복잡한 공유물분할 분쟁, 신속한 법적 해결 사례 

안녕하세요. 당신의 권리를 지키는 변호사 정진욱 입니다.

오늘은 복잡한 공유물분할 분쟁에서 합의 및 소송을 통해 신속히 문제를 해결한 사례를 소개합니다.

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[민사/부동산/공유물]

1. 사건 개요

가. 배경

경북 김천시 일대(이하 '이 사건 부지')는 양계사업으로 번성하였으나 이후 가축질병·계란값 하락 등으로 쇠퇴하였고, 사실상 황폐화된 상태였습니다.

이 부지에 대한 도시개발사업(이하 '이 사건 사업')은 2007~2008년경 최초로 시도되었으나, 소유권이 수십 명에게 공유지분으로 분산되어 있는 구조적 문제와 2008년 금융위기로 인한 자금난이 겹쳐 무산된 바 있습니다. 이후 의뢰인(이하 'A 개발사')이 2017년경 사업을 재개하여 이 사건 부지 소유권의 약 69%를 확보하고 도시개발구역 지정 제안을 추진하는 등 사업을 본격화하였습니다.

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나. 문제의 핵심 — 공유지분의 복잡한 분산 구조

이 사건 부지를 구성하는 다수의 토지 필지에 대하여, A 개발사 및 그 수탁자인 신탁회사(이하 'B 신탁사')가 상당한 지분을 보유하고 있었음에도, 나머지 지분이 수십 명의 개인·법인에게 분산되어 있었습니다. 공유자들 중 일부는 협의에 전혀 응하지 않거나, 시가의 23배에 달하는 비상식적인 금액을 요구하는 등 임의 매수가 사실상 불가능한 상황이었습니다.

이처럼 공유지분이 복잡하게 얽힌 상태에서는 A 개발사가 사업 인허가를 위한 동의 요건을 충족하더라도 개별 필지에 대한 단독 소유권을 확보하지 못하면 사업 추진에 심각한 장애가 발생할 수밖에 없었습니다.

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다. 소송 대상 사건의 규모

본 대리인은 이 사건 부지에 20건이 넘는 공유물분할 사건을 수임하여 처리하였습니다.

피고 수만 합산하면 수십 명에 달하며, 일부 사건에서는 소송 계속 중 공유지분이 제3자에게 양도되어 승계인수인이 추가되는 등 당사자 구성이 유동적으로 변화하는 복잡한 상황이 전개되었습니다.

2. 대응전략 및 변호사의 역할·노력

가. 공유물분할 소송의 전략적 활용

공유자는 분할 방법에 관한 협의가 성립되지 않은 때에는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제269조 제1항). 본 대리인은 임의 매수 협상이 사실상 불가능한 상황에서, 공유물분할 소송을 통해 A 개발사 및 B 신탁사의 지분 부분을 단독 소유 또는 양자 공유로 분리하는 전략을 수립하였습니다.

공유물분할의 소는 형성의 소로서, 법원은 분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있습니다(대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결). 또한 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분 한도 안에서 현물분할을 하고, 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용됩니다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결).

이러한 법리를 적극 활용하여, A 개발사·B 신탁사의 지분에 해당하는 부분을 별도 필지로 분리하고, 나머지 공유자들의 지분은 그들끼리 공유로 남기는 방식의 현물분할을 청구하였습니다.

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나. 다수 당사자 관리 및 측량감정 절차의 효율적 진행

피고가 수십 명에 달하는 사건에서는 당사자 관리 자체가 큰 과제였습니다. 본 대리인은 각 사건별로 피고들의 주소 파악, 공시송달 신청, 자백간주 요건 충족 여부 확인 등을 체계적으로 처리하였습니다.

또한 한국국토정보공사에 측량감정을 촉탁하여 각 필지별 분할 면적 및 위치를 정확히 특정하고, 감정 결과를 토대로 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 신속하게 제출함으로써 재판 진행에 차질이 없도록 하였습니다.

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다. 소송 계속 중 당사자 변동에 대한 신속한 대응

일부 사건에서는 소송 계속 중 피고의 공유지분이 제3자에게 양도되는 상황이 발생하였습니다. 공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 하여야 하는 고유필수적 공동소송이므로(대법원 2014. 1. 29. 선고 2013다78556 판결), 공유지분 양수인이 승계참가 또는 인수참가하였음에도 종전 당사자가 탈퇴하지 않으면 해당 부분의 소가 부적법하게 됩니다(대법원 2016. 2. 18. 선고 2015다50293 판결).

본 대리인은 당사자 변동이 발생한 사건에서 승계인수인의 참가 및 종전 당사자에 대한 소 각하 처리를 적시에 진행하여 소송 전체가 부적법하게 되는 사태를 방지하였습니다.

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라. 가등기 등 권리 부담이 있는 토지에 대한 대응

일부 토지에는 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐져 있었습니다. 본 대리인은 A 개발사가 도시개발사업을 위해 해당 토지를 매수할 가능성이 있고 그 과정에서 가등기가 말소될 가능성도 있다는 점을 적극 주장하여, 가등기의 존재가 현물분할을 방해하는 사유가 되지 않도록 하였습니다.

3. 사건 결과

- 전 사건 원고 승소 — 현물분할 실현

A 개발사 및 B 신탁사의 지분에 해당하는 부분이 별도 필지로 현물분할되었습니다. 법원은 각 사건에서 아래와 같은 기준을 적용하여 현물분할이 타당하다고 판단하였습니다.

• 피고들이 원고들의 분할방안에 별다른 이의를 제기하지 않았던 점

• 분할로 인해 남은 토지의 형상에 큰 변화가 없는 점

• 토지의 위치·모양·면적·이용현황, 각 지분비율과 분할 후의 경제적 가치 등

유사한 사례에 처해 도움이 필요한 경우 언제든 편하게 연락 주시기 바랍니다.