계약한 부동산을 매도인이 다른 사람에게 팔았어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 거래 과정에서 매도인이 계약을 체결하고 계약금 또는 중도금까지 받은 뒤, 값을 더 쳐준다는 사람이 나타나자 같은 부동산을 다시 팔아버리는 이른바 ‘부동산 이중매매’ 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 매도인분들 중 상당수는 “계약금만 포기하면 그만 아니냐”, “아직 등기도 안 넘겼고 잔금도 안 받았으니 문제없다”는 생각으로 다른 사람과 새로 계약을 맺은 경우였습니다. 그런데 중도금까지 받은 뒤 이런 식으로 팔아버리면, 나중에 “위약금 물어주면 끝나는 거 아니냐”고 항변해도 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 부동산 이중매매에서 매도인의 지위를 ‘타인의 사무를 처리하는 자’로 보아 배임죄 성립 범위를 명확히 하는 판단을 유지하고 있습니다. 중도금이 오간 뒤의 이중매매는 단순한 채무불이행이 아니라 형사처벌 대상이 될 수 있으며, 처분된 부동산 가액이 커지면 특정경제범죄가중처벌법까지 적용되어 처벌 수위가 크게 높아질 수 있습니다.

아래에서는 계약한 부동산을 매도인이 다른 사람에게 팔았을 때 어떤 법적 책임이 발생하는지, 그리고 매수인이 무엇부터 확인하고 대응해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약금 단계와 중도금 이후 단계는 매도인의 책임이 다릅니다

계약금만 오간 단계는 위약금으로 해제할 수 있지만, 중도금이 지급된 뒤에는 매도인이 임의로 계약에서 벗어날 수 없습니다.

민법 제565조는 계약 당시 교부한 계약금을 해약금으로 추정합니다. 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는데, 이는 어디까지나 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.

문제는 매수인이 중도금을 지급하는 순간부터입니다. 중도금 지급은 계약이 본격적으로 이행 단계에 들어섰다는 신호이고, 이때부터는 계약이 적법하게 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없습니다.

그럼에도 실무에서는 계약금만 받은 상태와 중도금까지 받은 상태를 같은 것으로 여기고, “위약금만 물어주면 그만”이라는 생각으로 다른 매수인과 계약하는 경우가 반복됩니다. 그러나 이 시점부터는 단순한 채무불이행을 넘어 형사책임까지 문제 될 수 있다는 점에서 계약금 단계와는 성격이 완전히 다릅니다.

계약금 단계와 중도금 이후 단계는 매도인이 계약에서 벗어날 수 있는지 여부부터 법적 책임의 성격까지 완전히 달라집니다.

2. 중도금을 받은 매도인이 다른 사람에게 팔았다면 배임죄가 성립합니다

중도금을 받은 매도인은 매수인의 재산을 보호할 의무를 지는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 됩니다.

형법 제355조 제2항은 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하면 배임죄로 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

대법원은 부동산 매매계약에서 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면, 그때부터 매도인이 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 판단하고 있습니다.

중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. …그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결).

즉 매도인이 매수인에게 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 등기까지 마쳐주면, 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 임무위배행위로서 배임죄가 성립합니다. 계약금만 받은 상태와 달리, 중도금 수령 이후에는 매도인이 더 이상 자유로운 계약 당사자가 아니라는 뜻입니다.

중도금을 받은 이후 부동산을 다른 사람에게 팔고 등기까지 넘겨주면, 이는 매수인과의 신임관계를 저버린 임무위배행위로서 배임죄가 성립합니다.

3. “계약이 해제된 줄 알았다”는 항변도 쉽게 받아들여지지 않습니다

매매계약이 적법하게 해제되지 않은 이상, 매도인이 해제됐다고 믿었다는 사정만으로는 배임의 고의를 벗어나기 어렵습니다.

이중매매로 문제가 된 매도인들이 흔히 내세우는 방어 논리는 “매수인이 잔금을 늦게 준비해 계약이 자동으로 깨진 줄 알았다”거나 “매수인 쪽에서 안 하겠다고 해서 없던 일이 된 줄 알았다”는 것입니다.

그러나 앞서 본 대법원 2017도4027 전원합의체 판결은, 매매계약이 실제로 적법하게 해제되지 않았다면 설령 매도인이 적법하게 해제됐다고 믿었더라도 그렇게 믿을 만한 정당한 사유가 없는 한 배임의 범의와 불법이득의사를 인정해야 한다고 판단했습니다. 단순히 “그런 줄 알았다”는 주관적인 사정만으로는 고의를 벗어나기 어렵다는 취지입니다.

나아가 이중매매 자체는 원칙적으로 매도인과 제2매수인 사이에서는 사법상 유효하지만, 제2매수인이 매도인의 배임행위임을 알면서도 적극적으로 매도를 요청하는 등 가담해 계약을 체결했다면, 민법 제103조가 정한 반사회질서의 법률행위로서 그 계약 자체가 무효로 판단될 수 있습니다. 이 경우 매수인은 제2매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 구할 여지도 생깁니다. 다만 제2매수인이 이미 다른 사람에게 팔린 사실을 단순히 알고 있었다는 정도만으로는 부족하고, 매도인에게 매도를 적극적으로 요청하는 등 배임행위에 가담한 사정이 확인돼야 합니다.

계약 해제를 믿었다는 사정만으로는 배임의 고의를 벗어나기 어렵고, 제2매수인이 적극 가담했다면 그 계약 자체가 무효가 될 수도 있습니다.

4. 이중매매로 넘어간 부동산 가액에 따라 처벌 수위가 크게 달라집니다

이득액이 5억원을 넘으면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형이 크게 무거워집니다.

배임죄는 이득액, 즉 매도인이 취득했거나 제3자가 취득한 재산상 이익의 가액에 따라 적용 법조와 형량이 크게 달라집니다. 이중매매 사건에서 이득액은 통상 이중으로 처분된 부동산의 시가를 기준으로 산정됩니다.

이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역으로 형이 무거워지고, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있습니다.

부동산 가격이 크게 오른 지역일수록 매매대금 자체가 5억원을 넘는 경우가 흔해, 아파트나 상가를 하나 이중으로 매도한 사안도 특경법 가중처벌 구간에 들어가는 일이 드물지 않습니다.

5. 고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

등기 이전 전이라면 처분금지가처분부터, 이미 넘어갔다면 자료 정리가 우선입니다.

이중매매를 의심하게 됐다면 통상 ①아직 제3자 앞으로 등기가 넘어가지 않았다면 법원에 처분금지가처분을 신청해 등기 자체를 막고 → ②이미 등기가 넘어갔다면 관할 경찰서(수원 지역 거래라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 배임 혐의로 고소장을 접수 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소되면 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 이득액이 특경법 구간이라면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

매도인의 이중매매를 의심하게 됐다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서와 계약금·중도금 입금 내역을 확보해 계약이 정확히 어느 단계까지 이행됐는지부터 확인합니다.

2. 등기부등본을 발급받아 제3자 앞으로 소유권이전등기가 이미 마쳐졌는지, 아니면 아직 막을 여지가 남아있는지 확인합니다.

3. 매도인 및 제3자와 주고받은 문자·통화 내용을 정리해 제3자가 이중매매 사실을 알고도 적극 가담했는지 살펴봅니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 이중매매 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 배임죄 형사고소와 민사상 손해배상·등기말소청구를 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

계약한 부동산을 매도인이 다른 사람에게 팔았다는 사실을 알게 되면, “설마 그럴 리가”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

부동산을 빼앗긴 매수인 입장에서는 감정적인 항의보다, 등기가 아직 제3자에게 넘어갔는지부터 확인하고 넘어가지 않았다면 처분금지가처분을 서두르는 것이 먼저입니다. 이미 넘어갔다면 계약서와 입금 내역, 제3자와의 정황을 정리하는 것이 형사 고소와 민사 소송 모두에서 유리해집니다.

반대로 다른 매수인에게 팔아버린 매도인 입장에서도 “계약이 자동으로 깨진 줄 알았다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제로 계약이 적법하게 해제됐는지, 그렇게 믿을 만한 정당한 사유가 있었는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 부동산 이중매매 사건에서 부동산을 빼앗긴 쪽과 반대로 문제를 제기받은 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

등기가 넘어가기 전인지 이후인지에 따라 대응 방법이 완전히 달라집니다. 지금이 바로 그 갈림길에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금만 주고받은 상태에서 매도인이 다른 사람에게 팔았다면 배임죄인가요?

A. 계약금만 지급된 단계라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 자유롭게 계약을 해제할 수 있어 원칙적으로 배임죄가 성립하지 않습니다. 다만 중도금이 지급된 이후라면 이야기가 달라집니다.

Q. 이미 제3자 앞으로 등기가 넘어갔는데 되찾아올 방법이 있나요?

A. 제3자가 이중매매 사실을 알면서도 매도인에게 적극적으로 매도를 요청하는 등 가담한 사정이 확인되면, 그 계약이 반사회질서 법률행위로 무효가 되어 소유권이전등기 말소를 구할 여지가 있습니다. 다만 제3자가 단순히 알고 있었던 정도에 그친다면 등기를 되돌리기는 쉽지 않습니다.

Q. 매도인이 “위약금만 물어주면 되는 거 아니냐”고 하는데 맞나요?

A. 계약금 단계라면 맞는 말이지만, 중도금까지 받은 뒤 다른 사람에게 팔았다면 위약금 지급과 별개로 배임죄 형사책임이 문제 됩니다. 민사상 손해배상과 형사 고소는 함께 진행할 수 있습니다.

Q. 처분금지가처분은 언제까지 신청할 수 있나요?

A. 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전까지만 실효성이 있습니다. 이중매매를 의심하게 된 즉시 등기부등본을 확인하고, 아직 넘어가지 않았다면 서둘러 신청하는 것이 좋습니다.

Q. 이득액은 어떻게 산정되나요?

A. 통상 이중매매로 처분된 부동산의 시가를 기준으로 산정됩니다. 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형이 크게 무거워집니다.

Q. 형사 고소와 민사 소송을 같이 진행할 수 있나요?

A. 가능합니다. 배임죄 고소로 확보되는 수사 자료가 손해배상청구나 등기말소청구 등 민사 소송의 입증자료로 활용되는 경우가 많아, 병행하는 것이 일반적입니다.

Q. 매도인에게 배임 고의가 없었다고 주장하면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 계약이 적법하게 해제되지 않았다면, 매도인이 해제됐다고 믿었다는 사정만으로는 부족하고 그렇게 믿을 만한 정당한 사유가 있었는지까지 인정돼야 고의가 부정됩니다. 실무에서는 이 정당한 사유가 좀처럼 인정되지 않습니다.