전세사기 고소와 보증금 반환 절차 

미반환만으로 사기죄가 되지는 않습니다

전세보증금을 돌려받지 못했다는 결과만으로 전세사기가 성립하지는 않습니다. 계약 당시에는 반환 의사와 능력이 있었지만 이후 사정이 나빠졌다면 민사상 채무불이행입니다. 처음부터 반환 의사나 능력이 없었는데도 이를 숨기고 계약했다면 형법상 사기죄가 문제됩니다.

기망과 편취 고의를 판단하는 사정

선순위 보증금이나 다른 임차인들의 보증금 합계를 실제보다 낮춰 고지한 경우, 대출금과 기존 보증금이 건물 가치를 초과하는 채무초과 상태를 숨긴 경우, 새 임차인의 보증금으로 기존 보증금을 반환하는 무자본 갭투자식 돌려막기를 반복한 경우에는 기망행위와 편취 고의가 인정될 수 있습니다.

이러한 수법으로 수십 명의 피해자를 만든 임대인에게 징역 4년부터 13년까지 선고된 사례가 있으며, 초범이라도 피해 규모가 크고 피해 회복이 없다면 실형이 선고될 수 있습니다.

다가구주택과 위험 징후

다가구주택은 호실별 등기부가 따로 없어 다른 임차인의 보증금 총액을 확인하기 어렵습니다.

임대인이 이 점을 이용해 선순위 보증금을 축소 고지할 수 있습니다.

명의를 바지 집주인에게 넘기려는 움직임, 구체적 계획 없이 반복되는 반환 연기, 경매 개시 결정 통지는 즉시 대응을 준비할 징후입니다.

형사고소와 반환소송을 병행하는 이유

형사고소 과정에서는 임대인의 재산 흐름과 은닉 여부를 추적할 수 있고, 합의를 통한 일부 반환이 이루어질 수 있습니다. 그러나 형사재판은 임대인을 처벌하는 절차이며 보증금을 대신 지급하지 않습니다.

보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보해야 부동산 강제경매나 임대인 재산 압류가 가능합니다. 경매가 시작된 뒤에도 배당 순위 확인, 임차권 보호 조치와 형사고소를 검토할 수 있으나 시간이 촉박할 수 있습니다.

계약 당시 자료와 현재 재산 상태를 함께 확인해야 합니다

사기죄 성립 여부는 계약 당시의 설명과 실제 반환 능력을 중심으로 살펴야 하고, 실제 피해 회복은 민사상 집행 절차를 함께 준비해야 합니다. 시간이 흐르기 전에 계약 당시 정황과 현재 경매·명의 상태를 정리할 필요가 있습니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.