면목역1구역 가로주택 매도청구, 모아타운 개발이익은 시가에 담겼을까 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

서울 중랑구 면목역1구역 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 관리처분계획이 함께 포함된 인가이고, 면목동 모아타운 시범사업 구역 안에서 통합정비로 추진되는 사업이라는 점이 특징입니다. 이런 단지에서는 모아타운 통합정비로 끌어올린 개발이익이 매도청구를 받으실 수도 있는 소유자분들의 시가에 어떻게 반영되는지가 결과를 크게 좌우합니다.

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1. 면목역1구역, 사업 개요

고시: 서울특별시 중랑구 고시 제2026-90호

사업시행계획인가일: 2026년 7월 28일 (관리처분계획 포함)

위치: 서울시 중랑구 면목동 236-6번지 일대 (7호선 면목역 생활권)

규모: 사업시행면적 14,249.5㎡, 용적률 300.48%, 건폐율 32.68%, 지하 3층 ~ 지상 29층, 공동주택 442세대(조합원분양 213 + 일반분양 117 + 보류지 4). 40~113㎡ 다양한 평형 구성

2. 모아타운으로 끌어올린 용적률, 그만큼 커진 사업이익입니다

면목역1구역은 서울시 통합심의를 거치며 용도지역이 상향되고 세입자 손실보상과 연계한 용적률 완화까지 받아 용적률이 300%를 넘어섰습니다. 개별 필지로는 어려웠을 사업성을 모아타운 통합정비로 끌어올린 것이지요. 그렇게 커진 사업이익 안에는 매도청구 대상 소유자분들의 종전자산 가치가 함께 담겨 있습니다.

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모아타운으로 높인 용적률은 조합의 분양수익으로 이어지지만, 그 이익이 시가 감정에 저절로 반영되지는 않습니다. 드러내 짚어드리는 만큼 반영될 수도 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

3. 면목역1구역의 시가, 이 두 조건에 담겨야 합니다

매도청구에서 법원이 정할 시가는 사업이 완성된 뒤 새 아파트가 만들어낼 가치와 조합의 분양수익이 함께 반영된 가격이어야 합니다. 면목역1구역의 경우 다음 두 조건이 핵심입니다.

① 용적률 상향에 따른 개발이익의 시가 반영: 용도지역 상향과 용적률 완화로 늘어난 분양분이 조합 수익의 바탕입니다. 이 개발이익이 종전자산 평가에 어떻게 스며드는지가 시가의 크기를 좌우합니다. 조합 측이 이익을 보수적으로 잡은 감정안을 그대로 받아들이시면, 소유자님이 받으셔야 할 몫이 줄어들 수도 있습니다.

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② 면목역 역세권 신축 프리미엄의 세분 산정: 7호선 면목역을 낀 생활권에서 노후 다세대·다가구가 지상 29층 신축 아파트로 바뀌는 사업입니다. 40㎡부터 113㎡까지 평형마다 인근 신축 실거래가를 반영해 시가를 세분화해 산정해야 하며, 획일적인 평균 시세만으로는 정당한 시가에 닿기 어려울 수도 있습니다.

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최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

4. 통합정비일수록 이익 구조부터 읽어야 합니다 — 신지수 변호사의 조언

모아타운 통합정비는 개별 사업보다 사업성이 커지는 만큼 조합의 협상 여력도 넓어지는 구조입니다. 소유자님이 그 여력을 시가 감정으로 실현하시려면 용적률 상향에 따른 사업이익 근거와 평형별 신축 시세 자료를 조합 측 감정안에 맞설 수 있도록 미리 정리해 두셔야 합니다. 회답 시점에 자료가 비어 있으면 그 뒤에 바로잡기가 훨씬 어려워질 수도 있습니다.

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모아타운으로 높아진 사업의 값이 소유자님 몫에도 온전히 얹히는 그 지점까지, 면목역1구역 소유자님의 정당한 시가를 받쳐 줄 근거는 신지수 변호사가 차분히 짜 맞추겠습니다.