🪪 소유자 아닌 임대인, 보증금은 누구에게 청구할까 

등기부 소유자가 아닌 가족, 관리인이나 중개보조인이 임대인 대신 전세계약을 체결하고 보증금을 받은 뒤 문제가 생기는 경우가 있습니다. 소유자가 직접 서명하지 않았다고 계약이 언제나 무효인 것은 아닙니다. 적법한 임대권한이나 대리권이 있었는지, 권한을 넘었다면 소유자에게 책임을 물을 표현대리·추인·사용자책임 사유가 있는지를 구별해야 합니다.

반대로 열쇠를 보여주고 계약서를 작성했다는 사실만으로 보증금 반환책임이 소유자에게 자동 귀속되는 것도 아닙니다. 계약 전 확인자료와 실제 돈의 흐름이 반환청구 상대방을 정하는 핵심 증거가 됩니다.

🔍 소유권과 임대권한은 같은 질문이 아닙니다

먼저 계약 체결 당시 등기사항증명서로 소유자를 확인합니다. 그다음 계약서상 임대인, 서명자, 보증금 수령계좌 명의와 주택을 관리한 사람을 비교합니다. 소유자가 아닌 사람도 적법한 임대권한을 가질 수 있고, 대법원은 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 체결한 임대차에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있다고 봅니다.

매수인이 잔금을 지급하고 주택을 인도받은 상태, 명의신탁이나 적법한 관리위탁, 소유자의 위임 등 권한의 근거는 다양합니다. 다만 단순히 가족이라는 이유, 중개사무소에서 일한다는 이유, 열쇠를 보유했다는 이유만으로 전세계약 체결과 거액의 보증금 수령 권한까지 인정되는 것은 아닙니다.

📄 위임장의 범위와 보증금 계좌를 확인합니다

대리계약이라면 위임장 원본, 위임인의 본인서명사실확인서 또는 인감증명, 신분증 확인자료와 직접 연락한 기록을 보존합니다. 위임장에 임대차 체결만 적혀 있는지, 보증금 수령, 갱신·해지, 반환합의까지 포함하는지 범위를 읽습니다.

보증금은 가능하면 권한 있는 임대인 명의 계좌로 지급하고, 다른 사람 계좌라면 소유자가 그 지급을 지정하거나 승인했다는 자료를 남깁니다. 계약서의 특약에 계좌와 지급 효과를 적고 이체 메모와 영수증을 보관합니다. 현금으로 지급했다면 수령인의 권한과 영수증 진정성 입증이 더 중요해집니다.

대리인이 계약 조건을 바꿨거나 월세 계약 권한만 있는데 전세계약을 체결했다면 권한 초과 문제가 생길 수 있습니다. ‘임대를 맡겼다’는 포괄적 표현보다 실제 위탁 업무, 과거 계약 방식과 소유자의 승인 행동을 확인합니다.

⚖ 무권대리·표현대리·추인을 나눕니다

대리권 없는 사람이 본인을 대신해 계약하면 본인이 추인하지 않는 한 원칙적으로 본인에게 효력이 생기지 않습니다. 계약 후 소유자가 임차인의 입주와 보증금 수령을 알고도 계약을 승인했는지, 차임을 직접 받거나 갱신·수선을 처리했는지 등은 추인 여부의 자료가 될 수 있습니다.

대리인에게 기본대리권이 있었고 임차인이 그 사람이 더 넓은 권한도 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있다면 표현대리가 문제 될 수 있습니다. 정당한 이유는 계약서, 위임장, 소유자와의 확인, 계좌, 중개 경위 등을 종합해 판단하므로 임차인의 막연한 신뢰만으로 인정된다고 단정할 수 없습니다.

무권대리인이 대리권을 증명하거나 본인의 추인을 얻지 못하면 상대방의 선택에 따른 이행 또는 손해배상책임이 문제 될 수 있습니다. 다만 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었던 경우 등 법정 예외가 있어 실제 청구 근거를 따져야 합니다.

🧑‍💼 관리업무를 맡긴 소유자의 책임도 봅니다

소유자가 관리인이나 중개보조인에게 임대차계약 체결, 차임·보증금 수령, 수선과 보증금 반환 업무를 계속 맡겨 왔다면 민법상 사용자책임이 문제 될 수 있습니다. 대법원은 오피스텔 소유자가 중개보조인 등에게 임대 업무를 장기간 전적으로 맡기고 지휘·감독을 게을리한 사안에서, 권한을 넘은 전세계약과 보증금 편취에 관한 사용자책임을 인정한 바 있습니다.

그러나 관리인이 불법행위를 했다는 이유만으로 모든 소유자에게 같은 책임이 생기는 것은 아닙니다. 실제 사용·지휘감독 관계, 업무 관련성, 소유자가 어느 범위까지 맡겼는지와 면책 사유를 입증해야 합니다. 공인중개사와 공제사업자의 책임도 중개대상물 확인·설명의무 위반과 손해 사이 인과관계를 따로 봅니다.

💰 반환청구와 손해배상청구를 구별합니다

유효한 임대차가 소유자나 적법한 임대권한자에게 귀속된다면 계약 종료를 원인으로 보증금 반환을 청구합니다. 대리권이 없어 계약이 소유자에게 효력이 없다면 보증금을 실제 받은 사람에 대한 부당이득반환이나 불법행위 손해배상, 소유자에 대한 표현대리·추인·사용자책임 등 다른 청구 근거를 검토합니다.

같은 금액에 대해 여러 사람의 책임이 문제 돼도 중복해 보증금 이상을 받을 수는 없습니다. 누구에게 어떤 법적 근거로 얼마를 청구하는지, 한 사람의 지급이 다른 청구에 미치는 효과를 소장과 합의서에 정리합니다.

형사고소는 사기나 문서위조 여부를 수사하는 절차이고 민사상 보증금 회수를 자동 해결하지 않습니다. 책임재산이 줄어드는 상황이라면 계약 효력 검토와 별개로 가압류 등 보전 필요성을 판단합니다.

✅ 계약 당시부터 반환 상대방을 남겨 둡니다

계약 전에는 등기부, 위임장과 신분확인자료, 보증금 수령계좌, 소유자 직접 확인 기록을 보관합니다. 계약 후에는 누가 수선·갱신·차임수령을 했는지 남깁니다. 종료 통지는 계약서상 임대인, 소유자와 대리인에게 가능한 범위에서 모두 보내 권한과 책임 다툼을 줄입니다.

소유자 아닌 사람이 계약했다는 한 가지 사실만으로 반환 상대방을 정할 수 없습니다. 적법한 임대권한, 대리권 범위, 추인·표현대리, 관리업무의 실질과 보증금의 귀속을 차례로 확인해야 계약상 반환청구와 손해배상청구를 정확히 나눌 수 있습니다.