계약을 체결한 뒤에야 중요한 사실을 잘못 알고 있었다는 사실을 깨닫는 경우가 있습니다. 매수인이 이를 근거로 계약을 취소하려 하면, 상대방은 거의 예외 없이 "확인을 제대로 하지 않은 매수인의 잘못"이라며 취소를 막으려 합니다. 민법은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다고 정하면서도, 그 착오가 매수인 자신의 중대한 과실로 생긴 것이라면 취소를 허용하지 않기 때문입니다. 문제는 어디까지가 단순히 확인을 소홀히 한 정도이고, 어디부터가 취소권 자체를 앗아가는 중대한 과실인지 그 경계가 뚜렷하지 않다는 데 있습니다. 이 글에서는 착오 취소를 가로막는 중대한 과실의 판단기준과, 매수인이 실제로 취소권을 지키거나 잃은 구체적 사례를 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
착오 취소의 성립요건 — 중요부분의 착오와 중대한 과실이라는 두 관문
민법 제109조 제1항은 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 그 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다. 여기서 중요부분의 착오란 그 사실을 알았더라면 보통 사람이라면 그런 내용으로는 계약을 체결하지 않았을 것이라고 인정될 정도의 착오를 말합니다. 매매목적물의 동일성이나 권리관계, 대상물의 본질적 성질에 관한 착오는 대체로 이 요건을 충족하지만, 단순히 시가를 잘못 예상했거나 장래의 막연한 사정을 잘못 기대한 경우는 원칙적으로 여기에 해당하지 않습니다. 장래에 발생할 불확실한 사정을 스스로 예측하고 계약한 데 따른 위험은 원칙적으로 그 사람이 부담해야 한다는 것이 판례의 입장이기 때문입니다.
그런데 중요부분의 착오가 인정된다고 곧바로 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 같은 조 단서는 그 착오가 표의자, 즉 매수인 자신의 중대한 과실로 인한 것이라면 취소하지 못한다고 못박고 있습니다. 두 요건은 순서대로 작동합니다. 먼저 중요부분의 착오인지를 따지고, 그 다음 그 착오가 매수인의 중대한 과실에서 비롯된 것인지를 따지는 구조입니다. 실무에서 착오 취소 소송의 승패는 대개 두 번째 관문, 즉 중대한 과실 인정 여부에서 갈립니다.
중요부분의 착오가 인정돼도 그것이 매수인의 중대한 과실에서 비롯됐다면 취소할 수 없다 — 이 단서 하나가 착오 취소 사건의 실제 승패를 가른다.
'중대한 과실'을 가르는 판단기준 — 직업·행위의 종류·목적
대법원은 반복해서 중대한 과실의 의미를 "표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것"이라고 밝혀왔습니다. 이 정의에서 핵심은 '보통 요구되는 주의'라는 기준이 모든 사람에게 똑같이 적용되지 않는다는 점입니다. 같은 물건을 매수하더라도 그 분야의 전문업자인지 개인인지, 거래 규모가 생계와 직결되는 소액인지 수억원대의 고액인지에 따라 법원이 기대하는 확인의 정도는 달라집니다. 결국 중대한 과실 여부는 추상적인 도덕적 비난이 아니라, 그 거래에서 그 매수인에게 통상 기대되는 주의 수준을 기준으로 개별적으로 판단됩니다.
여기에 더해 실무상 자주 간과되는 부분이 입증책임입니다. 중대한 과실이 있었다는 사실은 착오를 주장하는 매수인이 스스로 증명할 필요가 없고, 오히려 취소를 막으려는 상대방이 증명해야 합니다. 상대방이 매수인의 중대한 과실을 충분히 입증하지 못하면 매수인은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다. 또한 법원은 중대한 과실을 판단할 때 상대방이 매수인의 착오를 유발하거나 이를 부추기는 데 관여했는지도 함께 고려합니다.
매수인의 직업·전문성 — 동종 업무 종사자인지, 처음 접하는 거래인지
거래의 목적·규모 — 생계형 소액거래인지, 고액의 재산 처분행위인지
확인의 용이성·비용 — 등기부등본처럼 손쉽게 열람 가능한지, 전문 감정처럼 별도 비용·시간이 드는지
상대방의 설명·표시 태도 — 중요사항을 명확히 알렸는지, 감추거나 얼버무렸는지
상대방의 착오 유발 여부 — 상대방의 적극적 언동이 착오를 만들었는지
확인하지 않았어도 취소권이 살아있는 경우 — 고려청자 사건이 보여주는 기준
대법원 1997. 8. 22. 선고 96다26657 판결은 이 기준을 구체적으로 보여줍니다. 한 개인이 고려청자로 알고 약 4,300만원을 들여 도자기 여러 점을 매수했는데, 나중에 진품이 아닌 것으로 밝혀지자 착오를 이유로 계약 취소를 주장한 사건입니다. 원심은 매수인이 출처를 조회하거나 전문 감정인의 감정을 받지 않고 매수한 점을 들어 중대한 과실이 있다고 판단했습니다.
그러나 대법원은 이 판단을 파기했습니다. 매수인이 골동품을 취급하는 전문 판매업자가 아니라 개인 소장자였다는 점에서, 진위를 가리기 위해 출처를 조회하거나 감정을 의뢰해야 할 정도의 주의까지 통상 요구된다고 보기는 어렵다는 것입니다. 즉 확인이 가능했다는 사정과 확인해야 할 의무가 있었다는 사정은 다르다는 점을 이 판결이 분명히 한 셈입니다. 같은 맥락에서 판례는 토지매매에서도 특별한 사정이 없는 한, 매수인이 직접 측량을 하거나 지적도와 대조해 목적물이 지적도상 표시와 정확히 일치하는지까지 미리 확인해야 할 주의의무는 없다고 봅니다.
중대한 과실은 '더 확인했더라면 좋았을 것'이 아니라 '그 거래에서 보통 사람이라면 당연히 했을 확인을 하지 않은 것'을 뜻한다.
매도인의 설명·기만이 있었던 경우 — 매수인 과실이 상쇄되는 구조
대법원 1997. 9. 30. 선고 97다26210 판결은 매수인의 확인 소홀을 상대방의 태도가 어떻게 상쇄시키는지 보여줍니다. 매수인이 건물과 대지를 매수한 뒤, 그 건물이 건축선을 1.45m 침범해 지어졌다는 사실을 알게 된 사건입니다. 매도인은 계약 당시 법률전문가의 자문을 근거로 행정소송을 하면 승소할 것이라고 장담했고, 매수인은 이를 믿고 잔금까지 지급했습니다. 이후 건물은 철거 위기에 놓였습니다.
대법원은 건축선 침범 사실을 알았다면 애초에 매수하지 않았을 것이라는 점에서 중요부분의 착오를 인정했습니다. 동시에 매도인이 적극적으로 승소를 장담하며 매수인을 안심시킨 경위에 비추어, 매수인이 스스로 별도 확인을 하지 않았다는 사정만으로 중대한 과실을 인정할 수는 없다고 판단했습니다. 상대방이 적극적으로 설명하거나 보증해 착오를 유발한 경우에는, 매수인이 독자적으로 검증하지 않았다는 점을 이유로 취소권을 빼앗는 것이 형평에 맞지 않는다고 본 것입니다.
매도인의 적극적 설명이나 보증이 매수인의 착오를 유발했다면, 매수인이 스스로 검증하지 않았다는 사정만으로 중대한 과실을 인정하기는 어렵다.
확인의무가 인정돼 취소권을 잃는 경계 — 명확한 표시를 지나친 경우
반대로 취소권을 잃는 경계를 보여주는 판결도 있습니다. 대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다17049 판결은 고가의 부동산을 담보신탁하는 계약을 체결한 위탁자가, 계약의 법적 효과를 제대로 이해하지 못했다며 취소를 주장한 사건을 다뤘습니다. 계약서에는 "담보신탁용"이라는 문구가 큰 글씨로 인쇄돼 있었고, 담당 직원이 계약의 주요 내용을 구체적으로 설명했으며, 위탁자는 인감도장을 직접 건네 서류에 날인하기까지 했습니다.
대법원은 이런 사정에서 위탁자에게 중대한 과실이 있다고 보아 상고를 기각했습니다. 고가의 재산을 처분하는 계약에서, 이미 문서에 명시된 핵심 문구와 담당자의 구체적인 설명까지 받고도 그 내용을 확인하지 않은 것은 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것이라는 판단입니다. 이 사건이 앞선 고려청자 사건과 다른 지점은, 확인 대상이 전문 감정처럼 별도의 비용·시간이 드는 사항이 아니라 이미 눈앞에 명시돼 있고 설명까지 들은 사항이었다는 데 있습니다.
계약서에 핵심 사항이 큰 글씨 등으로 명확히 기재돼 있었는지
상대방이 그 내용을 구체적으로 설명했는지
서명·날인 전 확인할 시간과 기회가 충분했는지
거래 목적물의 가액이 커서 더 높은 수준의 주의가 요구되는 거래였는지
예를 들어 매매계약서 특약란에 "현 시설상태 그대로 매매하며 해당 하자에 대해서는 담보책임을 묻지 않는다"는 문구가 굵은 글씨로 적혀 있는데도 이를 읽지 않고 서명한 매수인이, 나중에 그 하자를 문제 삼아 계약 내용을 잘못 알았다고 주장한다면 앞선 담보신탁 사건과 같은 논리로 평가될 가능성이 큽니다. 반면 계약서에는 아무런 언급이 없고 상대방도 특별히 설명하지 않은 사항에 관한 착오라면, 매수인이 별도로 조사하지 않았다는 사정만으로 중대한 과실을 인정하기는 어렵습니다. 결국 경계를 가르는 것은 확인의 난이도가 아니라 '이미 제공된 정보를 지나쳤는가'입니다.
상대방이 착오를 알고 이용했다면 — 중대한 과실이 있어도 취소되는 예외
중대한 과실이 인정돼도 예외적으로 취소가 허용되는 경우가 있습니다. 대법원 2014. 11. 27. 선고 2013다49794 판결은 증권회사 직원이 파생상품 매도주문을 입력하면서 가격을 잘못 입력했고, 상대방 증권회사가 그 오류를 인지하고도 이를 알리지 않은 채 곧바로 대량 매수주문을 반복해 시세차익을 취한 사건을 다뤘습니다. 이 판결은 먼저 민법 제109조가 별도 규정이나 당사자 합의로 배제되지 않는 한 금융투자상품 거래를 포함한 모든 사법상 의사표시에 원칙적으로 적용된다는 점을 확인했습니다.
그 다음 대법원은, 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 상대방이 표의자의 착오를 알면서 이를 이용했다면 취소를 허용해야 한다고 판단했습니다. 중대한 과실이 있으면 취소하지 못한다는 단서 규정은 애초에 상대방의 정당한 신뢰를 보호하기 위한 것인데, 상대방이 이미 착오를 알고 그 상황을 적극적으로 이용했다면 보호할 만한 신뢰 자체가 없기 때문입니다. 이 법리는 매매에도 그대로 적용될 수 있습니다. 매도인이 매수인의 착오를 알아채고도 지적하지 않은 채 오히려 그 착오를 이용해 계약을 서둘러 체결시켰다면, 매수인의 확인 소홀 정도와 무관하게 취소권이 살아날 여지가 있습니다.
중대한 과실이 있어도, 상대방이 그 착오를 알고 이용했다면 취소를 막을 수 없다 — 단서 규정은 상대방의 정당한 신뢰를 지키기 위한 것이지 악의의 상대방까지 보호하려는 것이 아니다.
취소권을 지키는 확인의 범위와 취소의 효과 — 실무 체크리스트와 원상회복
지금까지의 판례를 종합하면, 매수인이 지켜야 할 확인의 범위가 어렴풋이 드러납니다. 계약서에 이미 명시된 특약사항이나 용도, 상대방이 구두로 설명한 내용은 확인이 어렵지 않은 사항이므로 이를 지나친 경우 중대한 과실로 평가될 위험이 큽니다. 반면 진위 감정이나 정밀 측량처럼 별도의 전문성과 비용이 필요한 사항은 통상 요구되는 주의의 범위를 넘어서는 경우가 많아, 확인하지 않았다는 사정만으로 곧바로 중대한 과실이 인정되지는 않습니다. 다만 중대한 과실의 입증책임은 상대방에게 있다고 해도, 매수인 스스로 확인한 흔적을 남겨두는 쪽이 실제 분쟁에서 훨씬 유리합니다.
계약서 본문과 특약사항·별지를 서명 전에 직접 읽고 이해되지 않는 조항은 반드시 질문할 것
등기부등본·건축물대장처럼 손쉽게 열람 가능한 공적 장부는 계약 전 확인할 것
상대방의 구두 설명을 들었다면 그 내용을 메모나 문자로 남겨 착오 유발 여부를 뒷받침할 자료로 확보할 것
거래 금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 서명 전 변호사 등 전문가의 자문을 받을 것
착오 취소가 인정되면 계약은 처음부터 없었던 것으로 취급돼 당사자는 서로 받은 것을 반환해야 하는 원상회복 의무를 부담합니다. 취소권은 상대방에 대한 의사표시만으로 행사할 수 있는 형성권이지만, 민법 제109조 제2항은 그 취소를 선의의 제3자에게는 대항하지 못한다고 정하고 있습니다. 매수인이 착오로 취득한 물건을 이미 제3자에게 넘겼고 그 제3자가 착오 사실을 몰랐다면, 원래의 계약 상대방은 그 제3자로부터 물건을 되찾아올 수 없다는 뜻입니다. 그래서 착오를 알게 됐다면 시간을 끌지 않고 신속히 취소 의사를 표시하고 관련 자료를 확보해 두는 것이 실무적으로 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서를 꼼꼼히 안 읽고 서명했다는 이유만으로 취소권을 잃나요?
A. 단순히 꼼꼼히 읽지 않았다는 사정만으로 곧바로 중대한 과실이 인정되는 것은 아닙니다. 다만 계약서에 핵심 사항이 큰 글씨로 명시돼 있고 설명까지 들었는데도 확인하지 않았다면 중대한 과실이 인정될 수 있습니다. 결국 확인이 얼마나 쉬웠는지, 사안이 얼마나 중요했는지가 함께 고려됩니다.
Q. 전문 감정을 받지 않고 물건을 매수했다면 무조건 중대한 과실인가요?
A. 그렇지 않습니다. 대법원은 개인이 전문 감정 없이 고가의 골동품을 매수한 사안에서, 매수인이 전문 판매업자가 아니라면 중대한 과실을 인정하지 않았습니다. 통상 요구되는 주의의 정도는 매수인의 직업과 거래 목적에 따라 달라집니다.
Q. 상대방이 잘못된 설명을 해서 착오에 빠졌다면 저에게도 과실이 인정되나요?
A. 상대방의 적극적인 설명이나 보증으로 착오가 유발된 경우에는 매수인이 스스로 확인하지 않았다는 사정만으로 중대한 과실을 인정하기 어렵다는 것이 판례의 입장입니다. 다만 상대방의 설명 없이 매수인이 독자적으로 잘못 판단한 경우와는 결론이 달라질 수 있습니다.
Q. 제게 중대한 과실이 있어도 취소할 수 있는 경우가 있나요?
A. 상대방이 매수인의 착오를 알면서도 이를 지적하지 않고 이용해 계약을 체결시켰다면, 매수인에게 중대한 과실이 있어도 취소가 인정될 수 있습니다. 이는 상대방의 정당한 신뢰만을 보호하려는 단서 규정의 취지에 따른 것입니다.
Q. 중대한 과실이 있었는지는 누가 증명해야 하나요?
A. 착오를 이유로 취소하려는 사람이 아니라, 취소를 막으려는 상대방이 중대한 과실을 증명해야 합니다. 상대방이 이를 충분히 입증하지 못하면 매수인은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.
Q. 착오를 이유로 계약을 취소하면 이미 넘어간 물건도 돌려받을 수 있나요?
A. 계약 상대방으로부터는 원상회복을 청구할 수 있지만, 그 물건이 이미 선의의 제3자에게 넘어갔다면 그 제3자에게는 취소를 주장할 수 없습니다. 착오를 알게 된 즉시 취소 의사를 표시하고 관련 자료를 확보해두는 것이 중요합니다.
맺음말
착오 취소는 매수인을 구제하기 위한 제도이지만, 중대한 과실이라는 단서가 그 범위를 뚜렷하게 제한합니다. 확인이 어렵지 않았던 사항을 그대로 지나쳤는지, 애초에 전문적인 검증이 기대되지 않는 영역이었는지, 상대방이 적극적으로 착오를 유발했는지에 따라 같은 '확인 소홀'도 전혀 다르게 평가됩니다.
결국 취소권을 지키는 길은 계약서에 이미 적혀 있는 사항과 상대방의 설명을 흘려듣지 않는 데서 시작합니다. 반대로 전문 감정이나 정밀 측량처럼 애초에 확인이 기대되지 않는 영역까지 검증하지 못했다는 이유만으로 취소권을 스스로 포기할 필요는 없습니다.
특히 광교를 비롯해 고액의 부동산 처분·신탁 계약이 활발한 지역에서는, 계약서에 적힌 특약사항 한 줄을 대수롭지 않게 넘겼다가 나중에 취소 가능 여부를 놓고 다투게 되는 사례가 드물지 않습니다. 착오를 이유로 계약을 다투어야 하는 상황이라면, 계약 체결 경위와 확인 정황을 정리해 초기에 대응 방향을 잡아보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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