투기과열지구 조합설립 후 매매, '1세대 1주택자' 판단 기준? 

안녕하세요. 대한변협 인증 재건축/재개발 전문 변호사 김우중입니다.

투기과열지구 내 재건축 사업구역에서 주택을 매수할 때 가장 까다로운 부분 중 하나가 바로 '조합원 지위 양도 제한' 규정입니다.

도시정비법 제39조 제2항은 조합설립인가 이후에는 원칙적으로 건축물이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격을 제한하고 있습니다. 다만, 양도인이 '1세대 1주택자'로서 일정 기간(소유 10년, 거주 5년) 이상 보유·거주한 예외적인 경우에만 조합원 지위 양도를 허용하고 있지요.

그렇다면 여기서 실무적으로 가장 치열하게 다투어지는 쟁점이 있습니다. 과연 양도인이 '1세대 1주택자'였는지 여부를 어떤 시점을 기준으로 판단해야 할까요?

최근 판례와 학설의 태도를 바탕으로 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

1. 쟁점의 핵심: 언제 기준의 1주택자여야 할까?

법령 문언 자체에는 '1세대 1주택자' 요건을 어느 시점에 충족해야 하는지 명시되어 있지 않습니다. 이 때문에 실무에서는 크게 두 가지 시점이 쟁점이 됩니다.

• 양도 당시(또는 매매계약 체결 당시) 기준설: 장기보유에 대한 특례 취지를 살려, 계약 체결 당시 1주택자이면 충분하다는 입장입니다.

• 등기 시점 기준설: 만약 새로운 주택 취득 과정 등과 맞물려 등기 시점의 선후 때문에 잠시 2주택자가 되었다면 문제가 될 수 있다는 시각입니다.

2. 법원의 명확한 태도: "매매계약 체결 시점"이 기준입니다

다수의 법원 판결은 일관되게 "등기 시점이 아닌, 매매계약 체결 시점(원인행위 시점)을 기준"으로 1세대 1주택자 여부를 판단해야 한다고 판시하고 있습니다.

[관련 판례 요지]

양도인이 매매계약 체결 당시를 기준으로 1세대 1주택자 요건을 충족했다면, 이후 등기 시점의 선후로 인해 일시적으로 2주택자가 되었더라도 양수인의 조합원 지위를 인정해야 합니다.

(서울행정법원 2019구합61700 판결, 대전지방법원 2024구합206974 판결 등)

" 정비구역 내 부동산을 소유한 조합원이 당해 주택에 관하여 매매·증여 등 권리의 변동을 수반하는 원인행위를 할 당시 1세대 1주택자로서 도시정비법 시행령 제37조 제1항 각 호에서 정한 소유기간 및 거주기간의 요건을 구비하고 있었다면 위 예외규정에서 정한 "양도인"의 요건을 충족하였다고 할 것"

💡 왜 '계약 체결 시점'일까요?

만약 등기 시점만을 고집한다면, 이사 등의 사유로 새로운 주택을 취득하고 기존 주택을 파는 과정에서 우연히 등기 순서가 꼬였다는 이유로 양수인이 조합원 자격을 박탈당하는 부당한 결과가 발생합니다. 이는 실거주 이전 목적의 원활한 거래를 보호하려는 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 입법 취지에 부합하지 않기 때문입니다.

또한, 양도인이 매매계약 당시 1주택자였다면 이후 양도인의 세대 구성이 변경되어 일시적으로 요건을 상실하더라도, 이미 체결된 계약에 따른 양수인의 조합원 지위에는 영향을 주지 않는다는 것이 판례의 태도입니다.

3. 주의해야 할 예외 및 엄격한 법리 (함정 주의)

그렇다고 모든 예외가 넓게 인정되는 것은 아닙니다. 재건축 조합원 지위 양도 제한 규정은 '예외 조항'이므로 엄격하게 해석하는 것이 대원칙입니다. 특히 다음 두 가지는 반드시 주의하셔야 합니다.

① 소유기간 내내 1주택자일 필요는 없지만...

양도 기간 내내 1주택자였어야 하는 것은 아닙니다. 양도 당시(계약 체결 당시) 1세대 1주택자이기만 하면 족합니다.

② '공유지분 주택'이 있다면 1주택자로 인정받기 어렵습니다

만약 양도 대상 주택 외에 다른 주택의 공유지분을 조금이라도 가지고 있다면 어떻게 될까요?

판례는 공유지분의 크기와 상관없이, 타 주택의 공유지분 역시 '주택'에 해당하므로 1세대 1주택자 요건을 충족하지 못한다고 봅니다. 지분이 적다 하더라도 예외 없이 2주택 이상으로 평가되므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 핵심 내용 한눈에 보기

💡 김우중 변호사의 한마디

도시정비법상 조합원 지위 양도 제한 문제는 재건축 현장에서 수억 원의 자산 가치가 걸려 있는 매우 예민하고 중요한 쟁점입니다. 저도 이 문제로 한달에 10건 이상 전화 상담을 받습니다.

매매계약 체결 당시의 세대원 현황, 다른 부동산(공유지분 포함) 소유 여부, 등기 및 계약 일자의 선후관계 등에 따라 결과가 완전히 뒤바뀔 수 있습니다. 따라서 조합설립인가 이후 재건축 물건을 매수하거나 매도하실 예정이라면, 계약 체결 전 반드시 정비사업 전문 변호사의 면밀한 검토를 거치시기를 권장드립니다.

(*면밀한 검토는 7 영업일 이상의 기간, 수백만 원의 검토비용이 소요됩니다)

관련하여 구체적인 법률 조력이 필요하신 분들은 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다.