🧯 전셋집 하자·화재, 계약을 끝낼 수 있을까 

심한 누수, 곰팡이, 전기설비 고장이나 화재로 전셋집을 정상적으로 사용할 수 없게 되면 계약기간이 남아 있어도 이사와 보증금 반환을 검토하게 됩니다. 그러나 하자가 있다는 사실만으로 모든 계약이 즉시 끝나는 것은 아닙니다. 하자의 정도, 발생 원인, 수선 가능성과 기간, 임대인에게 통지하고 수리를 요구했는지, 주거 목적을 달성할 수 없는지를 자료로 판단해야 합니다.

임대인의 수선의무와 임차인의 귀책사유도 나눠야 합니다. 원인을 확정하지 않은 채 먼저 퇴거하면 중도해지나 원상회복비를 두고 다툼이 커질 수 있으므로, 안전조치와 증거보존을 함께 진행해야 합니다.

🔍 하자의 위치와 사용 방해 정도를 기록합니다

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 대법원은 수선의무가 발생하는지를 목적물의 종류와 용도, 파손·장해의 규모와 부위, 사용에 미치는 영향, 수선의 난이도와 비용, 계약 당시 상태 등을 종합해 사회통념으로 판단한다고 봅니다.

작은 도장 벗겨짐과 반복되는 천장 누수는 동일하게 평가되지 않습니다. 침실을 사용할 수 없는지, 전기 차단으로 생활이 불가능한지, 구조 안전이나 화재 위험이 있는지, 임시조치로 정상 거주가 가능한지를 구체적으로 남깁니다. 사진과 영상은 날짜·장소가 드러나게 촬영하고, 관리사무소 점검표, 소방·전기·가스 기관의 확인자료와 수리업체 견적을 보존합니다.

계약 전부터 있던 하자인지 입주 후 발생했는지도 중요합니다. 계약 당시 임차인이 알고 수용한 상태라도 주거 목적을 달성하기 어려운 중대한 하자까지 임대인의 의무가 모두 면제되는지는 별도 판단이 필요합니다.

📬 임대인에게 수선 요구가 도달하게 합니다

민법은 임차물이 수리를 필요로 하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지하도록 합니다. 긴급한 누전·가스·화재 위험은 우선 사람의 안전을 확보하고 관계기관에 신고한 뒤, 임대인에게 발생 시각, 위치, 피해와 필요한 조치를 알립니다.

통지는 문자 한 줄보다 사진, 점검 결과, 수선 요청 내용과 답변기한을 함께 보내는 편이 좋습니다. 임대인이 이미 하자를 알고 있었다면 별도 통지 여부만으로 모든 책임이 사라지는 것은 아니지만, 임차인이 언제 수리를 요구했고 임대인이 어떻게 대응했는지를 입증하는 자료가 됩니다.

임차인이 임의로 큰 공사를 한 뒤 비용 전액을 공제하려 하면 필요성과 금액이 다투어질 수 있습니다. 긴급한 보존비용인지, 임대인의 동의가 있었는지, 수리 범위와 견적이 적정한지 나눠 정리합니다.

⚖ 감액과 해지는 요건이 다릅니다

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실하거나 그 밖의 사유로 사용할 수 없게 되면 민법은 그 부분 비율에 따른 차임 감액을 인정합니다. 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 전세처럼 월 차임이 없는 계약에서도 사용 불능의 정도와 계약 목적 달성 여부는 해지의 중요한 판단 요소가 됩니다.

수선이 가능하고 단기간에 정상 주거가 회복되는 하자라면 곧바로 계약 전체 해지로 이어지지 않을 수 있습니다. 반대로 중대한 하자를 장기간 고치지 않아 정상 거주가 어렵다면 임대인의 사용·수익 상태 유지의무 위반을 이유로 해지를 검토할 수 있습니다. 대법원은 하자 발생에 임대인의 귀책사유가 없거나 사전에 몰랐다는 이유만으로 수선의무가 자동 면제되는 것은 아니라고 판단했습니다.

해지 통지에는 하자의 내용, 수선 요구와 미이행 경과, 계약 목적 달성이 어렵다는 사유, 해지일과 보증금 반환 요구일을 적습니다. 단순한 불편인지 계약을 끝낼 정도의 채무불이행인지 증거로 연결해야 합니다.

🔥 화재 원인과 책임을 성급히 단정하지 않습니다

화재가 나면 소방서 화재증명, 감식 결과, 보험 조사자료와 사진을 확보합니다. 임차인의 과실로 발생했다면 손해배상과 보증금 공제가 문제 될 수 있고, 임대인의 설비 관리상 잘못이나 제3자 원인이 있다면 책임 구조가 달라집니다. 원인 미상이라고 곧바로 임차인 책임이나 임대인 면책이 되는 것은 아닙니다.

법원은 화재로 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 없고 수선 완료까지 상당한 기간이 필요한 사안에서, 임차인의 퇴거를 단순한 개인 사정에 의한 일방적 중도해지와 다르게 평가한 사례가 있습니다. 다만 주택의 피해 정도, 출입 제한, 수선 계획과 귀책사유는 사건마다 다르므로 같은 결론을 보장하지 않습니다.

보험금 지급과 임대차보증금 반환도 같은 채권이 아닙니다. 건물보험, 임차인 배상책임보험, 가재도구 보험의 피보험자와 보장 대상이 다를 수 있으므로 보험 접수와 계약 해지·보증금 정산을 분리합니다.

💰 보증금 공제와 손해액을 항목별로 봅니다

계약이 해지되면 보증금 원금에서 미납 금액과 임차인 책임으로 인정되는 손해가 공제될 수 있습니다. 임대인이 건물 전체 복구비를 임차인에게 청구한다면 화재 원인, 감가상각, 기존 노후, 실제 공사 범위와 보험금 보전액을 확인합니다. 임차인의 물건 피해나 임시거주비도 임대인의 채무불이행과 인과관계가 인정되는지 별도로 검토합니다.

보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계가 문제 됩니다. 안전상 출입이 금지돼 정상적인 인도가 어려운 경우에는 열쇠, 남은 물건, 출입권한과 폐기 동의를 서면으로 정리합니다. 건물이 멸실돼 현실적 인도가 불가능하다면 그 상태와 잔존물 처리 책임을 확인합니다.

✅ 안전·통지·종료·정산 순서로 움직입니다

첫째 인명과 추가 손해를 막고 관계기관 점검을 받습니다. 둘째 하자와 원인을 기록하고 임대인에게 수선 요구를 도달시킵니다. 셋째 수선 가능성과 기간, 주거 목적 달성 여부를 토대로 감액·합의해지·법정해지 중 적절한 방법을 정합니다. 넷째 보증금 원금, 공제, 손해배상과 보험금을 구분해 정산표를 만듭니다.

하자나 화재가 있다고 보증금을 포기할 필요도, 반대로 아무 절차 없이 즉시 계약이 끝났다고 생각할 수도 없습니다. 사용 불능의 정도와 통지·수선 경과를 객관화하고 해지 의사를 명확히 표시해야 반환청구의 근거를 갖출 수 있습니다.