약속받은 아파트 평형이 없었다 — 4억 8천만 원 배상 확정 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 아파트 개발사업을 하는 시행사에 토지를 7억 원에 매도하면서, 대금 중 4억 원은 현금으로 받고 나머지 3억 원은 신축 아파트 34평형 한 채로 받기로 약정했습니다. 시행사는 계약 직후 소유권이전등기를 넘겨받아 사업을 진행했습니다.

그런데 1년쯤 뒤 분양 모집 공고가 나오자 황당한 사실이 드러났습니다. 새 아파트에는 25평형부터 32평형까지만 있을 뿐, 약속한 34평형이 단 한 세대도 존재하지 않았던 것입니다. 시행사는 분양이 모두 끝난 뒤에야 "기존 수분양자가 내놓은 매물을 웃돈을 주고 사라"는 제안을 해 왔습니다.

사건의 쟁점

존재하지 않는 평형을 주기로 한 약정을 어떻게 처리할 것인지, 즉 대물지급의무의 이행불능을 인정받아 돈으로 배상(전보배상)을 받을 수 있는지, 받는다면 그 액수를 언제 시점의 가격으로 산정하는지가 쟁점이었습니다.

변호사의 조력

시행사가 스스로 공표한 분양 모집 공고를 분석하여 34평형 세대가 아예 존재하지 않는다는 사실을 밝히고, 대물지급의무가 시행사의 귀책사유로 이행불능이 되었음을 논증했습니다. 시행사는 "32평형 특정 호실로 바꾸기로 합의했는데 의뢰인이 수령을 거절했다"고 다투었지만, 실제로 있었던 일은 분양 완료 후 남의 매물을 웃돈 주고 사라고 제안한 것뿐임을 증거로 드러냈습니다. 그 제안 자체가 "줄 집이 없다"는 자백이었던 셈입니다. 배상액은 대법원 판례에 따라 이행불능 당시의 시가, 즉 분양 공고일의 분양가를 기준으로 산정했습니다. 그 사이 분양가가 올라 있었습니다.

결과

법원은 청구를 전부 받아들여 4억 8,200여만 원과 지연이자의 지급을 명했고(부산지방법원 2021가합40788 판결), 항소심도 시행사의 항소를 기각했습니다(부산고등법원 2022나52211 판결). 3억 원짜리 약속이 이행되지 않은 결과, 오히려 1억 8,000만 원이 더 큰 배상으로 돌아온 것입니다.

이 사례가 알려주는 것

시행사에 땅을 넘기며 "아파트 한 채"로 받기로 하는 대물변제 약정은 흔하지만 위험합니다. 설계 변경으로 평형 구성은 얼마든지 바뀔 수 있으므로, 동·호수를 특정하거나 해당 평형이 없을 때의 대체 조항을 반드시 넣어야 합니다. 한편 약속이 지켜지지 않았더라도 낙담할 일만은 아닙니다. 전보배상은 약정 당시 가액이 아니라 이행불능 당시의 시가로 산정되므로, 부동산 가격이 오른 경우 오히려 더 큰 금액을 배상받을 수 있습니다. 대물변제 약정 관련 분쟁이 있다면 상담을 받아 보시기 바랍니다.