부부가 공동명의로 보유한 주택이 재개발구역에 포함돼 있다면 재산분할은 조금 복잡해집니다. 현재 주택의 시세뿐 아니라 사업이 진행된 뒤 받을 아파트와 추가분담금까지 함께 계산해야 하기 때문입니다.
부부가 이혼해 세대를 분리하고 주택 지분을 절반씩 나눠 갖는다면 입주권도 각자 하나씩 받을 수 있다고 생각할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법에는 조합설립인가 후 세대를 분리하더라도 이혼으로 인한 세대분리는 예외로 인정하는 규정이 있기 때문입니다.
그러나 최근 법원은 부부가 이혼했더라도 재개발 주택을 계속 공유하고 있다면 각자 단독 조합원으로 인정할 수 없다고 판단했습니다.
이혼 재산분할 과정에서는 공동명의 지분만 나눌 것이 아니라 조합원 지위와 입주권을 누가 가질 것인지까지 정리해야 합니다.
오늘은 부부 공동명의 재개발 주택을 이혼 후에도 공유하면 입주권을 각각 받을 수 있는지, 법원이 단독 조합원 자격을 인정하지 않은 이유와 재산분할 합의서에 정해 두어야 할 내용을 살펴보겠습니다.
이혼 후 세대를 분리했는데도 왜 조합원은 한 명일까요?
최근 서울행정법원에서 재개발구역 내 부동산을 공유하던 부부의 조합원 자격이 문제 됐습니다.
A와 B씨는 재개발조합 설립인가를 받은 뒤 이혼해 세대를 분리했습니다. 이혼에 따른 재산분할로 지분 관계도 일부 달라졌지만, 해당 부동산은 여전히 여러 사람이 지분을 나누어 가진 공유 상태로 남았습니다. 이들은 이혼으로 세대가 분리됐으므로 각자 단독 조합원의 지위를 인정해 달라며 소송을 제기했습니다.
법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제1호는 토지나 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속할 때 그 여러 명을 대표하는 한 명을 조합원으로 보도록 규정하고 있습니다. 같은 항 제2호는 한 세대에 속하는 여러 토지등소유자에게 한 명의 조합원 자격만 인정하면서, 이혼으로 세대가 분리된 경우에는 예외를 두고 있습니다.
재판부는 이 두 규정이 서로 다른 상황을 정한 것이라고 보았습니다. 이혼으로 부부가 더 이상 같은 세대에 속하지 않게 됐더라도 하나의 부동산을 계속 공유하고 있다면 ‘부동산 공유’에 관한 제1호가 적용된다는 판단입니다. (서울행정법원 2025구합55554판결)
이혼하면 각자 조합원이 된다는 예외는 언제 적용될까요?
도시정비법이 이혼에 따른 세대분리를 예외로 둔 이유는 이혼 후 독립된 생활을 시작한 사람들을 계속 한 세대로 묶어 조합원 자격을 제한하는 불합리를 막기 위해서입니다.
예를 들어 부부가 재개발구역 내에 있는 서로 다른 주택을 각자 소유하고 있었는데 조합설립인가 후 이혼했다면, 이혼 전에는 같은 세대라는 이유로 한 명의 조합원으로 취급됐더라도 이혼 후 각자 조합원 자격을 인정받을 여지가 있습니다.
반면 한 채의 주택을 부부가 2분의 1씩 공동명의로 소유하고 있다면 사정이 다릅니다. 이혼 후 주민등록과 실제 거주지가 완전히 분리됐어도 그 주택은 여전히 하나이고 소유권은 공유 상태입니다. 이혼 예외가 적용돼 ‘한 세대’라는 제한에서 벗어나더라도 ‘공유 부동산’이라는 별도의 제한은 남습니다.
따라서 이번 판결을 두고 ‘조합설립인가 후 이혼하면 각자 입주권을 받을 수 없다’고 단정해서는 안 됩니다. 이혼 당시 각자가 별개의 부동산을 소유하고 있는지, 한 부동산을 계속 공유하는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
조합원 지위와 실제 아파트를 공급받는 분양대상자 자격이 언제나 완전히 같은 의미로 사용되는 것도 아닙니다. 적용 법령과 조합 정관, 해당 지역의 조례, 권리산정기준일과 지분 취득 시기까지 확인해야 각자 분양받을 수 있는지를 정확히 판단할 수 있습니다.
공동명의 재개발 주택은 이혼할 때 어떻게 나누는 것이 좋을까요?
재개발 주택을 이혼 후에도 공동명의로 남겨두는 방법은 당장 소유권을 이전하지 않아도 된다는 점에서는 간편해 보입니다. 그러나 사업이 진행되면 분양신청, 동·호수 추첨, 분양계약, 추가분담금 납부를 둘러싸고 계속 협의해야 합니다.
한 사람이 대표조합원으로 등록돼 있더라도 입주권의 경제적 가치가 그 사람에게 전부 귀속되는 것은 아닙니다. 부부가 혼인 중 공동으로 형성한 재산이라면 기존 주택의 지분과 재산 형성에 대한 기여도 등을 반영해 재산분할해야 합니다. 다만 조합에 대한 분양신청이나 의결권 행사 등은 대표조합원을 통해 이루어질 수 있어, 이혼한 뒤에도 상대방의 협조가 필요한 상황이 생깁니다.
공동명의를 정리하고 한 사람이 재개발 주택을 단독으로 갖는 방법도 생각해 볼 수 있습니다. 이때 상대방에게는 지분에 상당하는 금액을 현금이나 다른 재산으로 정산합니다. 주택을 넘겨받는 사람은 앞으로 납부할 추가분담금과 이주비 대출, 사업 지연 위험도 부담하게 되므로 현재 시세만으로 정산액을 정하면 한쪽에 불리할 수 있습니다.
아직 관리처분계획이 나오지 않았다면 추가분담금이나 입주 시기를 정확히 알기 어렵습니다. 이 경우 현재 확인되는 금액으로 일괄 정산할 것인지, 관리처분계획 인가나 입주권 매도 후 다시 계산할 것인지도 합의해야 합니다.
재산분할 합의서에는 무엇을 정해 두어야 할까요?
재개발 주택을 한 사람의 단독 소유로 정하기로 했다면 협의이혼 합의서나 조정조서에 '아파트는 남편(또는 아내)소유로 한다'라고만 적어서는 안되고 부동산의 지번과 건물 표시, 이전할 지분, 소유권이전등기 기한과 비용 부담을 명확하게 기재해야 합니다.
입주권을 누가 행사할 것인지도 따로 정할 필요가 있습니다. 분양신청과 계약 체결의 주체, 추가분담금과 이주비 대출의 부담자, 기존에 납부한 분담금의 정산 방법, 새 아파트를 매도할 경우 매각대금의 귀속까지 구체적으로 합의하는 편이 좋습니다.
당분간 공동명의를 유지한다면 대표조합원을 누구로 정할지, 조합에서 받은 안내문을 상대방에게 언제 전달할지, 분양신청 평형과 추가분담금 납부를 어떻게 결정할지도 적어두어야 합니다. 한쪽이 서류 제출이나 인감증명서 발급에 협조하지 않을 때의 처리 방법도 필요합니다.
재개발 주택의 지분을 이전하기 전에 조합원 명부와 조합 정관, 사업 진행 단계, 분양신청 내역을 먼저 확인해야 합니다. 지분 이전 시점이나 방식에 따라 조합원 자격과 분양대상자 지위에 다툼이 생길 수 있고, 취득세와 양도소득세 문제도 뒤따를 수 있기 때문입니다.
부부 공동명의 재개발 주택은 지분을 절반씩 보유하고 있다는 이유만으로 이혼 후 입주권이 두 개로 나뉘지 않습니다. 이혼 뒤에도 공유 상태를 유지할지, 한 사람이 주택과 입주권을 넘겨받고 상대방에게 정산할지를 정한 뒤 그에 맞춰 재산분할 내용을 설계해야 합니다.
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