주위토지통행권 통로개설비와 손해보상, 통행권자가 부담하는 범위 

맹지 상태의 땅을 갖고 있어 이웃 토지에 통로를 내야 하는 상황이 오면, 많은 사람이 '통로를 만드는 데 드는 돈'과 '이웃 땅 주인에게 물어줘야 하는 돈'을 하나로 뭉뚱그려 생각합니다. 그러나 민법 제219조가 규정하는 주위토지통행권에서 이 둘은 성격이 전혀 다른 별개의 금전 문제입니다. 통로개설비용은 누가 부담하는지, 손해보상금은 어떤 기준으로 얼마나 산정되는지, 통행지 소유자는 어디까지 참아야 하는지를 정확히 모르면 협의 단계에서도 소송 단계에서도 다툼이 불필요하게 길어집니다. 이 글에서는 주위토지통행권자가 실제로 부담해야 하는 비용의 범위와 손해보상금 산정 기준을 나눠서 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

통로개설비용과 손해보상금은 별개의 문제다 — 민법 제219조가 나누는 두 갈래

민법 제219조 제1항은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 그 토지 소유자가 주위의 토지를 통행하거나 필요한 통로를 개설할 수 있다고 정합니다. 다만 이 통행권을 행사할 때는 통행지 소유자를 위해 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다는 단서가 붙습니다. 이어 같은 조 제2항은 이렇게 통로를 낸 통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다고 규정합니다. 조문 안에 '통로 개설'과 '손해 보상'이라는 두 개의 서로 다른 행위가 함께 들어 있는 셈입니다.

실무에서 이 두 가지가 자주 뒤섞이는 이유는, 결국 둘 다 통행권자의 지갑에서 나가는 돈이기 때문입니다. 그러나 성격은 전혀 다릅니다. 통로개설비용은 통로라는 물리적 시설을 만들고 유지하는 데 드는 시공·관리 비용의 문제이고, 손해보상금은 그 통로가 남의 땅 위에 존재함으로써 토지 소유자가 자기 땅을 온전히 쓰지 못하게 되는 데 대한 대가의 문제입니다. 전자는 공사비 영수증으로 확인되는 지출이고, 후자는 토지 이용가치의 감소분을 금전으로 환산한 것입니다.

이 구분이 실무에 미치는 영향은 작지 않습니다. 통행지 소유자가 "통로를 넓게 쓰니 포장 공사비도 나눠 내라"고 요구하는 경우와 "통로 부분 땅을 못 쓰게 됐으니 손해를 물어내라"고 요구하는 경우는 근거 조문도, 금액을 정하는 방식도 다릅니다. 통행권자 입장에서도 어느 요구가 정당한 것이고 어느 요구가 근거 없는 것인지 구분해야 협상이든 소송이든 헛돈을 쓰지 않습니다. 아래에서는 이 두 가지를 순서대로 나눠 살펴보겠습니다.

통로개설비용은 통로를 만들고 유지하는 데 드는 시공비의 문제이고, 손해보상금은 그 통로가 남의 땅에 있음으로써 발생하는 이용가치 감소를 메우는 별개의 금전이다.

통로개설·유지비용은 왜 전부 통행권자 몫인가

대법원은 2006. 10. 26. 선고 2005다30993 판결에서 주위토지통행권이 인정되는 경우에도 그 통로개설이나 유지에 드는 비용은 통행권자가 부담한다고 판시했습니다. 같은 판결은 통행지 소유자의 지위에 관해서도, 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 작위의무를 부담하는 것은 아니라고 명확히 선을 그었습니다. 즉 통행지 소유자는 통로가 자기 땅 위에 생기는 것을 참아야 할 뿐, 통로를 함께 만들거나 그 비용을 나눠 내야 할 의무는 없습니다.

이 원칙이 나온 이유는 통행권의 성격 자체에 있습니다. 주위토지통행권은 통행지 소유자와 통행권자가 함께 이익을 보는 공동사업이 아니라, 맹지 소유자를 구제하기 위해 소유권의 배타성을 예외적으로 제한하는 상린관계상의 권리입니다. 통행지 소유자로서는 원치 않는 부담을 그저 감수하는 입장이므로, 여기에 더해 시공비까지 분담시키면 이중의 희생을 강요하는 셈이 됩니다. 그래서 도로를 포장하든, 배수로를 내든, 계단이나 안전시설을 설치하든 그 실제 지출은 통행권자가 온전히 떠안습니다.

구체적으로 통행권자가 부담하는 항목에는 통로 노면을 다지고 자갈이나 아스팔트로 포장하는 비용, 경사가 심한 구간의 계단·옹벽 설치비, 우천 시 배수를 위한 배수관·측구 공사비, 야간 통행을 위한 조명 설치비 등이 포함됩니다. 통행지 소유자가 나중에 이 비용의 일부를 청구하더라도 법적 근거가 없으므로 응할 필요가 없습니다. 다만 통행권자가 스스로 원해서 통행지 소유자의 동의 없이 지나치게 넓거나 영구적인 구조물을 설치하면, 그 범위가 손해가 가장 적은 방법이라는 단서를 벗어나 별도의 분쟁 소지가 됩니다.

• 노면 정리·포장(자갈, 아스팔트, 콘크리트) 비용 — 통행권자 부담

• 배수로·측구 등 우수 처리 시설 비용 — 통행권자 부담

• 계단·옹벽 등 경사 구간 안전시설 비용 — 통행권자 부담

• 통로 유지·보수(파손 복구 등) 비용 — 통행권자 부담, 통행지 소유자에게 분담 요구 불가

통행지 소유자는 통행권자의 통행을 참아야 할 소극적 의무만 있을 뿐 통로개설에 협조하거나 비용을 분담할 적극적 의무는 없다는 것이 판례의 확립된 입장이다.

손해보상액은 어떻게 계산되나 — 임료 상당액이 출발점, 전액은 아니다

손해보상금 산정 기준에 관해 대법원은 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결에서 비교적 상세한 기준을 제시했습니다. 이 판결에 따르면 보상액은 원칙적으로 주위토지통행권이 인정될 당시 통행지의 현실적 이용 상태에 따른 임료 상당액을 기준으로 하되, 구체적 사안에서 쌍방 토지의 소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 통행지의 본래 용도 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지, 통행 횟수·방법 등 이용 태양, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근 환경 등 제반 사정을 종합적으로 고려해 감경할 수 있습니다.

특히 같은 판결이 강조하는 것은, 주위토지통행권자가 단지 공로에 이르는 통로로서 통행지를 지나갈 뿐 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도로 배타적인 점유를 하고 있지 않다면, 통행지를 '도로'로 평가한 임료 상당액 전부가 손해액이 되지는 않는다는 점입니다. 예를 들어 하루 몇 차례 사람이 지나다니는 정도의 좁은 소로라면 그 부분 토지를 완전히 잃은 것과 같은 임료 전액을 손해로 인정하지 않고, 실제 이용에 제약을 받는 정도만큼만 감경해서 산정합니다. 반대로 차량이 상시 통행하고 통행지 소유자가 사실상 그 부분을 전혀 쓸 수 없는 상태라면 임료 상당액에 가깝게 인정될 여지가 커집니다.

실무적으로는 감정평가를 통해 통행지 부분의 표준지 공시지가나 인근 임대사례를 기초로 기초 임료를 산정한 뒤, 위 요소들을 반영해 감액 비율을 정하는 방식이 흔히 쓰입니다. 통행권자로서는 통로 폭을 필요 최소한으로 좁히고 통행지 소유자의 다른 용도 사용을 방해하지 않는 방식을 택할수록 손해보상금 부담도 함께 줄어든다는 점을 협상 단계에서부터 고려할 필요가 있습니다.

• 기준점 — 통행권 인정 당시 통행지의 현실적 이용 상태에 따른 임료 상당액

• 감경 요소 — 취득 시기·가격, 재산세, 본래 용도 사용 가능성, 공동이용자 유무, 통행 태양

• 배타적 점유 여부 — 통행지 소유자가 여전히 다른 용도로 쓸 수 있다면 임료 전액이 아니라 그 제약분만 인정

통행권 인정 사실만으로 통행지를 도로로 평가한 임료 전액이 손해액이 되는 것은 아니며, 통행지 소유자가 여전히 다른 용도로 쓸 수 있는 정도만큼은 손해액에서 빠진다.

통행지 소유자가 감수해야 하는 것과 아닌 것 — 수인의무의 한계

통행지 소유자의 의무는 앞서 본 것처럼 통행을 참아야 하는 소극적 수인의무에 그칩니다. 그러나 이 의무에도 예외가 있습니다. 2005다30993 판결은 통행지 소유자가 통행에 방해가 되는 담장 등 축조물을 새로 설치한 경우에는, 주위토지통행권의 본래적 기능을 발휘하게 하기 위해 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담한다고 판시했습니다. 즉 가만히 있는 것과 달리, 통행을 막는 새로운 방해 행위를 적극적으로 만들어낸 경우에는 소극적 수인의무를 넘어서는 책임이 발생합니다.

다만 이미 존재하던 배수로나 기존 구조물처럼 통행 방해 목적이 명확하지 않은 시설에 대해서는, 그것이 실제로 통행을 막는지 별도로 심리해서 판단해야 한다는 것이 같은 판결의 취지입니다. 통행지 소유자가 자신의 땅에 화단을 꾸미거나 주차 공간을 표시하는 정도라면 통행을 실질적으로 막지 않는 한 문제되지 않지만, 펜스나 대문처럼 통로 자체를 차단하는 시설을 설치하면 통행권자는 철거를 청구할 수 있습니다.

여기서 통행지 소유자가 흔히 오해하는 부분이 있습니다. "내 땅이니 내 마음대로 쓸 수 있다"는 생각으로 통로 위에 화분이나 자재를 쌓아 두는 경우인데, 이는 통행권의 본래적 기능을 저해하는 방해 행위로 평가될 수 있습니다. 통행권자로서는 이런 상황이 반복되면 방해 사실을 사진 등으로 기록해 두고, 철거 및 방해금지를 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

통행지 소유자는 가만히 참는 것과 별개로, 통로를 새로 막는 방해 행위를 스스로 만들었다면 그 철거의무까지는 부담한다.

보상이 필요 없는 예외도 있다 — 분할·일부양도에 따른 무상통행권

민법 제219조의 원칙과 달리, 민법 제220조는 토지 분할이나 토지 일부 양도로 인해 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우, 그 토지 소유자는 공로에 출입하기 위해 다른 분할자나 양도 당사자의 토지를 통행할 수 있고 이때는 손해를 보상할 필요가 없다고 정합니다. 원래 하나였던 땅을 나누거나 일부를 팔면서 스스로 맹지를 만들어낸 상황이므로, 그 위험을 감수해야 할 사람은 분할·양도에 관여한 당사자이지 우연히 이웃해 있던 제3자가 아니라는 취지입니다.

다만 이 무상통행권은 분할이나 일부양도에 직접 관여한 당사자 사이에서만 적용되고, 그 땅을 나중에 사들인 특정승계인에게는 그대로 이어지지 않는다는 것이 실무의 일반적인 설명입니다. 그래서 당사자 사이에는 219조가 아니라 220조가 적용되어 손해보상 문제가 아예 발생하지 않지만, 토지가 제3자에게 넘어간 뒤에는 다시 219조로 돌아가 통상적인 손해보상 의무가 살아날 수 있다는 점을 함께 염두에 둬야 합니다.

분할·일부양도로 스스로 맹지를 만들어낸 당사자 사이에는 손해보상 없는 무상통행권이 적용되지만, 그 예외는 원칙적으로 직접 당사자 사이에 한정된다.

손해보상금은 언제 어떻게 받나 — 지급방식과 산정 다툼의 해법

손해보상금은 반드시 매달 나눠 내야 하는 것은 아닙니다. 실무상으로는 통행이 계속되는 기간 동안 매년 또는 매월 일정액을 지급하는 정기금 방식과, 장래 발생할 보상액까지 미리 계산해 한 번에 지급하는 일시금 방식이 모두 인정됩니다. 어느 방식을 택할지는 당사자 간 협의로 정할 수 있고, 협의가 안 되면 소송에서 법원이 사안에 맞게 정하게 됩니다. 통행권자 입장에서는 장기간 통행이 예상된다면 일시금으로 정산해 두는 편이 향후 분쟁 소지를 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

금액을 둘러싸고 다툼이 생기면 결국 감정평가가 핵심 증거가 됩니다. 통행지의 개별공시지가, 인근 임대사례, 통행지의 실제 이용 현황과 통행 태양을 뒷받침하는 자료(사진, 이용 빈도 기록 등)를 미리 정리해 두면 감정 절차에서 유리하게 작용합니다. 통행권 확인을 구하는 소송을 제기할 때 손해보상금 지급을 함께 청구하거나, 반대로 통행지 소유자가 부당이득반환 청구 형태로 보상금을 구하는 경우도 있으므로, 어느 쪽에서 소송을 시작하든 산정 근거 자료를 갖추는 것이 우선입니다.

손해보상금은 정기금과 일시금 중 협의로 정할 수 있고, 금액 다툼은 결국 통행지의 이용 현황을 뒷받침하는 감정 자료로 판가름 난다.

통로 폭·방법을 정할 때 고려할 점 — 설계가 부담 범위를 좌우한다

민법 제219조 제1항 단서는 통행권을 행사할 때 통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하도록 요구합니다. 이 원칙은 판례에서 통행지 소유자에게 가장 손해가 적은 방법을 고려하되, 최소한 통행권자가 자신의 토지를 이용하는 데 필요한 범위는 허용되어야 한다는 방향으로 구체화됩니다. 즉 통행지 소유자의 손해를 줄인다는 이유로 통로 폭을 지나치게 좁혀 실제 통행이 불가능한 수준까지 제한할 수는 없지만, 반대로 필요 이상으로 넓게 통로를 요구할 수도 없습니다.

이 균형점은 단순히 소송에서 다툴 이론적인 문제에 그치지 않습니다. 앞서 살펴본 것처럼 통로 폭이 넓어질수록 통행지 소유자가 입는 이용 제한도 커지므로 손해보상금 산정에서 불리하게 작용할 수 있고, 동시에 통로개설비용도 그만큼 늘어납니다. 반대로 차량 통행이 필요한 상황인데도 무리하게 폭을 좁히면 나중에 통로 확장을 다시 다퉈야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 따라서 실제 이용 목적(사람만 다닐지, 차량이 드나들지)에 맞춰 필요최소한의 폭을 처음부터 명확히 하고 이를 근거자료(현황도, 이용계획 등)로 남겨두는 편이 개설비용과 손해보상금 양쪽의 부담을 함께 줄이는 길입니다.

통로 폭은 통행지 소유자의 손해가 가장 적으면서도 통행권자에게 필요한 최소한의 범위여야 하며, 이 균형이 개설비용과 손해보상금 양쪽의 크기를 함께 결정한다.

자주 묻는 질문

Q. 통로 개설비용을 통행지 소유자와 나눠 낼 수 있나요?

A. 판례상 통로개설·유지비용은 통행권자가 전액 부담하는 것이 원칙이고, 통행지 소유자는 통행을 수인할 소극적 의무만 있을 뿐 비용을 분담할 의무는 없습니다. 통행지 소유자가 비용 분담을 요구하더라도 법적 근거가 없으므로 응할 필요가 없습니다.

Q. 손해보상금은 매달 내야 하나요, 한 번에 내야 하나요?

A. 정기금 방식과 일시금 방식이 모두 가능하며, 당사자 간 협의로 정할 수 있고 협의가 안 되면 소송에서 사안에 맞게 정해집니다. 장기간 통행이 예상된다면 일시금으로 정산하는 편이 이후 분쟁을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

Q. 손해보상금을 지급하지 않으면 통행권을 잃게 되나요?

A. 통행권 자체는 민법 제219조의 요건이 충족되면 당연히 발생하는 법정 권리이므로, 보상금 미지급만으로 곧바로 통행권이 소멸하지는 않습니다. 다만 통행지 소유자는 미지급 보상금에 대해 별도로 지급을 청구하거나 부당이득반환을 구할 수 있습니다.

Q. 통행지 소유자가 통로를 막으면 어떻게 하나요?

A. 통행지 소유자가 담장이나 펜스 등으로 통로를 새로 막는 것은 통행권의 본래적 기능을 저해하는 방해 행위로 평가되어 철거의무가 인정될 수 있습니다. 방해 사실을 사진 등으로 기록해 두고 철거 및 방해금지를 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

Q. 토지 분할로 생긴 맹지도 손해보상을 해야 하나요?

A. 분할이나 일부양도로 스스로 맹지가 생긴 경우 그 분할·양도 당사자 사이에서는 민법 제220조에 따라 손해보상 없는 무상통행권이 인정됩니다. 다만 이 예외는 직접 당사자 사이에 한정되고, 토지가 제3자에게 넘어가면 통상적인 손해보상 문제로 돌아갈 수 있습니다.

Q. 손해보상액에 다툼이 있으면 어떻게 해결하나요?

A. 통행지의 이용 현황과 임료 상당액을 기초로 한 감정평가가 핵심 증거가 되며, 개별공시지가·인근 임대사례·이용 빈도 자료를 미리 정리해 두는 쪽이 유리합니다. 협의가 되지 않으면 통행권 확인청구와 손해보상금 청구를 함께 진행하는 소송으로 해결하게 됩니다.

맺음말

주위토지통행권에서 통로개설비용과 손해보상금은 근거 조문도, 계산 방식도 다른 별개의 문제입니다. 통로를 만들고 유지하는 비용은 통행권자가 전액 부담하는 것이 원칙이고, 손해보상금은 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하되 실제 이용 제약 정도에 따라 감경될 수 있습니다. 이 둘을 구분하지 못하면 협상 단계에서부터 근거 없는 요구에 끌려다니기 쉽습니다.

통로 폭과 방법을 처음부터 필요최소한으로 설계해 두면 개설비용과 손해보상금 부담을 함께 줄일 수 있고, 반대로 통행지 소유자 입장에서도 자신이 감수해야 할 범위와 청구할 수 있는 범위를 명확히 알아야 불필요한 다툼을 피할 수 있습니다. 용인 처인이나 양평·용문처럼 전원주택과 임야가 섞여 있는 지역에서는 이런 통행권 분쟁이 실제로 자주 발생하는 만큼, 통로 설계 단계부터 비용과 보상 범위를 함께 점검해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.