재개발 조합원 자격이 안 돼서 현금청산 대상이 됐어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재개발 정비구역에서 부동산을 사들였는데도 정작 조합원 명부에는 이름이 오르지 못하고, 뒤늦게 현금청산 대상이라는 통보를 받는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 “등기만 넘겨받으면 나도 그 집에 살던 사람과 똑같이 조합원이 되는 것 아니냐”, “예전부터 실입주해서 살아온 집이니 당연히 분양받을 줄 알았다”는 생각으로 계약을 진행한 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 조합에 조합원 자격을 문의하면 “귀하는 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상”이라는 답변을 듣고 나서야 뒤늦게 문제를 알아차리는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 조합원 자격을 취득하지 못하는 사유를 계약 시점이나 당사자의 선의와 무관하게 도시정비법이 정한 요건에 따라 엄격하게 판단하면서도, 자격을 인정받지 못한 사람에게 지급할 청산금은 개발이익까지 포함한 적정 가격으로 산정해야 한다는 입장을 재확인하고 있습니다.

아래에서는 재개발 정비구역에서 조합원 자격이 인정되지 않는 대표적인 경우와, 현금청산 대상이 되었을 때 청산금이 어떻게 정해지는지, 그리고 이의를 제기하려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 부동산을 매수했다고 자동으로 조합원이 되는 것은 아닙니다

조합원 자격은 계약서가 아니라 도시정비법 제39조가 정한 요건으로 결정됩니다.

도시정비법 제39조 제1항은 정비사업의 조합원을 원칙적으로 ‘토지등소유자’로 정하고 있습니다. 재개발구역 안의 토지 또는 건축물을 소유하고 있다면 원칙적으로 조합원이 되는 것이 맞습니다. 문제는 이 원칙에 여러 단서가 붙어 있다는 점입니다.

같은 조 단서는 하나의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우, 한 사람이 여러 개의 토지 또는 건축물을 소유한 경우, 그리고 같은 세대에 속하는 여러 명이 각각 토지 또는 건축물을 소유한 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 인정한다고 정하고 있습니다.

실무에서 자주 문제 되는 것은 세 번째 경우입니다. 예컨대 부모와 자녀가 같은 세대별 주민등록표에 속하면서 각자 명의로 구역 내 주택을 한 채씩 갖고 있다면, 두 사람 모두 조합원이 되는 것이 아니라 그중 대표 1명만 조합원 지위를 인정받고 나머지는 조합원 자격을 얻지 못한 채 현금청산 대상으로 분류됩니다.

세대 분리를 통해 이 제한을 피하려 해도, 조합은 주민등록표 등본상 세대 분리 시점과 실제 거주·생계 단위를 함께 살펴보기 때문에 형식적인 전입신고만으로는 별도 조합원 지위를 인정받기 어렵습니다.

정비구역 안의 부동산을 소유하고 있어도, 공유·다물권·세대합가 관계에 해당하면 대표 1인 외에는 조합원 자격을 인정받지 못할 수 있습니다.

2. 관리처분계획인가 후 매수했다면 투기과열지구에서는 조합원 지위를 승계받지 못합니다

재개발사업은 관리처분계획인가를, 재건축사업은 조합설립인가를 기준으로 조합원 지위 승계가 제한됩니다.

도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 경우 조합원 지위 승계를 제한하고 있습니다. 기준 시점은 사업 종류에 따라 다른데, 재건축사업은 조합설립인가 이후, 재개발사업은 관리처분계획인가 이후에 양수한 경우가 제한 대상입니다.

즉 재개발구역에서 관리처분계획인가가 난 뒤에 매매로 소유권을 넘겨받았다면, 상속이나 이혼으로 인한 양도가 아닌 한 원칙적으로 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 매매계약서에 “조합원 지위를 승계한다”는 특약을 넣었더라도 법이 정한 요건을 충족하지 못하면 그 특약만으로 자격이 생기지는 않습니다.

다만 예외도 있습니다. 양도인이 해당 부동산을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1세대 1주택자인 경우, 세대원 전원이 근무·생업·질병치료·취학 등의 사정으로 다른 시·군·구로 이전하는 경우, 그리고 조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없거나 착공 후 3년 이상 준공되지 않은 경우 등 도시정비법 시행령이 정한 사유에 해당하면 양수인도 조합원 지위를 인정받을 수 있습니다.

대법원은 최근 2022다228230 판결에서, 이런 예외 요건을 충족하지 못해 조합원 자격을 취득할 수 없는 양수인이라도 조합이 매도청구권을 행사해 그 부동산을 취득할 때는 재건축·재개발로 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 가격으로 대금을 산정해야 하고, 그 손실보상 채무의 발생 시점과 목적물 가격의 평가 기준일 모두 원칙적으로 양수인이 부동산을 취득한 시점으로 본다고 판시했습니다.

재개발구역에서 관리처분계획인가 후 매수했다면, 상속·이혼 등 예외 사유가 없는 한 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.

3. 정비구역 지정 고시 후 지분을 나누거나 새로 취득했다면 분양대상에서 제외됩니다

권리산정기준일 이후 필지분할·다세대 전환 등으로 취득했다면 조합원 자격 이전에 분양대상 자격 자체가 없습니다.

도시정비법 제77조는 이른바 ‘지분쪼개기’를 막기 위해 권리산정기준일 제도를 두고 있습니다. 권리산정기준일은 정비구역 지정·고시 이전에 시·도지사 등이 투기 억제를 위해 따로 정해 고시하는 날, 그런 고시가 없으면 정비구역 지정·고시일을 말합니다.

권리산정기준일 이후에 하나의 필지를 여러 필지로 분할하거나, 단독주택·다가구주택을 다세대주택으로 전환하거나, 나대지에 새로 건축물을 지어 소유자 수를 늘리는 방법으로 취득한 토지·건축물은 아예 분양대상자 산정에서 제외됩니다. 이 문제는 제39조가 정한 조합원 자격 심사 이전 단계, 즉 분양받을 권리 자체가 인정되지 않는 문제여서 예외를 다툴 여지가 훨씬 좁습니다.

실무에서는 등기부등본상 소유권 취득일이 권리산정기준일보다 늦다는 이유만으로 곧바로 현금청산 대상이라 단정하기보다는, 그 취득이 필지분할·전환 같은 지분쪼개기 유형에 해당하는지, 아니면 단순히 종전부터 있던 부동산의 소유권이 통째로 이전된 것뿐인지를 먼저 구분해야 합니다. 종전 소유자로부터 부동산 전체를 매매로 넘겨받은 경우까지 일률적으로 배제되는 것은 아닙니다.

권리산정기준일 이후 지분을 늘리거나 쪼갠 취득은 조합원 자격이 아니라 분양대상자 자격 자체가 인정되지 않아, 현금청산 이외의 결과를 기대하기 어렵습니다.

4. 현금청산 대상이 되면 청산금은 감정평가를 거쳐 시가로 정해집니다

청산금 협의가 이뤄지지 않으면 조합은 수용재결이나 매도청구소송으로 나아갈 수밖에 없습니다.

조합원 자격을 인정받지 못했거나 분양신청을 하지 않은 사람에 대해서는 도시정비법 제73조에 따라 사업시행자인 조합이 관리처분계획 인가·고시가 있은 날의 다음 날부터 90일 이내에 손실보상, 즉 현금청산에 관한 협의를 하도록 정하고 있습니다.

이 90일 안에 협의가 이뤄지지 않으면 조합은 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청하거나 법원에 매도청구소송을 제기해야 하고, 이 기한을 넘기면 그 지연 기간에 대한 이자를 청산대상자에게 지급해야 합니다. 조합이 마냥 협의를 미루기 어려운 구조인 셈입니다.

여기서 말하는 시가는 단순히 낡은 건물 그대로의 가격이 아니라, 정비사업이 계획대로 진행되는 것을 전제로 한 가격입니다. 대법원은 일찍이 재건축 매도청구 사건에서 이 원칙을 밝혔고, 이 법리는 그 뒤 재개발사업의 현금청산금 산정에도 그대로 이어지고 있습니다.

매도청구권 행사 당시의 시가란 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라, 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결).

따라서 조합이 처음 제시하는 협의 금액이 낡은 집값 수준에 그친다면, 그 금액을 그대로 받아들이기보다 개발이익이 반영됐는지부터 따져볼 필요가 있습니다.

현금청산금은 낡은 건물 시세가 아니라 정비사업 진행을 전제로 한, 개발이익이 포함된 시가로 산정되어야 합니다.

5. 자격을 다투거나 청산금에 이의가 있다면 이런 순서로 대응해야 합니다

소유권 취득 시점과 고시일을 먼저 대조한 뒤, 협의 단계에서부터 근거 서류를 갖춰야 유리합니다.

재개발구역 관할이 수원인 경우를 기준으로 하면, 통상 ①조합이 관리처분계획 인가·고시 후 대상자에게 현금청산 통지 및 협의를 요청 → ②90일의 협의기간 중 조합원 자격 여부 자체를 다툴 필요가 있다면 수원지방법원에 조합원 지위 확인의 소를 제기하는 방안을 검토 → ③협의가 불성립하면 조합이 경기도 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하거나 수원지방법원에 매도청구소송을 제기 → ④재결이나 판결로 정해진 금액에도 이의가 있으면 재결에 대한 이의신청·행정소송 등으로 다시 다투는 순서로 진행됩니다.

이 과정에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 애초에 왜 현금청산 대상으로 분류됐는지, 즉 제39조 제1항의 다물권·세대합가 문제인지, 제39조 제2항의 투기과열지구 승계제한 문제인지, 제77조의 권리산정기준일 문제인지를 구분하는 일입니다. 원인에 따라 다툴 수 있는 논리와 예외 요건이 전혀 다르기 때문입니다.

1. 등기부등본상 소유권 취득일과 조합설립인가일·관리처분계획인가일을 대조해 어느 제한 조항이 문제 되는지 먼저 특정합니다.

2. 정비구역 지정 고시문·지자체 공고에서 권리산정기준일을 확인해 취득 경위가 지분쪼개기에 해당하는지 점검합니다.

3. 조합 정관과 현금청산 통지서에서 협의기간·감정평가 절차·이의제기 방법을 확인하고, 기한 내 대응 여부를 결정합니다.

확인 결과에 따라 조합원 지위 확인 소송으로 다툴 여지가 있는지, 아니면 청산금 액수를 개발이익이 반영된 수준으로 끌어올리는 데 집중할지 전략이 달라지므로, 초기 단계에서부터 정비사업 실무에 밝은 변호사와 함께 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

마치며

재개발 구역에서 현금청산 통보를 받으면 “계약할 때는 아무 말도 없었는데 왜 이제 와서”라는 억울함 때문에 초기 대응 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

자격을 인정받지 못해 현금청산 통보를 받은 쪽 입장에서는 협의기간이 생각보다 짧기 때문에 취득 경위와 관련 서류부터 서둘러 정리해야 합니다. 반대로 조합 입장에서도 자격 요건을 잘못 적용해 조합원으로 잘못 분양했다가 나중에 관리처분계획 자체가 흔들리는 사례가 있어, 어느 쪽이든 제39조·제77조 요건을 정확히 짚어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

저는 조합원 자격을 다투는 소유자 쪽 사건과, 반대로 조합의 관리처분계획·현금청산 실무를 자문하는 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 조문이라도 사실관계에 따라 결론이 정반대로 갈리는 것을 여러 차례 확인해 왔습니다.

내가 정말 조합원 자격이 없는 것인지, 청산금이 제대로 산정된 것인지는 협의기간이 끝나기 전에 확인해야 합니다. 그 판단이 필요한 시점이라면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 조합설립인가 전에 계약했는데 등기가 관리처분계획인가 후에 넘어왔습니다. 그래도 현금청산 대상인가요?

A. 계약 시점이 아니라 소유권을 실제로 취득한 시점이 기준입니다. 계약은 인가 전에 했더라도 등기 이전이 관리처분계획인가 이후에 이뤄졌다면 원칙적으로 조합원 지위 승계 제한 대상이 될 수 있습니다.

Q. 상속으로 부동산을 물려받았는데도 조합원 자격이 제한되나요?

A. 상속으로 인한 소유권 이전은 도시정비법 제39조 제2항의 양도 제한에서 제외되는 대표적인 사유입니다. 다만 상속 이후 다시 매매 등으로 소유권이 넘어가면 그 시점을 기준으로 별도로 판단합니다.

Q. 세대를 분리하면 제39조 제1항의 대표 조합원 제한을 피할 수 있나요?

A. 형식적인 전입신고만으로는 어렵습니다. 조합은 실제 거주지·생계 단위 등을 함께 살펴 실질적으로 같은 세대인지를 판단하므로, 서류상 분리만으로 별도 조합원 지위를 인정받기 쉽지 않습니다.

Q. 권리산정기준일이 언제인지는 어디서 확인하나요?

A. 정비구역 지정·고시문이나 그 이전에 시·도가 별도로 고시한 공고문에 명시됩니다. 시·군·구청 정비사업 담당 부서나 정비구역 지정 고시 원문을 통해 확인할 수 있습니다.

Q. 현금청산 협의금액이 시세보다 너무 낮게 제시됐습니다. 무조건 받아들여야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 협의가 성립하지 않으면 조합은 수용재결이나 매도청구소송으로 나아가야 하고, 그 단계에서 개발이익이 포함된 시가로 다시 감정평가가 이뤄지므로 낮은 제시액에 서둘러 합의할 필요는 없습니다.

Q. 협의기간 90일 안에 아무 답도 하지 못했습니다. 자격을 다툴 기회는 완전히 사라지나요?

A. 협의기간이 지난다고 곧바로 권리가 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 조합이 수용재결 신청이나 매도청구소송 절차로 넘어가면 그 절차 안에서 대응해야 하므로, 기간이 지났다면 더 늦기 전에 서둘러 확인해야 합니다.

Q. 조합원 자격이 없다는 조합의 통보에 이의가 있으면 어떻게 다투나요?

A. 조합을 상대로 조합원 지위 확인의 소를 제기해 다툴 수 있습니다. 제39조·제77조 중 어느 조항이 근거인지에 따라 주장과 증거가 달라지므로 통보 근거부터 정확히 확인해야 합니다.