일괄매각과 과잉매각 기준 — 부동산 여러 개인 경매, 함께 팔릴까 일부만 팔릴까 

경매에 나온 부동산이 한 채가 아니라 여러 필지, 여러 건물인 경우가 있습니다. 채권자 입장에서는 되도록 여러 부동산을 한꺼번에 팔아 배당재원을 넉넉히 확보하고 싶어하지만, 채무자 입장에서는 채무를 갚는 데 필요한 만큼만 팔리고 나머지 재산은 남기를 바랍니다. 민사집행법은 이 긴장관계를 일괄매각과 과잉매각금지라는 두 가지 제도로 조정합니다. 어떤 경우에 여러 부동산이 하나로 묶여 팔리고, 어떤 경우에 일부만 팔린 뒤 나머지는 매각이 불허되는지, 그 판단기준과 절차를 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

경매 부동산이 여러 개일 때 — 개별매각이 원칙, 일괄매각은 예외

채무자 소유 부동산이 여러 개 동시에 경매에 부쳐지면, 민사집행법은 원칙적으로 개별매각 방식을 취합니다. 각 부동산별로 최저매각가격을 정하고 매각기일도 별도로 진행하는 것이 원칙입니다. 이 원칙은 각 부동산의 가치를 개별적으로 온전히 반영해 최고가를 받아내고, 매수희망자의 진입장벽을 낮추려는 취지에서 비롯됩니다. 부동산 하나하나의 특성과 수요가 다른데 이를 억지로 묶으면 오히려 매수 경쟁이 줄어들 수 있기 때문입니다.

예외적으로 법원이 여러 부동산을 하나의 매각절차로 묶는 것을 일괄매각결정이라 하며, 민사집행법 제98조 제1항에 근거를 둡니다. 여러 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우, 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각을 결정할 수 있습니다. 다만 이 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지만 가능합니다(제98조 제3항). 매각기일이 지나 매수인이 정해진 뒤에는 방식을 되돌릴 수 없습니다.

개별매각으로 할지 일괄매각으로 할지는 대법원 2003. 8. 19.자 2003마803 결정에 따라 집행법원의 자유재량에 속하는 사항입니다. 이해관계인이 일괄매각을 신청해도 법원을 구속하지 못하며, 법원이 신청을 받아들이지 않았다는 사정만으로 별도의 불복 사유가 되는 것도 아닙니다. 다만 재량이라고 해서 기준 없이 정해지는 것은 아니며, 실무에서는 뒤에서 설명할 견련성 요건이 판단의 핵심 잣대로 작용합니다.

여러 부동산의 매각방식은 개별매각이 원칙이고 일괄매각은 예외이며, 그 선택은 집행법원의 자유재량에 속한다.

일괄매각이 인정되는 기준 — 이용관계의 견련성

법원이 일괄매각을 결정하려면 단순히 같은 채무자 소유라는 사정만으로는 부족합니다. 매각목적물 사이에 이용관계상 견련성이 있어야 한다는 것이 대법원 2001. 8. 22.자 2001마3688 결정의 태도입니다. 견련성이란 각 부동산이 하나로 묶여 이용될 때 비로소 제 기능을 하거나 가치가 온전히 발휘되는 관계를 뜻합니다.

실제 사례를 보면 이 판단이 뚜렷하게 갈립니다. 토지와 그 지상건물은 서로 분리해서는 사실상 독립된 이용가치를 갖기 어려워 일괄매각이 당연히 인정되는 경우로 취급됩니다. 반면 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정은 농지와 비농지처럼 이용관계 자체가 다른 부동산은 특별한 사정이 없는 한 견련성이 없다고 보았습니다. 이런 부동산을 억지로 묶어 팔면 오히려 매수희망자의 범위만 좁아진다는 것이 판례의 지적입니다.

대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정은 좀 더 세밀한 기준을 보여줍니다. 여러 부동산이 하나의 기업시설을 구성하고 있거나, 분할해서 팔 경우 일부 부동산이 맹지가 되는 등 나머지 부동산의 가치가 현저히 떨어지는 관계라면, 일괄매각이 전체 매각가를 높이는 결과로 이어질 수 있어 타당하다고 보았습니다. 반대로 부동산들 사이에 이런 객관적·경제적 유기적 일체성이 인정되지 않는다면 굳이 묶어 팔 필요가 없다는 취지입니다.

• 토지와 그 지상건물 — 분리하면 이용가치가 사실상 소멸, 일괄매각이 당연히 인정되는 대표 사례.

• 하나의 기업시설을 구성하는 여러 부동산(공장 부지·건물·부속시설 등) — 분리매각 시 가동이 어려워지면 일괄매각 타당.

• 분할매각 시 잔여 부동산이 맹지가 되는 등 가치가 현저히 하락하는 경우 — 일괄매각으로 전체 매각가를 높이는 효과 기대.

• 농지와 비농지처럼 이용관계 자체가 다른 부동산 — 견련성이 부정되어 오히려 매수희망자 범위만 축소.

핵심은 소유자가 같다는 사실이 아니라 부동산 사이에 이용관계상 견련성이 있는지다 — 견련성이 없으면 묶어 팔아도 매수희망자만 줄어든다.

일괄매각 결정의 절차 — 언제, 누가 정하나

일괄매각결정은 법원 직권 또는 채권자·채무자·소유자 등 이해관계인의 신청으로 이뤄집니다. 다만 신청은 어디까지나 참고자료일 뿐 법원의 판단을 구속하지는 않습니다. 결정 시점은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지로 제한되므로(제98조 제3항), 매각기일이 임박했거나 이미 지난 부동산은 일괄매각 대상에서 제외됩니다.

일괄매각의 대상은 부동산과 부동산 사이에 한정되지 않습니다. 민사집행법 제98조 제2항은 부동산을 매각할 때 위치·형태·이용관계 등을 고려해 금전채권을 제외한 다른 종류의 재산(유체동산·어업권 등)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것도 허용합니다. 공장 부지와 그 안의 기계·설비를 함께 매각하는 사례가 대표적입니다.

일괄매각하려는 부동산들이 서로 다른 법원이나 집행관에게 계속되어 있으면 절차가 꼬일 수 있습니다. 이에 제99조는 이런 사건을 하나의 법원으로 이송해 병합할 수 있도록 하고, 제100조는 관할구역이 다른 재산이라도 민사소송법 제25조의 관련재판적 규정을 준용해 한 법원에 일괄 신청할 수 있게 합니다. 여러 법원에 흩어진 부동산이라도 견련성만 인정되면 하나의 절차로 모아 진행할 길을 열어둔 것입니다.

일괄매각 대금은 어떻게 나뉘나 — 최저매각가격 비율에 따른 안분

여러 부동산을 일괄매각해 한 번에 낙찰되면 전체 대금은 하나로 정해지지만, 배당을 위해서는 각 부동산별 몫을 따로 계산해야 하는 경우가 많습니다. 채무자나 소유자가 부동산마다 다르거나, 부동산별로 설정된 근저당권·가압류 등 권리관계와 순위가 다르면 배당재단을 개별적으로 구성해야 하기 때문입니다.

민사집행법 제101조 제2항은 이런 경우 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하고, 총대금을 그 비율에 따라 나눈 금액을 각 재산의 대금액으로 본다고 규정합니다. 최저매각가격은 통상 감정평가액을 기초로 산정되므로, 결국 감정평가액 비율대로 낙찰대금을 나누는 셈입니다.

예를 들어 최저매각가격 3억원인 토지와 2억원인 건물을 일괄매각해 합계 5억원에 낙찰됐다면, 배당재단을 나눌 때는 낙찰대금 5억원을 3대2 비율로 나눠 토지 몫 3억원, 건물 몫 2억원으로 계산하는 방식입니다. 이렇게 나눈 금액을 기준으로 각 부동산에 설정된 권리자들이 자신의 순위에 따라 배당을 받습니다.

일괄매각 대금은 하나로 낙찰돼도, 배당은 각 부동산의 최저매각가격 비율대로 나눈 금액을 기준으로 이뤄진다.

과잉매각금지 — 하나로 충분하면 나머지는 못 판다

여러 부동산이 경매에 나왔다고 해서 전부 다 팔리는 것은 아닙니다. 민사집행법 제124조 제1항은 개별매각의 경우, 한 개 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다고 규정합니다. 이른바 과잉매각금지 원칙입니다.

같은 원칙이 일괄매각에도 그대로 적용됩니다. 제101조 제3항 본문은 여러 재산을 일괄매각하는 경우에도 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 않는다고 정합니다. 취지는 같습니다 — 채무자의 재산을 채무 변제에 필요한 한도를 넘어 처분하는 것을 막기 위함입니다.

과잉매각에 해당하면 어느 부동산을 팔지는 채무자가 먼저 정할 수 있습니다. 제124조 제2항과 제101조 제4항은 채무자가 매각할 재산을 지정할 수 있도록 하는데, 이 지정은 매각허가결정이 선고되기 전까지 서면으로 해야 합니다. 채무자가 지정하지 않으면 법원이 통상 매수신청액이 큰 부동산 등을 기준으로 직권으로 정하게 됩니다.

• 개별매각 시 — 제124조: 한 개 부동산 대금으로 채권자 채권액과 집행비용이 충분하면 나머지는 매각불허가.

• 일괄매각 시 — 제101조 제3항: 일부 재산 대금으로 충분하면 나머지 재산도 매각불허가.

• 지정 순서 — 1순위 채무자(매각허가결정 선고 전 서면 지정), 지정이 없으면 법원 직권.

부동산이 여러 개라도 그중 일부의 대금만으로 채무를 다 갚을 수 있다면 나머지 부동산은 팔 수 없다 — 이 선택권은 우선 채무자에게 있다.

일괄매각인데도 과잉매각이 허용되는 세 가지 예외

과잉매각금지 원칙에는 예외가 있습니다. 제101조 제3항 단서는 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우 등 일정한 사정이 있으면 일부 대금만으로 채무를 다 갚을 수 있어도 나머지 재산까지 함께 매각할 수 있도록 허용합니다. 제124조 제1항 단서도 이 단서를 그대로 준용해 개별매각 국면에서도 같은 예외를 인정합니다.

실무상 인정되는 예외는 세 가지로 정리됩니다. 토지와 그 지상건물을 일괄매각하는 경우, 분리해서 매각하면 부동산의 경제적 효용이 현저히 떨어지는 경우, 그리고 채무자가 스스로 일괄매각에 동의한 경우입니다. 앞의 두 가지는 앞서 살펴본 견련성·유기적 일체성 판단과 사실상 같은 맥락이고, 세 번째는 채무자의 의사를 존중한 것입니다.

이 예외가 적용되면 채권자 입장에서는 필요 이상의 부동산이 함께 팔리더라도 위법하다고 다투기 어렵습니다. 다만 예외에 해당하는지는 결국 앞서 본 견련성·가치 하락의 정도를 다시 심사받는 문제이므로, 채무자나 이해관계인이 예외 요건이 갖춰지지 않았다고 판단되면 매각허가에 대한 이의나 즉시항고로 다툴 여지가 남습니다.

• 토지와 그 지상건물을 일괄매각하는 경우.

• 분리매각 시 부동산의 경제적 효용이 현저히 떨어지는 경우.

• 채무자가 일괄매각에 동의한 경우.

매각 방식이 잘못됐다고 생각되면 — 이의와 즉시항고, 공유자 우선매수권의 한계

일괄매각결정이나 과잉매각 판단에 이해관계인이 승복하지 못하면 다툴 방법이 있습니다. 매각기일 이후 일괄매각결정에 중대한 흠이 있다면 매각허가에 대한 이의(제121조)를 제기하거나, 매각허가결정 자체에 대해 즉시항고(제129조 제1항, 제130조 제1항)로 다툴 수 있습니다. 다만 이 흠은 최저매각가격 결정이나 매각물건명세서 작성의 하자에 준할 정도로 중대해야 한다는 것이 실무의 태도입니다.

일괄매각에서 자주 문제 되는 또 다른 쟁점은 공유자 우선매수권입니다. 여러 부동산 가운데 일부에 공유지분을 가진 사람이 있더라도, 일괄매각결정이 유지되는 이상 대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정에 따르면 그 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대해서만 우선매수권을 행사할 수 있고, 자신의 지분이 걸린 부동산 하나만 골라 우선매수하겠다는 주장은 받아들여지지 않는 것이 원칙입니다.

결국 일괄매각·과잉매각을 둘러싼 다툼은 매각 방식이 결정되는 초기 단계에서 견련성·과잉 여부를 미리 짚어보고 이해관계인으로서 의견을 내는 편이, 매각기일이 지난 뒤 이의나 항고로 뒤집으려 하는 것보다 훨씬 수월합니다. 매각물건명세서와 감정평가서를 확인하는 시점에 이미 이런 쟁점을 검토해 두는 것이 안전합니다.

일괄매각결정이 유지되는 한, 일부 부동산의 공유자라도 전체에 대한 우선매수권은 원칙적으로 인정되지 않는다.

자주 묻는 질문

Q. 채무자 소유 부동산이 여러 개면 항상 한꺼번에 경매에 부쳐지나요?

A. 아닙니다. 민사집행법상 개별매각이 원칙이고, 여러 부동산 사이에 이용관계상 견련성이 있다고 법원이 인정할 때만 예외적으로 일괄매각결정이 내려집니다. 단순히 같은 채무자 소유라는 사정만으로는 일괄매각 사유가 되지 않습니다.

Q. 일괄매각을 신청하면 법원이 반드시 받아들이나요?

A. 그렇지 않습니다. 개별매각으로 할지 일괄매각으로 할지는 집행법원의 자유재량에 속하는 사항이어서, 이해관계인의 신청은 참고자료일 뿐 법원을 구속하지 않습니다. 다만 신청 시 견련성을 뒷받침하는 자료를 함께 제출하면 판단에 도움이 될 수 있습니다.

Q. 여러 부동산이 일괄매각됐는데, 한 부동산의 매각대금만으로 빚을 다 갚을 수 있다면 어떻게 되나요?

A. 원칙적으로 나머지 부동산에 대한 매각은 허가되지 않습니다. 다만 토지와 그 위 건물을 함께 파는 경우처럼 예외 사유에 해당하면 일부 대금으로 충분하더라도 나머지까지 함께 매각될 수 있습니다.

Q. 과잉매각에 해당하면 어느 부동산을 팔지 누가 정하나요?

A. 우선 채무자가 매각허가결정이 선고되기 전까지 서면으로 매각할 부동산을 지정할 수 있습니다. 채무자가 지정하지 않으면 법원이 직권으로 정하게 됩니다.

Q. 일괄매각 대금이 하나로 정해졌는데, 배당은 부동산별로 어떻게 나누나요?

A. 각 부동산의 최저매각가격 비율에 따라 총대금을 나눈 금액을 그 부동산의 몫으로 계산합니다. 채무자나 권리관계가 부동산마다 다르면 이렇게 개별 배당재단을 구성해야 하기 때문입니다.

Q. 일괄매각 대상 부동산 중 하나에 지분을 가진 공유자인데, 그 부동산만 우선매수할 수 있나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 대법원 판례상 일괄매각결정이 유지되는 이상 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 전체에 대해서만 우선매수권을 행사할 수 있고, 자신의 지분이 걸린 부동산 하나만 골라 우선매수할 수는 없습니다.

맺음말

여러 부동산이 경매에 나왔을 때 일괄로 팔릴지 개별로 팔릴지, 또 일부만 팔리고 나머지는 남을지는 당사자가 임의로 정할 수 있는 문제가 아니라 견련성과 과잉매각금지라는 법정 기준에 따라 결정됩니다. 채권자 입장에서는 배당재원을 넉넉히 확보하려는 유인이 있고, 채무자 입장에서는 필요 이상의 재산이 처분되는 것을 막을 이유가 있어, 이 기준이 실제 배당 결과와 채무자에게 남는 재산의 범위를 좌우합니다.

특히 수원지방법원 관할처럼 경매 물건이 꾸준히 나오는 지역에서는 하나의 사건에 여러 필지·건물이 얽혀 일괄매각 여부가 쟁점이 되는 경우가 드물지 않습니다. 매각물건명세서와 감정평가서가 공고되면 그 시점부터 부동산별 최저매각가격과 견련성 관련 사정을 미리 짚어보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.