서초 디오페라 오피스텔, 방문판매법 주장을 방어 전부 승소! 



안녕하세요. 김우중 변호사입니다.

서울 서초구 소재 '디오페라 서초 해링턴 타워' 오피스텔의 수분양자가 방문판매법상 청약철회와 위약금(손해배상액의 예정) 감액을 주장하며 계약금 7,124만 원의 반환을 청구한 소송에서, 자산신탁사(피고)를 대리하여 원고의 청구를 주위적·예비적 청구 모두 기각시키고 완전한 승소를 이끌어낸 사례를 소개해 드립니다.

(*현재까지 디오페라 분양계약 소송의 판결은 2건 인데

2건 모두 김우중 변호사가 대리하여 승소함)

특히 이 판결은 "투자 목적의 수분양자는 방문판매법상 '소비자'에 해당하지 않는다"는 점을 분명히 하여, 청약철회권 행사 여부를 따지기도 전에 방문판매법의 적용 자체를 차단한 의미 있는 판단입니다. 분양 시장 침체기에 방문판매법상 청약철회를 무기로 한 계약금 반환 소송이 급증하는 상황에서, 시행사·신탁사가 참고할 만한 방어 논리를 제시해 준 사례입니다.

⚖️ 사건의 개요 (서울중앙지방법원 2026가단32174 계약금 환급 등 청구의 소)

원고(수분양자)는 2025. 5. 2. 피고 자산신탁사와 '디오페라 서초 해링턴 타워' 오피스텔 A동 1103호에 관하여 공급금액 14억 1,100만 원의 공급계약을, 같은 날 타일 등 유상품목에 관하여 공급금액 693만 원의 유상품목 공급계약을 각각 체결하고, 계약금으로 합계 7,124만 3,000원(오피스텔 계약금 7,055만 원 + 유상품목 계약금 69만 3,000원)을 납부하였습니다.

그러나 원고는 계약 직후 태도를 바꾸어, 피고를 상대로 다음과 같이 주장하며 계약금 반환 소송을 제기했습니다.

1. 주위적 주장 (방문판매법상 청약철회): 피고의 전화권유판매 또는 방문판매를 통해 계약을 체결하였으므로 방문판매법이 적용되고, 계약 체결일부터 14일 이내인 2025. 5. 14. 적법하게 청약철회 의사를 표시하였으므로 계약금 전액을 반환하라.

2. 예비적 주장 (위약금 감액): 자신이 계약을 해제하였음을 전제로, 계약서상 위약금은 손해배상액의 예정으로서 부당하게 과다하므로 감액되어야 하고, 감액분 3,562만 1,500원을 반환하라.

💡 김우중 변호사의 전략 및 법원의 판단

김우중 변호사는 방문판매법의 '소비자' 개념과 분양계약의 거래 관행, 위약금 관련 법리를 면밀히 분석하여 원고 주장의 허점을 조목조목 반박했습니다. 법원은 저희의 변론을 그대로 받아들여 원고 청구를 모두 기각(피고 전부 승소)하였습니다.

1️⃣ 임대수익·시세차익을 노린 수분양자는 방문판매법상 '소비자'가

아닙니다

• 법원의 판단: 방문판매법 시행령 제4조 제1호 단서는 재화 등을 원재료 및 자본재로 사용하는 자는 소비자에 해당하지 않는다고 규정하고 있습니다.

• 원고는 ① 오피스텔을 임대하여 차임을 수취하고 나중에 시세 차익을 얻기 위하여 계약을 체결하였고, ② 배우자와 함께 이미 다른 곳에 거주하고 있어 목적물에 거주할 의사가 없었습니다.

• 따라서 원고는 목적물을 최종적으로 사용·이용하는 자가 아니라 이를 '자본재'로 사용하기 위하여 계약을 체결한 자로 보이므로, 방문판매법 제2조 제12호의 '소비자'에 해당하지 않습니다.

• 그 결과, 전화권유판매·방문판매에 해당하는지, 청약철회가 적법했는지 등 나머지 쟁점은 더 살펴볼 필요도 없이 원고의 주위적 주장은 배척되었습니다.

2️⃣ 오피스텔 분양계약의 위약금 5%는 부당하게 과다하지 않습니다

• 법원의 판단: 일반적인 부동산 매매계약에서 손해배상액의 예정으로서의 위약금은 통상 전체 대금의 10%로 정해집니다.

• 이 사건 유상품목 공급계약의 위약금 비율은 10%로 통상적인 수준과 동일하고, 오피스텔 공급계약의 위약금 비율은 5%로 일반적인 경우의 절반에 지나지 않습니다.

• 그렇다면 이 사건 각 공급계약의 위약금이 손해배상액의 예정으로서 부당하게 과다하다고 보기 어려우므로, 원고의 예비적 주장(감액)도 받아들일 수 없습니다.

3️⃣ 원고 스스로의 해제 → 계약금은 위약금으로 신탁사에게 귀속

• 원고는 2025. 8. 25. 내용증명우편으로 계약서 제4조 제2항(수분양자의 임의해제)에 따라 계약을 해제한다는 의사를 표시하였고, 법원은 이 해제 자체는 적법하다고 보았습니다.

• 그러나 위 2️⃣와 같이 위약금 감액이 인정되지 않는 이상, 원고가 기지급한 계약금 전액은 위약금으로서 피고에게 귀속되고, 원고에게 반환될 금액은 없습니다.

🎯 판결의 결과

"1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다."

법원은 원고가 방문판매법상 소비자에 해당하지 않아 방문판매법이 적용될 여지가 없고, 계약서상 위약금 또한 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하여, 원고의 주위적·예비적 청구를 모두 기각하였습니다.

📞 Attorney's Note (김우중 변호사의 한마디)

최근 분양 시장이 얼어붙으면서, 계약 체결 후 시장 상황이나 개인 사정을 이유로 방문판매법상 청약철회를 앞세워 계약금 반환을 청구하는 소송이 크게 늘고 있습니다.

그러나 이번 판결이 보여주듯, 방문판매법은 '소비자'를 보호하기 위한 법입니다. 실거주가 아니라 임대수익과 시세차익을 목적으로 오피스텔을 분양받은 투자자는 목적물을 '자본재'로 사용하는 자이므로, 방문판매법상 소비자에 해당하지 않고 청약철회권도 인정되지 않습니다. 이 사건에서는 원고가 배우자와 이미 다른 곳에 거주하고 있었다는 점, 임대 후 매각 계획을 스스로 밝힌 정황을 집중적으로 부각하여, 청약철회의 적법성을 다투기 이전 단계에서 방문판매법 적용 자체를 차단하였습니다.

아울러 계약서상 위약금이 '손해배상액의 예정'으로서 과다하다는 주장에 대해서도, 통상적인 부동산 거래의 위약금 기준(10%)과 비교하여 이 사건 오피스텔 분양 위약금(5%)은 오히려 절반 수준에 불과하다는 점을 입증하여 감액 주장을 배척시켰습니다.

건설·부동산 분양계약 및 계약금·위약금 반환 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면, 대형 분양 프로젝트와 신탁 소송을 다수 성공으로 이끈 노하우로 든든하게 조력하겠습니다.