🏗 임대인 공사대금도 압류할 수 있을까 

전세보증금 반환판결을 받은 임차인이 임대인이 건설공사나 인테리어 공사를 하고 받을 대금이 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 임대인이 수급인으로서 발주자에게 가지는 공사대금채권도 금전채권이므로 압류·추심 대상이 될 수 있습니다. 다만 계약금액 전체가 곧바로 압류 가능한 잔액은 아닙니다. 공정률과 기성금, 선급금, 하자·지체상금, 근로자 임금 보호분을 구분해야 합니다.

🏗 공사대금채권의 당사자를 찾습니다

이 집행에서 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인은 압류채권자, 임대인은 집행채무자입니다. 임대인에게 공사를 맡기고 대금을 지급할 발주자나 도급인은 제3채무자가 됩니다. 따라서 건물주가 누구인지보다 실제 공사계약서에서 누구에게 대금을 지급하기로 했는지가 중요합니다.

임대인이 개인 명의가 아니라 별도 법인이나 다른 사업자 명의로 공사를 했다면 그 공사대금은 원칙적으로 그 계약명의자의 재산입니다. 임대인이 회사의 대표자라는 사정만으로 회사가 받을 돈을 개인 임대인의 채권으로 압류할 수는 없습니다. 계약서, 세금계산서, 입금계좌, 사업자등록 명의와 현장 발주서를 서로 맞춰 권리자를 먼저 확인해야 합니다.

🧾 계약과 기성금 범위를 특정합니다

채권압류신청에는 압류할 채권의 종류와 액수를 알아볼 수 있도록 표시해야 합니다. 공사명, 공사 장소, 계약일, 총도급금액, 기성금과 잔금의 지급조건, 이미 지급된 금액을 적어 어느 공사대금의 어느 범위를 묶는지 구별할 필요가 있습니다. 같은 발주자와 여러 공사를 했다면 각 계약별 압류 범위를 나누어 표시하는 편이 안전합니다.

대법원은 압류·추심명령의 대상 채권은 특별한 사정이 없으면 결정문에 적힌 문언에 따라 해석해야 한다고 봅니다. 실제로 존재하는 채권이 따로 있더라도 공사대금채권이라고 적힌 압류가 성질이 다른 가액배상채권에 자동으로 미치는 것은 아니라는 취지입니다. 채권의 이름을 대략 적는 데 그치지 말고 계약과 발생 원인을 일치시켜야 합니다.

📐 공정률과 지급시기를 계산합니다

민법상 도급은 한쪽이 일을 완성하고 상대방이 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 원칙적으로 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하고, 인도가 필요 없는 일은 완성 후 지체 없이 지급합니다. 그러나 실제 공사계약에는 선급금, 월별 기성금, 공정별 지급과 준공 후 잔금 약정이 따로 있을 수 있으므로 계약 내용이 우선적인 판단자료가 됩니다.

압류명령이 송달됐다고 아직 하지 않은 공사까지 완성된 것으로 보거나 미도래 기성금의 지급기한을 앞당길 수는 없습니다. 공사가 중단되거나 계약이 해지되었다면 완성된 부분의 가치, 이미 받은 기성금과 선급금, 정산합의를 토대로 남은 채권을 계산해야 합니다. 총계약금액만 보고 같은 액수가 제3채무자에게 남아 있다고 예상해서는 안 됩니다.

⚖️ 하자와 지체상금도 확인합니다

압류채권자는 임대인이 발주자에게 가진 권리보다 더 강한 권리를 얻지 않습니다. 발주자는 공사 미완성, 하자보수비, 지체상금, 선급금 정산과 이미 지급한 기성금 같은 원래 계약상 항변을 주장할 수 있습니다. 특히 공사대금채권과 도급인의 지체상금채권이 동시이행 관계에 있는 경우에는 압류 뒤 발생한 지체상금이라도 상계로 대항할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다.

반대로 압류 뒤 임대인과 발주자가 아무런 합리적 이유 없이 채권을 없애기 위해 형식적으로 계약을 변경하거나 채무가 없다는 외관을 만드는 경우에는 압류채권자에게 대항할 수 있는지 별도 문제가 됩니다. 압류 전후의 기성검사서, 현장일지, 정산서와 지급내역을 보존해야 실제 잔액과 항변의 타당성을 가릴 수 있습니다.

👷 임금 상당액은 보호될 수 있습니다

공사대금이라고 해서 전부 압류할 수 있는 것은 아닙니다. 건설산업기본법은 건설사업자가 도급받은 건설공사의 도급금액 중 그 공사와 하도급공사의 근로자에게 지급해야 할 임금 상당액을 압류하지 못하도록 합니다. 이 규정은 근로자의 생활을 보호하기 위한 강행규정이므로 압류금지 부분에 대한 추심은 효력이 제한될 수 있습니다.

보호되는 금액은 막연히 전체 공사비의 일정 비율로 정하는 것이 아니라 법령상 산정기준과 도급계약서·하도급계약서의 산출내역서, 실제 기성 및 지급내역을 바탕으로 계산합니다. 공사가 중도 해지되어 정산됐다면 정산 시점까지 발생한 임금 상당액과 이미 지급된 공사대금 중 임금 해당분을 반영해 잔여 보호액을 따져야 합니다. 임대인이 건설사업자에 해당하는지와 해당 공사가 법 적용 대상인지도 함께 확인해야 합니다.

📬 송달 뒤 추심 절차를 밟습니다

채권압류명령은 제3채무자인 발주자에게 송달될 때 효력이 생깁니다. 송달 뒤 발주자는 압류된 범위를 임대인에게 지급해서는 안 되고, 임대인도 임의로 받아가거나 처분해서는 안 됩니다. 추심명령을 받으면 임차인은 압류된 범위에서 발주자에게 직접 지급을 청구할 수 있지만, 공사대금채권이 임차인에게 이전되는 것은 아닙니다.

발주자가 공정률이나 하자, 임금 보호분을 이유로 채무를 다투면 추심금 소송에서 원래 공사대금채권의 존재와 잔액을 입증해야 할 수 있습니다. 동일 채권에 다른 압류가 겹치면 집행공탁과 배당도 검토해야 합니다. 결국 공사대금채권 압류의 핵심은 발주자와 계약명의자, 공사별 기성액, 공제·상계 항목, 압류금지 임금 상당액과 다른 압류를 순서대로 확인해 실제 추심 가능한 잔액을 산정하는 데 있습니다.