3자간 등기명의신탁, 신탁자가 매도인을 대위해 수탁자 등기 말소하는 절차 

부동산을 사면서 여러 사정으로 등기만 다른 사람 이름으로 올려둔 경우, 나중에 그 명의를 되찾으려 하면 예상보다 훨씬 까다로운 절차를 거쳐야 한다는 사실을 뒤늦게 깨닫는 신탁자가 많습니다. 특히 매도인과는 신탁자 본인이 직접 계약을 맺었지만 등기만 제3자, 즉 수탁자 앞으로 넘긴 3자간 등기명의신탁의 경우 신탁자와 수탁자 사이에는 아무런 계약관계가 없어 신탁자가 수탁자에게 곧바로 등기를 넘기라고 요구할 법적 근거 자체가 없습니다. 이때 실무에서 활용하는 방법이 매도인이 수탁자에 대해 가지는 권리를 신탁자가 대신 행사하는 채권자대위권입니다. 이 글에서는 3자간 등기명의신탁에서 수탁자 명의 등기가 왜 무효인지, 신탁자가 매도인을 대위해 그 등기를 지우려면 어떤 순서를 거쳐야 하는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

3자간 등기명의신탁이란 — 계약명의신탁과 무엇이 다른가

3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)은 신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하면서, 등기만 자신 명의가 아니라 수탁자 명의로 이전받도록 하는 구조입니다. 계약의 당사자는 어디까지나 매도인과 신탁자이고, 수탁자는 계약에 관여하지 않은 채 등기명의만 빌려주는 위치에 있습니다. 반면 계약명의신탁은 수탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하는 당사자가 되고, 신탁자는 그 배후에서 매수자금만 대는 구조여서 계약 당사자 구성 자체가 다릅니다.

이 차이는 단순한 형식 문제가 아니라 뒤에서 살펴볼 등기의 효력을 가르는 핵심 기준이 됩니다. 3자간 등기명의신탁에서는 매도인이 애초에 신탁자와 계약을 맺었을 뿐 수탁자와는 아무런 계약관계가 없으므로, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지가 등기의 효력에 영향을 주지 않습니다. 계약명의신탁에서는 매도인이 계약 상대방인 수탁자와 직접 계약을 맺었기 때문에 매도인의 선의·악의가 물권변동의 효력을 좌우하는 결정적 요소가 되는데, 이 지점에서 두 유형이 완전히 다른 결론으로 갈립니다.

• 3자간 등기명의신탁 — 계약당사자: 매도인·신탁자. 매도인의 선의·악의는 등기 효력에 영향 없음.

• 계약명의신탁 — 계약당사자: 매도인·수탁자. 매도인이 선의이면 수탁자 명의 등기가 유효로 인정됨.

• 실무에서는 매매계약서에 실제 서명한 당사자가 누구인지로 두 유형을 구분함.

명의신탁약정과 수탁자 명의 등기가 무효인 이유 — 부동산실명법 제4조

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정 자체를 무효로 정하고 있고, 제4조 제2항은 그 무효인 약정에 따라 이루어진 등기로 인한 물권변동도 무효로 정하고 있습니다. 다만 같은 항 단서는 "부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 계약당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우"에는 예외적으로 물권변동을 유효로 본다고 정합니다. 이 단서 요건을 문언 그대로 보면 "명의수탁자가 계약당사자가 되고"라는 전제가 붙어 있는데, 3자간 등기명의신탁에서는 계약당사자가 애초에 신탁자이지 수탁자가 아니므로 이 단서가 적용될 여지 자체가 없습니다.

결국 3자간 등기명의신탁에서는 매도인이 명의신탁 사실을 알았든 몰랐든 상관없이 수탁자 명의 등기는 언제나 무효입니다. 이 점은 계약명의신탁과 가장 자주 혼동되는 부분이라, 자신의 사안이 어느 유형인지부터 정확히 가려야 이후 절차가 헷갈리지 않습니다. 등기가 무효라는 것은 등기부에 수탁자 이름이 적혀 있어도 법적으로는 물권변동이 일어나지 않았다는 뜻이므로, 다음 항목에서 살펴볼 소유권의 실제 행방을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

3자간 등기명의신탁에서는 계약당사자가 신탁자이지 수탁자가 아니므로, 부동산실명법 제4조 제2항 단서의 선의 예외가 적용되지 않는다 — 매도인의 선의·악의와 무관하게 수탁자 명의 등기는 무효다.

등기가 무효라면 소유권은 누구에게 있나 — 매도인에게 복귀

수탁자 명의 등기에 의한 물권변동이 무효라는 것은, 법적으로는 소유권이 애초에 매도인에게서 수탁자에게로 넘어간 적이 없다는 뜻입니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결은 이 점을 명확히 하면서, 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효로 되면 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하고, 매도인은 명의수탁자를 상대로 그 무효인 등기의 말소를 구할 수 있다고 판시했습니다. 등기부상 명의가 수탁자로 되어 있어도 실체법상 권리관계는 등기와 별개로 매도인에게 남아 있다는 것입니다.

한편 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 명의신탁약정과는 별개의 유효한 계약입니다. 명의신탁약정이 무효라고 해서 그 계약의 기초가 된 매매계약까지 함께 무효가 되는 것은 아니므로, 신탁자는 매매계약에 따라 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 권리를 그대로 보유합니다. 문제는 매도인 명의가 아니라 수탁자 명의로 등기가 되어 있어, 신탁자가 매도인에게 이전등기를 청구해도 정작 등기부상 명의인은 수탁자라는 실무적 장벽에 부딪힌다는 점입니다.

신탁자가 수탁자에게 직접 청구할 수 없는 이유 — 대위권이 필요한 지점

여기서 많은 신탁자가 "내가 산 물건인데 왜 수탁자에게 직접 등기를 넘기라고 못 하느냐"고 의문을 갖습니다. 답은 계약관계의 상대성에 있습니다. 신탁자와 계약관계에 있는 사람은 매도인이지 수탁자가 아니고, 신탁자와 수탁자 사이에는 애초에 아무런 계약도 존재하지 않습니다. 소유권에 기한 등기말소청구권(방해배제청구권)은 원칙적으로 소유자, 즉 이 경우 매도인만이 수탁자를 상대로 행사할 수 있는 권리이므로, 신탁자가 곧바로 수탁자를 상대로 등기말소를 구할 법적 근거가 없는 것입니다.

그렇다고 매도인이 항상 협조적인 것도 아닙니다. 매매계약이 끝난 지 오래되어 연락이 닿지 않거나, 매도인 스스로 번거로운 소송에 휘말리기를 꺼려 협조를 미루는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 신탁자가 매도인의 협조만 기다리다가는 정작 자신의 권리를 회복할 길이 막막해지는데, 이 교착 상태를 풀어주는 제도가 바로 민법상 채권자대위권입니다. 신탁자가 매도인을 대신해 매도인의 권리를 행사함으로써, 매도인의 적극적인 협조 없이도 소송을 통해 등기를 정리할 수 있는 길이 열립니다.

채권자대위권의 구조 — 피보전채권과 피대위채권

민법 제404조는 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 이 사안에 대입하면 신탁자가 채권자, 매도인이 채무자, 수탁자가 제3채무자에 해당합니다. 신탁자가 보전하려는 권리, 즉 피보전채권은 매매계약에 근거한 신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이고, 신탁자가 매도인을 대신해 행사하는 권리, 즉 피대위채권은 매도인의 수탁자에 대한 등기말소청구권(또는 뒤에서 볼 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권)입니다.

일반적인 채권자대위권은 채무자가 무자력 상태여야 행사할 수 있다는 제한이 붙지만, 등기청구권처럼 특정한 이행을 구하는 채권(특정채권)을 보전하기 위한 대위행사에는 채무자의 무자력이 요구되지 않는다는 것이 확립된 법리입니다. 매도인이 재산이 넉넉해 무자력과는 거리가 멀더라도, 신탁자가 자신의 등기청구권을 보전할 필요만 있으면 대위권을 행사할 수 있다는 뜻입니다. 이 요건 완화 덕분에 3자간 등기명의신탁에서 채권자대위권은 실무상 가장 널리 쓰이는 등기 회복 수단으로 자리 잡았습니다.

등기청구권과 같은 특정채권을 보전하기 위한 채권자대위권 행사에는 채무자(매도인)의 무자력이 요구되지 않는다 — 매도인의 재산 상태와 무관하게 대위 요건이 충족된다.

실제 절차와 순서 — 대위소송을 준비하고 진행하는 법

대위권을 행사하기 전에 먼저 등기부등본으로 현재 등기명의와 근저당권·가압류 등 제한물권이 새로 설정되어 있는지부터 확인해야 합니다. 이어 매도인과 체결한 매매계약서, 매매대금 지급내역, 명의신탁 사실을 뒷받침하는 자료(계약서상 신탁자 서명, 계좌이체 내역, 수탁자와 주고받은 문자·합의서 등)를 정리해 신탁자와 매도인 사이의 매매계약이 실제로 존재했음을 입증할 준비를 갖춥니다.

소송은 통상 신탁자가 원고가 되어 매도인과 수탁자를 함께 피고로 삼아 진행합니다. 매도인에 대해서는 매매계약에 기한 소유권이전등기절차 이행을 청구하고, 수탁자에 대해서는 매도인의 권리를 대위해 무효인 등기의 말소(또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행)를 청구하는 방식으로 두 청구를 하나의 소장에 병합하는 것이 실무상 일반적입니다. 매도인이 소송에 협조적이라면 공동원고로 참여시켜 절차를 단순화할 수도 있습니다.

판결이 확정되면 등기소에는 먼저 수탁자 명의 등기의 말소등기(또는 매도인 앞으로의 진정명의회복 이전등기)를 접수해 등기명의를 매도인에게 되돌립니다. 그다음 신탁자와 매도인 사이의 판결을 근거로 매도인에서 신탁자 앞으로의 소유권이전등기를 접수하는 순서를 거쳐야 최종적으로 신탁자 명의 등기가 완성됩니다. 두 등기를 한 번에 처리할 수는 없고, 매도인 명의 회복 → 신탁자 명의 이전이라는 순차 구조를 거친다는 점을 미리 이해하고 있어야 절차가 지연되더라도 당황하지 않습니다.

• 1단계 — 등기부등본·매매계약서·대금지급 증빙 확인 및 확보.

• 2단계 — 매도인에 대한 이전등기청구와 수탁자에 대한 대위 말소청구를 병합해 소 제기.

• 3단계 — 판결 확정 후 수탁자 명의 등기 말소(또는 진정명의회복 이전등기)로 매도인 명의 회복.

• 4단계 — 매도인에서 신탁자 앞으로 소유권이전등기 접수로 절차 완료.

수탁자가 이미 근저당을 설정했거나 처분해버렸다면

수탁자가 소송 전에 이미 부동산에 근저당권을 설정하거나 제3자에게 팔아버린 경우라면 문제가 더 복잡해집니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효를 제3자에게는 대항하지 못한다고 정하고 있어, 수탁자로부터 근저당권을 설정받거나 부동산을 매수한 제3자는 원칙적으로 선의·악의를 불문하고 보호받습니다. 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결은 수탁자가 신탁부동산에 근저당권을 설정한 사안에서, 신탁자가 매도인을 대위해 수탁자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있되, 그렇게 회복되는 소유권은 이미 유효하게 설정된 근저당권의 부담을 그대로 안은 채로 회복된다고 판시했습니다.

즉 등기 명의는 되찾더라도 근저당권까지 자동으로 사라지지는 않으므로, 근저당권으로 인한 손해에 대해서는 수탁자를 상대로 별도의 부당이득반환청구를 함께 검토해야 합니다. 위 전원합의체 판결도 신탁자가 수탁자를 상대로 근저당권의 피담보채무액 상당의 부당이득반환을 구할 수 있다고 인정했습니다. 나아가 수탁자가 부동산을 아예 처분해 매매대금을 챙긴 경우에 대해서는 대법원 2022. 6. 9. 선고 2020다208997 판결이, 수탁자의 임의 처분이 신탁자에 대한 민사상 불법행위를 구성한다고 판단해 신탁자가 손해배상을 청구할 길도 열어두었습니다. 등기 회복이 물리적으로 불가능해진 단계라면 말소·대위 절차 대신 이 손해배상·부당이득 경로로 방향을 바꿔야 합니다.

놓치기 쉬운 유의점 — 소멸시효와 형사책임

신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 채권이므로 원칙적으로 소멸시효 문제에서 자유롭지 않습니다. 다만 신탁자가 매매계약 이후 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있다면, 점유하는 매수인의 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 확립된 판례 법리입니다. 반대로 매매계약 체결 이후 오랫동안 점유를 이전받지 못한 채 방치해두었다면, 시효 문제가 실제로 걸림돌이 될 수 있으므로 점유 여부와 그 기간을 먼저 점검해야 합니다.

또한 3자간 등기명의신탁은 등기를 회복하는 절차와는 별개로 그 자체가 부동산실명법 위반 행위라는 점도 놓치지 말아야 합니다. 같은 법 제7조는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 등기를 회복하는 소송이 진행 중이라거나 승소했다는 사정이 이 형사책임을 당연히 면제해주는 것은 아니므로, 등기 정리와 별개로 형사적 위험까지 함께 고려해 대응 방향을 정해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁을 구분하는 가장 확실한 기준은 무엇인가요?

A. 매매계약서에 실제로 서명한 당사자가 누구인지가 기준입니다. 매도인과 신탁자가 직접 계약을 맺고 등기만 수탁자 앞으로 넘겼다면 3자간 등기명의신탁이고, 매도인과 수탁자가 계약당사자로 서명했다면 계약명의신탁입니다.

Q. 매도인이 명의신탁 사실을 처음부터 알고 있었다면 결론이 달라지나요?

A. 3자간 등기명의신탁에서는 매도인의 인식 여부가 등기 효력에 영향을 주지 않습니다. 부동산실명법 제4조 제2항 단서의 선의 예외는 수탁자가 계약당사자인 계약명의신탁에만 적용되기 때문입니다.

Q. 매도인이 협조하지 않으면 대위소송 자체가 불가능한가요?

A. 아닙니다. 채권자대위권은 채무자인 매도인의 동의나 협조 없이도 행사할 수 있는 권리이므로, 매도인이 소송에 소극적이더라도 매도인을 피고로 삼아 이전등기절차 이행을 청구하는 방식으로 소송을 진행할 수 있습니다.

Q. 채권자대위권을 행사하려면 매도인이 무자력이어야 하나요?

A. 아닙니다. 등기청구권처럼 특정한 이행을 구하는 채권을 보전하기 위한 대위행사에는 채무자의 무자력이 요구되지 않는다는 것이 확립된 법리이므로, 매도인의 재산 상태와 무관하게 대위 요건이 충족됩니다.

Q. 수탁자가 이미 부동산을 팔아버렸다면 등기를 되찾을 방법이 없나요?

A. 제3자가 유효하게 소유권을 취득한 경우 등기 자체를 되찾기는 사실상 어렵습니다. 다만 수탁자의 임의 처분이 민사상 불법행위에 해당한다고 본 판례에 따라 수탁자를 상대로 손해배상이나 부당이득반환을 청구하는 방향으로 대응할 수 있습니다.

Q. 등기를 회복하는 소송에서 이기면 형사책임도 자동으로 없어지나요?

A. 아닙니다. 등기 회복 소송의 승소와 부동산실명법 위반에 대한 형사책임은 별개의 문제입니다. 등기를 정리하는 절차와는 별도로 형사적 위험이 남아 있는지 함께 점검해야 합니다.

맺음말

3자간 등기명의신탁에서 수탁자 명의 등기는 매도인의 선의·악의와 무관하게 무효이고, 부동산의 소유권은 법적으로 여전히 매도인에게 남아 있습니다. 신탁자가 수탁자에게 직접 등기를 요구할 권리는 없지만, 매매계약에 기한 이전등기청구권을 피보전채권으로 삼아 매도인의 권리를 대위행사하면 매도인의 협조 없이도 등기를 정리할 길이 열립니다. 다만 그 회복은 매도인 명의로의 복귀와 신탁자 명의로의 이전이라는 두 단계를 순서대로 거쳐야 완성되고, 수탁자가 이미 근저당을 설정했거나 처분한 경우에는 별도의 부당이득·손해배상 청구까지 함께 검토해야 합니다.

등기 회복 절차는 매매계약서와 대금지급 자료를 얼마나 촘촘히 갖췄는지에 따라 소송의 난이도가 크게 달라지고, 점유 여부에 따라 소멸시효 문제까지 얽힐 수 있어 사안별로 준비할 자료와 청구 구성이 달라집니다. 수원과 경기남부 지역에서도 부동산 명의신탁을 정리하려다 절차를 잘못 밟아 시간을 허비하는 사례가 적지 않은 만큼, 대위소송을 준비하기 전에 자신의 사안이 어떤 단계에 있는지부터 점검해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.