🗺 임대인 수용보상금도 압류할 수 있을까 

전세보증금 반환판결을 받았는데 임대인이 소유한 토지가 도로·택지 같은 공익사업에 편입되는 경우가 있습니다. 임대인이 사업시행자에게 받을 손실보상금은 금전채권이므로 압류·추심을 검토할 수 있습니다. 다만 토지에 수용 예정 표시가 있다는 이유만으로 곧바로 확정된 보상금 전액을 추심할 수 있는 것은 아닙니다. 사업인정, 협의, 수용재결, 지급 또는 공탁 단계와 보상항목별 권리자를 나누어 보아야 합니다.

🗺 보상금채권도 집행 대상입니다

토지보상법상 사업시행자는 공익사업에 필요한 토지 등을 취득하거나 사용하면서 생긴 손실을 보상하는 주체입니다. 재결에 따른 수용에서는 원칙적으로 수용 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급해야 합니다. 토지소유자인 임대인이 사업시행자에게 받을 보상금채권은 임대인의 일반 금전채권과 마찬가지로 강제집행 대상이 될 수 있습니다.

그러나 사업계획이 발표되었거나 토지조사를 시작했다는 사정만으로 압류할 구체적 채권이 항상 생기는 것은 아닙니다. 대법원은 사업인정고시 이후 법정 절차를 거쳐 장래 확정될 손실보상금채권은 압류할 수 있다고 보지만, 그 존부와 범위는 협의가 이루어지지 않으면 재결이나 그 뒤의 행정소송을 거쳐 구체화된다고 설명합니다. 먼저 사업인정고시 여부와 사업시행자를 확인해야 하는 이유입니다.

🧾 사업과 보상항목을 특정합니다

채권압류신청에서는 압류할 채권의 종류와 범위를 다른 채권과 구별할 수 있게 적어야 합니다. 공익사업의 명칭, 사업시행자, 편입 토지의 표시, 토지소유자, 협의 또는 재결의 단계, 토지보상금인지 건축물·지장물 보상금인지 등을 확인해야 합니다. 재결서가 있다면 재결일과 지급 대상, 보상항목, 이미 지급되거나 공탁된 금액도 함께 대조할 필요가 있습니다.

한 필지와 관련해 지급되는 돈이 모두 임대인 개인의 채권인 것도 아닙니다. 토지보상금은 토지소유자에게, 영업손실보상은 실제 영업자에게, 지장물 보상은 소유관계에 따라 다른 사람에게 귀속될 수 있습니다. 임대인이 토지소유자이면서 법인의 대표자라는 이유만으로 법인의 영업보상금까지 임대인 개인 채무를 위해 압류할 수는 없습니다. 현금보상 외에 채권보상이나 대토보상 방식이 적용되는지도 별도로 살펴야 합니다.

💰 협의와 재결 단계를 나눕니다

사업시행자와 토지소유자가 보상액과 취득 조건에 합의하면 협의계약에 따른 보상금채권이 문제 됩니다. 협의가 성립하지 않아 수용재결로 진행되면 재결에서 정한 보상금과 수용 개시일이 기준이 됩니다. 따라서 협의보상금과 재결보상금을 뒤섞어 표시하거나, 아직 성립하지 않은 협의안 금액을 확정채권처럼 적으면 제3채무자가 채권의 존재와 잔액을 다툴 수 있습니다.

재결보상액에 불복하여 이의신청이나 보상금 증액소송이 진행 중이라면 현재 재결액과 장래 증액분을 구분해야 합니다. 압류·추심명령이 있더라도 보상금 증액소송을 제기하고 수행할 당사자적격은 토지소유자 등에게 남는다는 것이 현재 대법원 법리입니다. 추심채권자가 증액소송의 원고 지위를 자동으로 넘겨받는 것은 아니지만, 법이 허용하는 방식으로 소송에 참가할 수는 있습니다. 압류가 증액절차 자체를 대신한다고 생각해서는 안 됩니다.

📬 사업시행자 송달이 기준입니다

보상금채권을 압류할 때 제3채무자는 보상금을 지급할 사업시행자입니다. 공공기관이 사업을 시행하더라도 실제 지급의무자가 국가인지 지방자치단체인지 공기업인지 민간 사업시행자인지 사업인정고시와 재결서를 기준으로 확인해야 합니다. 위탁기관이나 보상업무를 대행하는 사무실을 제3채무자로 잘못 적으면 원하는 지급금지 효력이 생기지 않을 수 있습니다.

채권압류명령은 제3채무자에게 송달되어야 효력이 생깁니다. 송달 뒤 사업시행자는 압류 범위의 보상금을 임대인에게 임의로 지급해서는 안 되고, 임대인도 그 범위를 처분해서는 안 됩니다. 추심명령까지 받으면 임차인은 압류된 범위에서 사업시행자에게 지급을 청구할 수 있지만, 추심명령은 보상금채권 자체를 임차인에게 이전하는 처분은 아닙니다. 지급 전에는 재결서, 송달증명, 제3채무자의 진술과 이미 존재하는 압류를 확인해야 합니다.

🏦 공탁 전후 집행대상이 달라집니다

압류나 가압류 때문에 사업시행자가 보상금을 토지소유자에게 지급할 수 없는 때에는 토지보상법상 공탁이 문제 됩니다. 사업시행자가 압류 내용을 공탁원인에 반영해 공탁하면 압류가 미치는 부분은 집행공탁으로 처리될 수 있습니다. 대법원도 보상금채권 일부만 압류된 상태에서 전액을 공탁한 사안에서 압류액 부분은 집행공탁, 그 초과 부분은 변제공탁이 될 수 있다고 판단했습니다.

따라서 압류신청 전 반드시 보상금이 아직 사업시행자에게 남아 있는지, 이미 지급되었는지, 공탁되었다면 공탁번호·공탁원인·공탁사유신고 여부가 무엇인지 확인해야 합니다. 이미 유효한 공탁이 이루어진 뒤에는 사업시행자에 대한 종전 보상금채권만 반복해 압류하기보다 집행공탁의 배당절차에 참가할 수 있는지 또는 변제공탁 부분의 공탁금출급청구권을 집행 대상으로 삼아야 하는지 구분해야 합니다. 공탁사유신고 뒤에는 집행공탁 부분에 대한 배당요구 시기가 제한될 수 있으므로 순서를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

⚖️ 다른 권리와 증액분을 확인합니다

수용 토지에 근저당권이 있다고 해서 담보권자가 아무 조치 없이 보상금에서 자동으로 먼저 받는 것은 아닙니다. 담보권자는 법이 정한 물상대위 방식에 따라 보상금 지급 전 채권을 압류하거나 배당요구를 해야 우선권을 행사할 수 있습니다. 일반 채권자의 압류, 담보권자의 물상대위, 체납처분 압류가 겹치면 사업시행자가 집행공탁하고 법원의 배당절차에서 순위와 배당액을 가릴 수 있습니다.

또한 사업인정고시 뒤 소유권이나 보상받을 권리가 승계되었다면 토지보상법상 승계인이 보상금 또는 공탁금을 받을 수 있으므로 등기와 권리변동도 확인해야 합니다. 전세보증금 판결금이 남아 있다는 사실만으로 보상금 전액을 받을 수 있는 것은 아니며, 선행 압류와 담보권, 이미 지급된 금액, 공탁의 성격과 집행비용에 따라 실제 배당액은 달라집니다. 결국 수용보상금채권 압류는 사업인정과 권리자, 보상항목, 협의·재결액, 사업시행자 송달, 공탁 전후의 대상, 선행 권리와 배당시기를 차례로 확인하는 집행입니다.