다운계약서 쓴 게 적발되면 과태료가 얼마나 나오나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 매매계약을 진행하면서 세금을 줄여보려고 실제 거래금액보다 낮게 신고서를 작성하는, 이른바 다운계약서 사례가 다시 늘고 있습니다. 특히 신축 빌라나 오피스텔처럼 시세 파악이 쉽지 않은 물건에서 매도인과 매수인이 합의해 신고가를 낮추는 일이 반복되고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 “다들 이렇게 하는 거 아니냐”, “매도인이 부탁해서 써준 것뿐이라 나는 책임이 없다”는 생각으로 다운계약서에 도장을 찍은 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 국세청이나 관할 구청에서 실거래가 소명요구서가 날아오면, “몰랐다”, “중개사가 시켜서 그랬다”는 해명만으로는 과태료도 세금 추징도 피하기 어렵다는 사실을 뒤늦게 알게 됩니다.

최근 대법원은 다운계약서를 쓰기로 한 합의를 상대방이 지키지 않았더라도 그것만으로 매매계약 자체가 깨지는 것은 아니라고 보면서도, 신고의무 위반에 따른 과태료·세금 추징·형사책임은 매매계약의 효력과는 완전히 별개로 부과된다는 태도를 분명히 하고 있습니다.

아래에서는 다운계약서가 적발됐을 때 과태료가 구체적으로 어떻게 산정되는지, 그리고 과태료 외에 어떤 불이익이 뒤따르는지 최근 법령을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 다운계약서를 쓰면 매도인과 매수인 모두 과태료 대상이 됩니다

실거래가 신고는 매도인·매수인 공동의무이므로, 거짓 신고의 책임도 양쪽 모두에게 돌아갑니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조는 매매계약을 체결한 경우 거래당사자가 계약체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 관할 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고하도록 정하고 있습니다. 신고 의무의 주체가 처음부터 매도인과 매수인 쌍방으로 되어 있다는 점이 중요합니다.

다운계약서는 대부분 매도인이 양도소득세를, 매수인이 취득세를 함께 아끼려는 목적에서 쌍방 합의로 작성됩니다. 그래서 적발됐을 때 “나는 시키는 대로 서명만 했을 뿐”이라는 항변은 통하기 어렵고, 실무에서는 매도인과 매수인 각자에게 별도의 과태료가 부과됩니다.

다운계약서 작성 여부는 매매계약 자체의 효력과는 구분되는 문제라는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

다운계약서를 작성하기로 한 합의는 매매계약에서 매수인이 부담하는 부수적 채무에 불과하여, 매수인이 이를 이행하지 않았다는 사정만으로는 매도인이 소유권이전등기 의무의 이행을 거절할 근거가 되지 않는다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다236410 판결 취지).

즉 상대방이 다운계약서 작성 약속을 어겼다고 해서 매매 자체를 무효로 돌릴 수는 없지만, 이미 작성해 제출한 다운계약서가 있다면 그 신고행위 자체에 대한 과태료·세금 책임은 매도인·매수인 각자에게 그대로 남는다는 뜻입니다.

다운계약서는 매도인·매수인 공동의 신고의무 위반이라, 어느 한쪽만 발뺌한다고 책임에서 벗어날 수 없습니다.

2. 실제 거래가격과 신고가격의 차이가 클수록 과태료가 커집니다

차액 비율 구간마다 취득가액의 2%에서 10%까지 과태료율이 달라집니다.

부동산 거래신고법 제28조제3항은 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자에게 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액을 과태료로 부과하도록 정하고 있습니다. “100분의 10 이하”라는 표현에서 알 수 있듯 실제 부과율은 사안마다 다르고, 그 세부 기준은 같은 법 시행령 별표3이 정합니다.

시행령상 과태료율은 실제 거래가격과 신고가격의 차이 비율에 따라 단계적으로 올라갑니다. 차이가 10% 미만이면 취득가액의 2%, 10~20% 미만이면 4%, 20~30% 미만이면 5%가 부과되고, 2023년 개정으로 30~40% 미만 구간에는 7%, 40~50% 미만 구간에는 9%, 차이가 50% 이상이면 취득가액의 10%까지 부과되도록 상한 구간이 신설됐습니다.

예를 들어 실제 거래금액이 5억원인 아파트를 3억5천만원으로 낮춰 신고했다면, 차이 금액은 1억5천만원으로 실제 거래가격 대비 30%에 해당해 7% 구간에 들어가고, 이 경우 과태료만 3,500만원 수준에 이를 수 있습니다. 여기에 매도인·매수인 각자에게 따로 부과된다는 점까지 고려하면 부담은 두 배로 늘어납니다.

신고의무자가 아닌 사람이 거짓 신고를 하거나 이를 조장·방조한 경우에는 별도로 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있어(같은 법 제28조제1항), 중개를 도운 제3자도 안심할 수 없습니다.

과태료는 취득가액의 정액이 아니라 신고가와 실거래가의 차이 비율에 연동하므로, 차액이 클수록 부담은 기하급수적으로 커집니다.

3. 과태료뿐 아니라 양도소득세·취득세 비과세·감면 혜택도 함께 사라집니다

다운계약서 한 장으로 과태료와 세금 추징이 동시에 시작됩니다.

소득세법은 매매당사자가 실지거래가액과 다르게 계약서를 작성한 사실이 확인되면, 1세대1주택 비과세나 장기보유특별공제 등 요건을 충족했더라도 그 비과세·감면 혜택을 배제하도록 정하고 있습니다. 애초에 세금을 아끼려고 쓴 다운계약서가 오히려 비과세 혜택 자체를 날려버리는 셈입니다.

매수인 쪽도 마찬가지입니다. 취득세를 낮춰 신고한 사실이 드러나면 지방세기본법상 부정행위로 보아 과소신고분의 40%에 이르는 가산세가 붙고, 여기에 정상 납부기한을 넘긴 기간에 대한 납부지연가산세까지 별도로 더해집니다.

차액이 크고 이런 방식이 여러 건 반복됐다면 이야기는 더 커집니다. 조세범처벌법 제3조는 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 사람을 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처하도록 정하고 있고, 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부해야 할 세액의 30% 이상이거나 포탈세액이 5억원 이상이면 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하에 상당하는 벌금까지 무거워집니다. 다운계약서를 통한 신고가 조작은 실무상 이 “부정한 행위”에 해당한다고 보는 경우가 많습니다.

과태료를 감수하고 넘어간다 해도, 비과세·감면 배제와 가산세, 심하면 조세포탈 형사책임까지 순서대로 따라옵니다.

4. 차액이 크고 반복되면 과태료를 넘어 형사처벌까지 이어질 수 있습니다

매도인·매수인은 물론, 다운계약서를 권한 공인중개사도 함께 책임집니다.

앞서 본 것처럼 과태료 자체는 취득가액의 2%에서 10% 사이에서 정해지지만, 여기서 끝나지 않는 경우가 많습니다. 포탈한 세액이 3억원 이상이고 그 비율이 신고·납부세액의 30%를 넘거나 포탈세액이 5억원 이상이면 조세범처벌법상 가중처벌 구간에 들어가 3년 이하의 징역까지 가능해지고, 그 미만이라도 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금이라는 형사처벌 자체는 별도로 남습니다.

공인중개사가 다운계약서 작성을 먼저 권유하거나 알선한 사실이 확인되면 책임은 중개사에게도 넘어갑니다. 공인중개사법은 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행이나 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지행위로 규정하고 있고(제33조), 이를 위반한 개업공인중개사는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(제48조)에 처해질 수 있으며, 등록취소·업무정지 등 행정처분도 함께 따릅니다.

결국 다운계약서 한 건에 얽힌 사람들, 즉 매도인·매수인·중개사가 각자 다른 근거로 책임을 지게 되는 구조입니다. 그래서 적발 이후에는 “누가 얼마나 알고 관여했는지”를 정리하는 작업이 대응의 출발점이 됩니다.

5. 적발부터 과태료 확정까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

사전통지서를 받은 시점부터 60일이, 대응 방향을 정하는 실질적인 기한입니다.

다운계약서는 통상 ①국토교통부 부동산거래관리시스템과 국세청 전산이 신고가격·자금조달계획서·계좌 이체내역을 대사하는 과정에서 차이가 포착되면서 시작되고, 이 정보가 관할 시·군·구(수원 소재 부동산이라면 수원시청 등 관할 구청)에 통보되면 ②매도인·매수인 쌍방에 사실확인과 소명을 요구하는 절차로 이어집니다. 소명 결과에 따라 ③시·군·구가 과태료 부과처분을 내리며, 처분에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 60일 이내 서면 이의제기를 거쳐 관할법원(수원지방법원)의 과태료 재판으로 넘어가고, ④허위신고 액수가 크거나 조세포탈 정황이 짙으면 국세청이 수원지방검찰청 등 수사기관에 고발해 별도의 형사절차가 시작됩니다.

다만 질서위반행위규제법에 따라 행정청은 신고행위, 즉 질서위반행위가 끝난 날부터 5년이 지나면 더 이상 과태료를 부과할 수 없으므로, 오래된 거래라면 이 제척기간이 지났는지부터 확인할 필요가 있습니다.

사전통지서나 소명요구서를 받았다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서 원본·특약사항·실거래가 신고필증을 대조해 신고가격과 실제 거래금액의 차이, 그 차이 비율부터 확인합니다.

2. 계좌 이체내역, 현금 영수증, 문자·메신저 대화 등 실제 거래금액을 뒷받침할 자료를 모두 모아 정리합니다.

3. 사전통지서·소명요구서에 적힌 산정 근거(차액 비율·구간)와 이의제기 기한을 확인해 대응 방향을 정합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 거래신고 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 과태료 산정 근거가 맞는지, 감경 사유가 있는지까지 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

다운계약서는 워낙 흔하게 이야기되는 방식이라 “이 정도는 큰일 아니겠지”라는 생각으로 넘어가는 경우가 많아, 정작 사전통지서를 받고 나서야 대응을 고민하기 시작하는 분들이 적지 않습니다.

이미 다운계약서를 쓰고 신고를 마친 뒤 소명요구서를 받은 쪽이라면, 감정적으로 억울함을 호소하기보다 차액 비율과 감경 사유를 근거로 실제 부과될 과태료 규모를 먼저 가늠하는 것이 우선입니다. 반대로 상대방이 먼저 다운계약서 작성을 요구해와 어떻게 대응해야 할지 고민 중인 쪽이라면, 신고 전 단계에서부터 거절 의사를 명확히 밝히고 그 근거를 남겨두는 것이 이후 분쟁을 막는 길입니다.

저는 부동산 매매·소유권 분쟁에서 이미 다운계약서를 신고한 쪽과, 신고를 앞두고 상대방의 요구에 대응해야 하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 대응 방식에 따라 과태료·세금 부담의 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 확인했습니다.

지금 신고를 앞두고 있거나 이미 소명요구서를 받았다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 다운계약서를 쓴 지 벌써 6년이 넘었는데, 지금도 과태료를 낼 수 있나요?

A. 질서위반행위규제법상 과태료는 신고행위가 끝난 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없습니다. 다만 이 기간이 지났더라도 세금 추징이나 조세포탈 형사책임은 별도의 기준으로 판단되므로 안심할 수 없습니다.

Q. 매수인이 먼저 다운계약서를 요구했는데, 매도인인 저도 과태료를 내야 하나요?

A. 네. 실거래가 신고 의무는 매도인·매수인 공동의무이므로, 누가 먼저 요구했는지와 관계없이 신고서에 함께 서명한 이상 양쪽 모두 과태료 대상이 됩니다.

Q. 공인중개사가 권유해서 썼는데도 저희가 과태료를 내야 하나요?

A. 그렇습니다. 다만 공인중개사가 다운계약서 작성을 유도·알선한 사실이 확인되면 중개사에게도 별도로 형사처벌과 행정처분이 함께 부과될 수 있어, 그 경위를 정리해두는 것이 유리합니다.

Q. 과태료 부과 통지를 받았는데 금액이 너무 많이 나온 것 같습니다. 다툴 수 있나요?

A. 통지를 받은 날부터 60일 이내에 관할 행정청에 서면으로 이의제기를 하면 과태료 부과처분의 효력이 상실되고, 이후 관할법원의 과태료 재판을 통해 산정 근거를 다시 다툴 수 있습니다.

Q. 다운계약서를 썼다고 매매계약 자체가 무효가 되나요?

A. 아닙니다. 대법원은 다운계약서 작성 합의가 매매계약의 부수적 채무에 불과하다고 보아, 이를 이행하지 않았다는 사정만으로 매매계약 자체의 효력을 부정하지는 않습니다. 다만 신고의무 위반에 따른 과태료·세금 책임은 별개로 남습니다.

Q. 취득세 가산세는 구체적으로 얼마나 붙나요?

A. 부정한 방법으로 과소신고한 것으로 판단되면 과소신고분의 40%에 이르는 가산세가 부과되고, 여기에 납부기한을 넘긴 기간에 대한 납부지연가산세가 별도로 더해집니다.

Q. 형사처벌까지 받을 수도 있다고 하는데, 어떤 경우인가요?

A. 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부세액의 30% 이상이거나 포탈세액이 5억원 이상이면 조세범처벌법상 3년 이하의 징역까지 가능한 가중처벌 구간에 들어가고, 그보다 적더라도 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금이라는 형사책임 자체는 남습니다.