면목역2구역 가로주택 매도청구, 37층 통합정비의 시가를 지키려면 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

서울 중랑구 면목역2구역 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 면목동 모아타운 시범사업 구역 안에서 최고 37층 517세대 규모로 조성되는, 가로주택으로는 손꼽히는 규모의 사업이라는 점이 특징입니다. 이런 단지에서는 저층 노후 주택이 고층 아파트로 바뀌며 생겨나는 가치가 매도청구를 받으실 수도 있는 소유자분들의 시가에 어떻게 반영되는지가 중요한 문제로 남습니다.

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아래에서 사업 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 면목역2구역, 사업 개요

고시: 서울특별시 중랑구 고시 제2026-91호

사업시행계획인가일: 2026년 7월 28일 (관리처분계획 포함)

위치: 서울시 중랑구 면목동 1251-4번지 일대 (7호선 면목역 생활권)

규모: 사업시행면적 16,968.5㎡, 용적률 302.02%, 건폐율 31.28%, 지하 3층 ~ 지상 37층, 공동주택 517세대(조합원분양 296 + 일반분양 93 + 보류지 5). 40~113㎡ 다양한 평형 구성

2. 저층 노후 주택이 37층으로, 그 격차가 곧 시가입니다

면목역2구역은 그동안 노후 다세대·다가구가 밀집해 주차난과 좁은 골목이 문제였던 곳입니다. 이 자리가 지상 37층 517세대 아파트로 다시 섭니다. 저층 노후 주택과 고층 신축 아파트 사이의 가치 격차, 바로 그 격차가 매도청구에서 다투는 시가의 크기입니다.

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이 격차가 감정평가에 얼마나 담기느냐에 따라 소유자님 몫이 달라집니다. 그래서 시가를 지키려면 사업이 만들어내는 가치부터 짚어보는 일이 필요합니다.

3. 면목역2구역의 시가, 이 두 조건에 담겨야 합니다

매도청구에서 법원이 정할 시가는 사업 완성 후 새 아파트가 만들어낼 가치와 조합의 분양수익이 함께 반영된 가격이어야 합니다. 면목역2구역의 경우 다음 두 조건을 놓치지 마셔야 합니다.

① 37층 고층 전환에 따른 개발이익의 반영: 서울시 통합심의로 용도지역이 상향되어 최고 37층까지 올라가는 사업입니다. 이 고층 전환으로 늘어난 분양분이 조합 수익의 바탕이며, 그 개발이익이 종전자산 평가에 어떻게 반영되는지가 시가를 좌우합니다. 주택 기준만 보수적으로 산정된 감정안이라면 그대로 두실 일이 아닙니다.

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② 면목역 역세권 입지의 개별 반영: 7호선 면목역을 낀 역세권에 모아타운 통합정비로 정주 여건이 크게 개선되는 자리입니다. 비교사례를 고를 때 사업 단계가 비슷한 인근 신축 단지가 선정되었는지, 이 역세권·통합정비 요소가 개별요인으로 따로 잡혔는지를 살펴보셔야 합니다. 지역 평균 시세만으로는 정당한 시가에 닿기 어려울 수도 있습니다.

4. 규모가 큰 통합정비일수록 감정의 전제부터 살펴야 합니다

규모가 큰 통합정비는 감정평가가 어느 전제에 서느냐에 따라 소유자님 몫이 크게 오르내립니다. 그 전제를 소유자님께 유리하게 세우시려면 고층 전환에 따른 사업이익 근거와 평형별 신축 시세 자료를 조합 측 감정안에 대응할 수 있도록 미리 갖춰 두셔야 합니다. 회답 시점에 자료가 부족하면 뒤에 바로잡기가 훨씬 어려워질 수도 있습니다.

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다. 자세한 내용은 아래 블로그 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

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37층으로 새로 서는 이 단지의 값이 소유자님의 시가에도 제 몫만큼 새겨질 때까지, 면목역2구역 소유자님의 정당한 시가를 위한 준비는 신지수 변호사가 하나하나 다져 나가겠습니다.