중도금 낸 뒤에는 일방적으로 계약 해제 못 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트·상가 등 부동산 시세가 짧은 기간에 크게 오르내리면서, 계약금과 중도금까지 주고받은 상태에서 한쪽이 갑자기 계약을 없던 일로 하려는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중에는 “중도금까지 다 냈으니 이제 상대방이 마음대로 계약을 깰 수는 없을 것”이라 안심하고 계신 경우가 많습니다. 그런데 막상 매도인이 시세 상승을 이유로 “계약금 두 배를 물어줄 테니 없던 일로 하자”며 배액을 공탁하고 해제를 통보해오면, 정작 중도금을 지급한 시점과 방식을 제대로 입증하지 못해 당황하는 사례를 자주 봅니다.

최근 대법원은 ‘이행의 착수’가 언제, 어떤 형태로 인정되는지에 관한 판단 기준을 최근 판결에서 다시 한번 정리했습니다. 중도금을 냈다는 사실 하나만으로 모든 분쟁이 끝나는 것은 아니며, 지급 시점과 방식, 계약서상 특약 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

아래에서는 중도금을 지급한 뒤에도 계약을 해제할 수 있는 경우와 없는 경우, 그리고 실제 분쟁이 생겼을 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약금만 오간 단계에서는 당사자 일방이 자유롭게 계약을 해제할 수 있습니다

매수인은 계약금 포기로, 매도인은 배액 상환으로 별다른 사유 없이도 해제할 수 있습니다.

부동산 매매계약을 체결하면서 계약금을 주고받는 것은 단순히 계약 체결의 증거로서만 의미가 있는 것이 아닙니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 계약 당시 금전이나 물건을 계약금 명목으로 교부한 때에는, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

이를 흔히 ‘해약금에 의한 해제’ 또는 ‘임의 해제’라고 부릅니다. 상대방의 채무불이행이나 귀책사유가 전혀 없어도, 오직 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것만으로 계약에서 벗어날 수 있다는 점이 특징입니다. 시세가 급등해 매도인이 더 비싸게 팔고 싶어지거나, 반대로 시세가 급락해 매수인이 계약을 물리고 싶어질 때 실무에서 가장 먼저 검토되는 조항입니다.

다만 이 자유로운 해제권에는 시한이 있습니다. 조문이 정한 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’라는 문구가 그것으로, 어느 한쪽이라도 이행에 착수하고 나면 상대방은 물론 이행에 착수한 당사자 스스로도 더 이상 계약금만으로는 계약을 물릴 수 없게 됩니다.

계약금만 오간 단계에서는 매수인은 계약금 포기로, 매도인은 배액 상환으로 특별한 사유 없이도 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 중도금 지급은 대표적인 ‘이행의 착수’로 인정되어 임의 해제권을 소멸시킵니다

정해진 기일에 중도금을 지급했다면, 그 순간 계약금에 의한 자유 해제는 더 이상 불가능합니다.

‘이행에 착수’했다는 것이 구체적으로 무엇을 의미하는지가 실무에서 가장 자주 다투어지는 지점입니다. 대법원은 최근 판결에서 이행의 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위 일부를 하거나, 이행을 하기 위해 필요한 전제행위를 하는 것을 의미한다고 판시했습니다.

이행의 착수라 함은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 것을 말하고, 이행기의 약정이 있는 경우라도 당사자가 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 특약하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다(대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결).

매매계약에서 중도금을 지급하는 행위는 매수인이 부담하는 대금지급의무 중 상당 부분을 실제로 이행하는 것이므로, 위 기준에 비추어 볼 때 전형적인 이행의 착수에 해당합니다. 계약서에 정해진 기일에, 계약서가 정한 계좌로 중도금을 입금했다면 그 시점부터 매도인과 매수인 모두 계약금만으로는 계약을 되돌릴 수 없습니다.

여기서 유의할 점은, 계약서에 ‘중도금 지급 이후에도 위약금 지급으로 해제할 수 있다’는 등 다른 약정을 별도로 정해두었다면 이야기가 달라진다는 것입니다. 민법 제565조도 ‘당사자 간에 다른 약정이 없는 한’이라는 단서를 두고 있어, 계약서상 특약이 우선합니다.

중도금을 정해진 기일과 방법대로 지급했다면, 그 순간부터 계약금만으로 계약을 물리는 임의 해제는 원칙적으로 불가능합니다.

3. 상대방의 해제를 막으려고 서둘러 지급한 중도금은 이행의 착수로 인정되지 않을 수 있습니다

상대방이 이미 배액 상환을 공탁하며 해제를 통보했다면, 뒤늦은 중도금 지급은 소용없을 수 있습니다.

실무에서 자주 벌어지는 상황이 있습니다. 매도인이 시세 상승 등을 이유로 계약금 배액을 공탁하며 해제를 통보하자, 매수인이 부랴부랴 아직 기일이 되지 않은 중도금을 먼저 지급해 “이미 이행에 착수했으니 해제는 무효”라고 주장하는 경우입니다.

매도인이 계약해제의 의사를 표시하면서 해약금의 수령을 최고함과 아울러 이를 공탁한 경우, 중도금 지급기일의 약정은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 볼 수 있어 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 때에 해당하고, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제의 의사표시가 있었다고 보아야 한다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결).

즉 중도금·잔금 지급기일은 매수인만을 위한 것이 아니라 매도인에게도 ‘그 날짜까지는 계약을 유지할지 해제할지 선택할 수 있다’는 기한의 이익을 준다는 것이 대법원의 입장입니다. 매도인이 이미 적법하게 배액 상환을 공탁하며 해제 의사를 밝힌 뒤라면, 매수인이 뒤늦게 기일 전 중도금을 지급해도 그 지급은 유효한 이행의 착수로 인정되기 어렵습니다.

반대로 매도인이 아직 아무런 해제 의사표시를 하지 않은 상태에서 매수인이 정해진 기일 전에 중도금을 지급했다면, 특별한 사정이 없는 한 이행기 전 이행 착수도 유효합니다. 결국 관건은 지급 시점 자체보다 ‘그 시점에 상대방이 이미 적법한 해제 절차를 밟고 있었는지’입니다.

상대방이 이미 배액 상환을 공탁하며 해제를 통보한 뒤에는, 서둘러 지급한 중도금이 계약을 되살리지 못할 수 있습니다.

4. 위약금 조항이 있는지에 따라 이후 손해배상 범위가 크게 달라집니다

위약금 약정이 있으면 실제 손해와 무관하게 그 금액이 배상 기준이 됩니다.

중도금까지 지급된 이후에 상대방이 채무불이행(잔금 미지급, 소유권이전등기 서류 미교부, 목적물의 근저당 미말소 등)을 이유로 한 해제·손해배상 다툼으로 번지면, 계약서에 위약금 조항이 있는지가 결과를 크게 좌우합니다.

민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 계약서에 ‘위반 시 계약금 상당액을 위약금으로 지급한다’는 조항이 있다면, 실제로 발생한 손해가 그보다 적거나 많더라도 원칙적으로 약정된 금액대로 배상 책임이 정해집니다. 손해액을 별도로 입증할 필요가 없어 오히려 분쟁이 빨리 정리되는 경우가 많습니다.

반대로 위약금 조항이 없다면 손해배상을 구하는 쪽이 통상손해와 특별손해를 개별적으로 입증해야 합니다(민법 제393조). 매수인이라면 새로 마련한 대출 이자, 이사 비용, 시세 차액 등을, 매도인이라면 재매도 지연에 따른 손해 등을 각각 자료로 뒷받침해야 하므로 시간과 비용이 훨씬 많이 듭니다.

계약이 해제되면 각 당사자는 받은 것을 서로 반환해야 하는데(민법 제548조 제1항), 이때 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다(같은 조 제2항). 중도금을 오래 보유하고 있었을수록, 반환이 늦어질수록 원상회복 부담은 계속 불어난다는 점도 감안해야 합니다.

위약금 조항 유무에 따라 손해배상 입증 부담과 최종 배상액이 크게 달라지므로, 계약서부터 다시 확인해야 합니다.

5. 해제 여부를 다투려면 이런 순서로 절차를 밟게 됩니다

내용증명으로 이행을 최고하는 단계부터 소송까지, 순서를 놓치면 불리해집니다.

계약금 단계를 넘어 중도금까지 지급된 상태에서 해제를 둘러싼 다툼이 생기면 통상 ①상대방에게 상당한 기간을 정해 이행을 최고하는 내용증명 발송 → ②그 기간 내에도 이행이 없으면 서면으로 계약 해제 의사를 통보(민법 제544조) → ③임의로 해결되지 않으면 관할 법원(부동산 소재지나 피고 주소지 관할, 수원 지역이라면 수원지방법원)에 원상회복 및 손해배상 청구 소송 제기 → ④필요하면 처분금지가처분 등 보전조치를 함께 진행하는 순서로 진행됩니다.

특히 소유권이전등기청구권을 확보해야 하는 매수인이라면, 본안 소송 전에 처분금지가처분을 걸어두지 않으면 그 사이 부동산이 제3자에게 넘어가 승소해도 실익이 없어질 위험이 있습니다.

중도금을 둘러싼 해제 분쟁이 생겼다면, 감정적으로 대응하기 전에 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서에 중도금·잔금 지급기일, 그리고 ‘다른 약정’(임의 해제 유보나 위약금 조항)이 있는지부터 확인합니다.

2. 중도금이 계약서가 정한 기일과 계좌로 실제 입금됐는지, 이체 내역과 입금 시각을 확인합니다.

3. 상대방에게 잔금 미지급이나 서류 미교부 등 구체적인 채무불이행 사유가 있는지, 그 증거를 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 매매계약 해제 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 이행 착수 시점을 다투는 전략과 원상회복·손해배상 청구를 함께 검토해 실질적인 대응 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

중도금까지 오간 상태에서 계약을 둘러싼 다툼이 생기면 ‘이미 낸 돈을 돌려받을 수 있을지’에 대한 불안 때문에 감정적으로 대응하다 초기 대응 시점을 놓치는 경우가 많습니다.

계약을 물리고 싶은 쪽 입장에서는 이행 착수 여부부터 냉정하게 따져야 계약금 배액 상환이라는 비교적 가벼운 부담으로 정리할 수 있는지, 아니면 채무불이행에 따른 더 큰 손해배상까지 감수해야 하는지 판가름 납니다. 반대로 계약 이행을 지키려는 쪽에서도 중도금을 지급한 시점과 방법을 뒷받침할 자료를 갖추지 못하면, 상대방의 부당한 해제 주장에 제대로 대응하기 어렵습니다.

저는 부동산 매매계약 해제를 둘러싼 분쟁에서 계약을 물리려는 쪽과 계약 이행을 지키려는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 이행 착수 시점을 어떻게 구성하고 입증하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

중도금을 둘러싼 해제 다툼은 시간이 지날수록 유리한 쪽과 불리한 쪽이 명확해지는 분야입니다. 결론이 갈리는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금만 지급된 상태라면 사유 없이도 해제할 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제565조에 따라 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하면 특별한 사유 없이도 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.

Q. 중도금 중 일부만 지급된 경우에도 이행의 착수로 보나요?

A. 대체로 그렇습니다. 판례는 중도금의 일부만 지급해도 객관적으로 이행행위의 일부로 인식될 수 있으면 이행의 착수로 봅니다. 다만 금액과 지급 경위에 따라 다툼의 여지는 있습니다.

Q. 매도인이 계약금 배액 상환을 미루면서 계속 버티면 어떻게 하나요?

A. 배액 상환의 이행 제공이 없으면 해제의 효력이 발생하지 않습니다. 매도인이 실제로 배액을 지급하거나 적법하게 공탁해야 해제 의사표시의 효력이 인정되므로, 이행 제공 여부부터 확인해야 합니다.

Q. 위약금 조항이 없는 계약서인데 상대방이 일방적으로 해제하면 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 다만 위약금 조항이 없으므로 실제로 입은 통상손해와 특별손해를 각각 자료로 입증해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 더 들 수 있습니다.

Q. 상대방이 해제를 통보한 뒤 서둘러 중도금을 지급하면 해제를 막을 수 있나요?

A. 상대방이 이미 배액 상환을 공탁하는 등 적법하게 해제 절차를 밟았다면, 그 이후의 중도금 지급은 유효한 이행의 착수로 인정되지 않을 수 있습니다. 지급 시점과 상대방의 해제 절차 진행 순서가 함께 검토돼야 합니다.

Q. 소유권이전등기 청구소송과 손해배상 청구를 함께 진행할 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 계약 해제를 주장하며 원상회복을 구하는 것과, 계약 유지를 전제로 이행을 구하는 것은 서로 양립하기 어려운 청구이므로, 사안에 맞는 청구 형태를 처음부터 정리해 소송을 준비해야 합니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 내용증명을 보내기 전이 가장 좋습니다. 최고와 해제 의사표시의 문구, 시점이 이후 소송에서 그대로 쟁점이 되기 때문에, 초기 단계부터 법적 검토를 거치는 것이 유리합니다.