해야 합니다.

참고로 유치권은 점유를 상실하면 그 자체로 소멸합니다(민법 제328조). 다만 이는 유치권자가 스스로 점유를 잃었을 때 적용되는 것으로, 채무자나 소유자가 능동적으로 담보를 제공해 소멸시키는 제327조와는 발생 원인이 다릅니다. 유치권자의 점유가 계속되고 있다면 점유상실을 주장하기 어렵고, 이런 경우 담보제공에 의한 소멸청구가 실질적으로 활용 가능한 방법이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 유치권자가 상당한 담보를 이유 없이 거부하면 어떻게 되나요?

A. 담보가 실제로 상당하다면 유치권자의 거부만으로 유치권이 유지되는 것은 아니며, 인도청구소송이나 유치권부존재확인의 소를 통해 담보의 상당성을 법원에서 확인받아 유치권 소멸을 관철할 수 있습니다. 다만 담보의 상당성 판단은 개별 사안마다 달라 다툼의 소지가 있으므로 관련 자료를 충분히 준비해야 합니다.

Q. 유치물 가액과 피담보채권액 중 어느 쪽을 기준으로 담보를 정하나요?

A. 유치물 가액이 피담보채권액보다 크면 피담보채권액에 상당하는 담보로 충분하고, 반대로 유치물 가액이 더 작으면 유치물 가액에 상당하는 담보만 제공하면 됩니다. 대법원 2019다216077 판결이 이 기준을 명확히 했습니다.

Q. 채무자가 아니라 소유자도 담보제공에 의한 소멸청구를 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원 2019다216077 판결은 유치물의 소유자도 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 채무자와 소유자가 다른 경우에도 소유자가 단독으로 절차를 진행할 수 있습니다.

Q. 담보 일부만 제공해도 유치권이 일부 소멸하나요?

A. 유치권에는 불가분성이 있어 채권 전부가 변제되거나 그에 상당하는 담보가 갖춰지기 전까지는 유치물 전부에 대한 권리가 유지됩니다. 피담보채권 일부에만 상당한 담보로는 유치권 소멸청구의 요건을 갖췄다고 보기 어렵습니다.

Q. 제324조에 따른 소멸청구와는 무엇이 다른가요?

A. 제324조는 유치권자가 선관주의의무를 위반하거나 승낙 없이 유치물을 사용·담보제공한 경우에 적용되는 것으로 유치권자의 귀책사유가 전제됩니다. 제327조는 유치권자의 잘못과 무관하게 채무자나 소유자가 대체 담보를 제공하는 대가로 유치권을 소멸시키는 별개의 제도입니다.

Q. 근저당권을 설정해 담보를 제공하면 언제 유치권이 소멸하나요?

A. 담보 제공과 소멸청구의 의사표시가 유치권자에게 도달하고 그 담보가 상당하다고 인정되는 시점에 유치권 소멸의 효과가 발생한다고 보는 것이 실무의 일반적 설명입니다. 유치권자가 상당성을 다투면 소송을 통해 그 시점과 효력이 최종적으로 확정됩니다.

맺음말

유치권은 채권자에게 강력한 인도거절권을 주지만, 그 채권액이 목적물 가치보다 훨씬 적은 경우에도 물건 전체가 묶이는 결과를 낳을 수 있습니다. 민법 제327조의 담보제공에 의한 소멸청구는 이런 불균형을 조정하기 위한 제도로, 상당한 담보만 갖추면 유치권자의 승낙 없이도 유치권을 소멸시킬 수 있는 길을 열어 둡니다.

다만 "상당한" 담보인지에 대한 판단 기준을 정확히 이해하지 못하면, 담보를 제공하고도 유치권자와의 다툼이 길어지거나 소송에서 상당성을 인정받지 못하는 경우도 있습니다. 유치물 가액과 피담보채권액을 먼저 정확히 파악하고, 담보의 형식과 규모를 그에 맞춰 준비하는 것이 분쟁을 줄이는 출발점입니다.

특히 광교를 비롯한 수원 지역에서는 상가·공장 신축 공사를 둘러싼 유치권 분쟁이 꾸준히 발생하는 만큼, 담보 제공으로 유치권을 소멸시킬 수 있는지 판단이 필요하다면 초기 단계에서부터 유치물 가액과 피담보채권액을 정확히 산정해 대응 전략을 세우는 것이 바람직합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.