대지권등기 안 해준 시행사, 소송으로 해결 

사건 개요

원고는 금융기관으로부터 채무자에 대한 대출채권 및

그에 수반하는 근저당권 등을 양수받은 유동화전문회사입니다.

채무자는 과거 피고로부터 경기도 하남시 소재 구분상가를 분양받아 분양대금을 모두 지급하였고,

이에 따라 구분상가 건물 부분에 대해서는 소유권이전등기를 마쳤습니다.

그러나 건물의 전유부분과 함께 이전되어야 할 대지권지분에 대해서는

소유권이전등기가 마쳐지지 않은 상태가 계속되고 있었습니다.

한편 원고는 채무자에 대한 대출채권을 양수하였는데,

채무자는 관련 부동산에 대한 경매절차가 진행될 정도로 재산상태가 좋지 않았고,

피고를 상대로 대지권지분이전등기절차를 청구하지도 않고 있었습니다.

이에 원고는 채무자의 권리를 보전하기 위하여 채권자대위권에 기하여

채무자가 피고에 대하여 가지는 대지권지분이전등기청구권을 대신 행사하는 소송을 제기하였습니다.

사건의 핵심 쟁점

이 사건의 핵심은 크게 두 가지였습니다.

① 채무자에게 대지권지분이전등기청구권이 존재하는지 여부

채무자는 구분상가의 분양대금을 모두 지급하고 건물 부분에 대한 소유권이전등기까지 마친 상태였습니다.

다만 대지권지분에 대해서는 아직 소유권이전등기가 이루어지지 않았습니다.

이에 원고는 구분상가의 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 분리하여 처분할 수 없다는

집합건물법상 대지사용권의 법리를 근거로,

분양대금을 모두 지급한 채무자에게 대지권지분에 관한 권리가 존재하고

피고에게 그 이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하였습니다.

② 원고가 채권자대위권을 행사하여 대지권지분이전등기를 청구할 수 있는지 여부

원고는 채무자에 대한 양수금 채권을 보유하고 있었고, 채무자는 사실상 무자력 상태에 있었습니다.

그럼에도 채무자가 자신의 권리인 대지권지분이전등기청구권을 행사하지 않고 있었으므로,

원고는 채무자의 권리를 대신 행사할 필요성이 있다고 판단하였습니다.

따라서 원고가 채권자대위권에 따라 채무자를 대신하여

피고에게 대지권지분이전등기절차의 이행을 청구할 수 있는지가 중요한 쟁점이 되었습니다.

법무법인 한서의 조력

원고를 대리한 법무법인 한서는 단순히 대출채권의 존재만을 주장하는 데 그치지 않고,

채무자의 부동산 권리를 확보함으로써

양수금 채권의 실질적인 회수 가능성을 높이는 방향으로 소송을 진행하였습니다.

먼저 분양계약, 분양권 양도·양수관계 및 부동산등기부 등을 면밀히 검토하여

채무자가 구분상가의 분양대금을 모두 지급하였고

건물 부분의 소유권이전등기를 이미 마쳤다는 점을 확인하였습니다.

특히 피고가 분양대금의 마지막 잔금 부분을 대여하는 방식으로 지급처리를 완료하고,

그 대여금의 담보를 위하여 근저당권을 설정한 사실을 분석하여,

실질적으로 분양대금은 모두 지급된 상태라는 점을 구체적으로 주장하였습니다.

또한 해당 구분상가에 관한 대지권지분의 현황을 등기부를 통해 확인하여

피고가 이전하여야 할 대지권지분을 특정하고,

각 구분상가에 필요한 대지권지분이 총 60.7㎡에 해당한다는 점까지 구체적으로 정리하였습니다.

나아가 원고가 채무자에 대한 양수금 채권 및 근저당권을 적법하게 양수한 사실,

채무자의 재산상태, 채무자가 피고에 대한 대지권지분이전등기청구권을 행사하지 않고 있다는 사정을 종합하여

채권자대위권 행사의 필요성과 적법성을 적극적으로 주장하였습니다.

판결 결과

수원지방법원 성남지원은 원고의 청구를 전부 인용하였습니다.

법원은 피고에 대하여 채무자에게 해당 구분상가에 관한 대지권지분이전등기절차를 이행하도록 명하였습니다.

구체적으로 피고는 임정식에게 해당 토지 중 60.7/1,840.4 지분​에 관하여

각 구분상가의 전유부분 취득을 원인으로 하는

소유권일부이전등기(대지권사용권이전등기) 절차를 이행하여야 한다고 판단되었습니다.

또한 소송비용은 피고가 부담하도록 판결되었습니다. 이 사건 판결은 2026. 7. 8. 선고되었습니다.

마무리

구분상가나 오피스텔 등 집합건물에서는 전유부분의 소유권은 이전되었지만

대지권등기가 제대로 이루어지지 않은 경우가 발생할 수 있습니다.

특히 해당 부동산을 담보로 금융기관의 대출이 이루어지고 이후 채권이 양도된 경우에는,

채권자가 자신의 채권을 회수하기 위해 채무자에게 귀속된 부동산 관련 권리를

적극적으로 행사할 필요가 있습니다.

이 사건은 채무자가 이미 분양대금을 모두 지급하여 대지사용권을 취득하였음에도

대지권지분이전등기를 마치지 않은 상황에서, 채무자의 권리를 행사하지 않는 경우

채권자가 채권자대위권을 활용하여 대지권지분이전등기절차를

직접 청구할 수 있도록 한 사례라는 점에서 의미가 있습니다.

따라서 부동산 관련 채권을 보유하고 있으면서

채무자가 자신의 부동산 권리를 제대로 행사하지 않고 있는 경우에는,

단순히 채무자의 변제만을 기다리는 것이 아니라

채권자대위권 등 법률상 수단을 활용하여

채권의 실질적인 회수 가능성을 확보할 수 있는지 검토할 필요가 있습니다.

법무법인 한서는 앞으로도 부동산 및 금융 관련 분쟁에서 복잡한 권리관계를 면밀히 분석하고,

의뢰인의 채권을 실질적으로 회수할 수 있는 방안을 적극적으로 모색하겠습니다.