34년 전 가등기, 지금 본등기로 살려냈습니다 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인에게는 1989년에 마쳐 둔 소유권이전청구권가등기가 있었습니다. 매매예약을 하면서 장차 소유권을 넘겨받을 권리를 등기부에 올려 둔 것인데, 이런저런 사정으로 34년이 지나도록 본등기를 하지 못한 상태였습니다. 등기부에만 남아 있는 오래된 권리를 실제 소유권으로 바꿀 수 있는지가 문제였습니다.

사건의 쟁점

가등기는 그 자체로 소유권을 주는 것이 아니라 순위를 보전하는 등기입니다. 소유권을 취득하려면 매매예약 완결의 의사표시를 하고 가등기에 기한 본등기 절차의 이행을 청구해야 합니다. 수십 년이 지난 가등기에서는 매매예약의 내용, 예약완결권의 행사 가능 여부와 그 기간, 등기의무자의 현재 상태까지 하나씩 점검해야 하고, 어느 하나라도 어긋나면 오래 지킨 권리가 무너질 수 있습니다.

변호사의 조력

가등기의 등기사항과 매매예약의 내용을 대조해 청구원인을 구성하고, 예약완결의 의사표시를 정리한 뒤 본등기 절차 이행 청구의 소를 제기했습니다. 등기 청구는 판결 주문이 그대로 등기신청에 쓰이기 때문에, 청구취지의 문구 하나까지 등기 실무에 맞게 다듬는 것이 중요한 사건이었습니다.

결과

상대방이 다투지 않아 무변론으로 청구가 전부 인용되었고(부산지방법원 동부지원 2023가단118035 판결), 의뢰인은 1989년 가등기에 기한 본등기를 마칠 수 있게 되었습니다. 가등기의 순위보전 효력 덕분에 본등기의 순위는 34년 전 가등기 시점으로 소급합니다.

이 사례가 알려주는 것

가등기는 오랜 시간이 지나도 살려낼 수 있는 강력한 권리이지만, 저절로 소유권이 되는 것은 아닙니다. 특히 매매예약에 기한 예약완결권은 약정이 없으면 10년의 제척기간이 문제될 수 있어, 상대방이 다투고 나오면 결과가 달라질 수 있는 영역입니다. 오래된 가등기를 가지고 계시다면 ① 예약완결권 행사 기간, ② 등기의무자의 생존·상속 관계, ③ 가등기 이후 설정된 다른 권리들을 지금 점검해 보시기 바랍니다. 반대로 내 부동산 등기부에 오래된 가등기가 남아 있는 소유자라면 말소 가능성을 검토할 시점입니다.