자격 없는 사람이 중개한 계약도 유효한가요 수수료는요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 거래 현장에서는 정식으로 등록된 공인중개사가 아니라, 동네에서 오래 알고 지낸 지인이나 이른바 ‘부동산 컨설팅’ 업체를 통해 매매·임대차 계약을 진행하는 경우가 적지 않게 눈에 띕니다.

제가 상담한 의뢰인들 중에는 “그 사람은 이 동네에서 20년 넘게 부동산 일을 해온 사람이라 자격증 같은 건 없어도 믿을 만하다”, “수수료도 반값에 해준다니 상관없지 않겠냐”는 생각으로 계약을 진행한 경우가 많았습니다. 그런데 막상 계약 이후 문제가 생기거나 상대방이 정식 수수료를 요구해오면, “계약 자체가 무효인 것 아니냐”, “저 사람한테는 돈을 줄 필요가 없는 것 아니냐”는 불안을 안고 뒤늦게 저를 찾아오시는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 무자격자의 중개행위와 관련해 계약 자체의 효력과 중개수수료 지급약정의 효력을 엄격히 구분해서 판단하는 입장을 유지하고 있습니다. 자격 없는 사람이 관여했다는 사정만으로 매매계약 전체가 무효가 되는 것은 아니지만, 그 사람에게 지급하기로 한 수수료는 상황에 따라 전혀 다른 결론에 이를 수 있습니다.

아래에서는 자격 없는 사람이 중개한 계약이 실제로 유효한지, 그리고 이미 약속했거나 지급한 중개수수료는 어떻게 되는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 중개인의 자격 유무와 매매계약 자체의 효력은 별개입니다

매매계약은 매도인·매수인 사이의 별개 법률행위이므로, 중개인의 자격과 무관하게 성립·유효합니다.

매매계약이나 임대차계약은 계약의 실제 당사자인 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 사이의 의사표시가 합치될 때 성립하는 법률행위입니다. 두 사람의 의사표시를 연결해 준 사람이 정식으로 등록된 공인중개사인지, 아니면 자격 없는 지인이나 컨설팅업체 직원인지는 이 계약의 성립요건이 아닙니다.

따라서 계약서에 서명·날인한 당사자 본인들이 계약 내용을 제대로 이해하고 자유로운 의사로 합의했다면, 그 계약을 소개하거나 자리를 마련해 준 사람의 자격 유무만으로 매매계약이나 임대차계약 자체가 무효가 되지는 않습니다. 이 점에서 실무상 “무자격자가 낀 계약이니 전부 무효 아니냐”는 걱정은 대부분 기우에 가깝습니다.

다만 예외는 있습니다. 무자격 중개인이 매물의 권리관계나 시세를 적극적으로 속여 상대방을 착오에 빠뜨렸거나, 애초에 존재하지 않는 매물을 있는 것처럼 꾸며 계약을 유도했다면 이는 별도로 민법상 착오 또는 사기를 이유로 한 취소 사유가 될 수 있습니다. 이때 문제되는 것은 중개인의 무자격 자체가 아니라 그 과정에서 있었던 기망이나 착오라는 점을 구분해야 합니다.

중개인의 무자격은 원칙적으로 본계약의 효력을 흔들지 못하며, 계약이 무효가 되려면 기망·착오 등 별도의 하자가 있어야 합니다.

2. 무자격자가 ‘중개를 업으로’ 했다면 수수료 지급약정은 무효입니다

등록 없이 반복적으로 중개업을 해온 사람과의 수수료 약정은, 계약이 유효한 것과 별개로 그 자체가 강행법규 위반으로 무효입니다.

공인중개사법 제9조는 중개업을 영위하려는 자는 공인중개사 자격을 갖추고 관할 시·군·구청에 중개사무소 개설등록을 하도록 정하고 있습니다. 이 등록 제도는 단순한 행정 절차가 아니라, 전문성과 자본력을 갖춘 사람만 부동산 거래를 중개하도록 해 거래 사고를 예방하려는 취지의 강행법규로 해석됩니다.

대법원도 등록 없이 계속적·반복적으로 중개업을 영위하면서 매매계약을 성사시키고 그 대가로 수수료를 받기로 한 약정은, 부동산중개 관련 법령의 입법 취지에 비추어 투기적·탈법적 거래를 조장할 우려가 있어 강행법규에 위배되어 무효라고 판단한 바 있습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결).

여기서 핵심은 ‘중개를 업으로 했는지’입니다. 사무실을 차려두고 광고를 내며 지속적으로 여러 건의 거래를 알선해왔다면, 그 사람에게 정식 자격이 없다는 사정만으로도 수수료 약정 자체가 처음부터 무효로 취급될 수 있다는 의미입니다.

등록 없이 중개를 ‘업으로’ 해온 사람과의 수수료 약정은, 매매계약 자체가 유효한 것과 무관하게 그 자체로 무효입니다.

3. 다만 우연히 한 번 다리를 놓아준 경우까지 당연히 무효는 아닙니다

중개를 ‘업으로’ 한 것이 아니라 단 한 번 호의로 소개한 경우라면, 수수료 약정이 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다.

반대로 지인이나 친척이 우연한 기회에 딱 한 번 거래를 소개해 준 경우처럼, 중개를 ‘업으로’ 한 것이 아니라면 상황이 달라집니다. 대법원은 이런 경우를 앞서 본 무등록 영업 사안과 명확히 구분합니다.

공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결).

즉 ‘업으로’ 했는지 여부가 결정적 기준입니다. 반복성·계속성, 광고나 간판 등을 통한 영업 표시, 여러 사람으로부터 거래를 의뢰받았는지 등이 종합적으로 고려됩니다. 단순히 아는 사람 사이에서 호의로 한 번 다리를 놓아준 정도라면 수수료 약정 자체는 유효할 수 있되, 그 금액이 통상적인 중개보수 기준을 현저히 초과한다면 법원이 상당한 범위로 감액할 수 있습니다.

결국 상대방이 정말 ‘업으로’ 중개를 해온 사람인지, 아니면 이번 한 번뿐인 호의였는지에 따라 수수료 지급 여부와 그 액수가 완전히 달라질 수 있습니다.

‘업으로’ 한 무자격 중개라면 수수료 약정 자체가 무효이지만, 우연한 1회성 소개라면 과다한 부분만 감액을 청구할 수 있습니다.

4. 이미 지급한 수수료는 돌려받을 수 있고, 무자격 중개는 형사처벌 대상입니다

무효인 수수료 약정에 따라 이미 지급한 돈은 부당이득으로 반환청구할 수 있고, 무등록 중개업 자체도 형사처벌 대상입니다.

중개수수료 지급약정이 강행법규 위반으로 무효라면, 이미 그 약정에 따라 지급한 돈은 법률상 원인 없이 지급된 것이 됩니다. 민법 제741조에 따라 상대방을 상대로 부당이득으로 반환을 청구할 수 있고, 이는 매매계약이 유효하게 성립해 소유권 이전까지 이미 마쳤더라도 별도로 행사할 수 있는 권리입니다.

여기서 그치지 않고, 등록을 하지 않은 채 중개업을 영위한 사람 자체가 형사처벌 대상이 됩니다. 공인중개사법 제48조는 같은 법 제9조를 위반해 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

실무에서는 정식 공인중개사 사무실의 직원인 중개보조원이 개업공인중개사 몰래, 또는 명의만 빌려 단독으로 계약을 진행하는 경우도 자주 문제 됩니다. 이 경우에도 실제로 중개행위를 한 사람이 등록된 공인중개사가 아니라면 위와 같은 수수료 무효·형사처벌 법리가 그대로 적용될 수 있습니다.

무효인 수수료는 부당이득으로 돌려받을 수 있고, 무등록으로 중개업을 한 사람은 별도로 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

5. 무자격 중개가 의심된다면, 확인은 이런 순서로 진행됩니다

문제를 제기하기 전 상대방의 등록 여부부터 확인하는 것이 사건 전체의 방향을 결정합니다.

무자격 중개가 의심되는 상황은 통상 ①국가공간정보포털 등에서 상대방의 개업공인중개사 등록 여부 확인 → ②등록이 없거나 등록 내용과 실제 행위자가 다르면 관할 시·군·구청 또는 부동산거래질서 교란행위 신고센터에 신고하고, 형사입건이 필요하면 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 고발장 접수 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 기소 여부 판단 → ④기소되면 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다.

이와 별개로 이미 지급한 수수료를 돌려받으려면 형사 절차와 무관하게 민사상 부당이득반환청구를 함께 진행할 수 있고, 형사 고소·고발 과정에서 확보되는 자료가 민사 소송의 증거로 활용되는 경우가 많습니다.

1. 국가공간정보포털·정부24 등에서 상대방이 실제로 개업공인중개사로 등록돼 있는지, 등록번호와 실제 계약을 진행한 사람이 같은지부터 확인합니다.

2. 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인한 사람과 실제로 거래를 성사시키고 대금 협상을 진행한 사람이 동일 인물인지 대조합니다.

3. 이미 지급한 중개수수료의 영수증, 계좌이체 내역, 문자·카카오톡 대화 기록을 확보해 반환청구와 신고에 대비합니다.

이러한 자료를 미리 정리해두면, 계약 자체의 효력을 다투는 절차와 수수료 반환·형사 고발 절차를 동시에 준비하는 데 큰 도움이 됩니다.

마치며

무자격 중개로 인한 문제는 “그래도 계약은 이미 다 끝났는데”, “아는 사람이 해준 건데 굳이”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

계약 자체의 효력이 걱정되는 쪽 입장에서는, 매매계약이나 임대차계약은 원칙적으로 유효하게 유지된다는 점을 먼저 확인한 뒤, 기망이나 착오 등 별도의 하자가 있었는지를 차분히 따져보는 것이 순서입니다. 반대로 이미 낸 수수료를 돌려받고 싶은 쪽 입장에서는, 상대방이 정말 ‘업으로’ 중개를 해왔는지, 아니면 우연한 1회성 소개였는지에 따라 대응 전략이 완전히 달라집니다.

저는 부동산 계약의 효력을 다투는 사건과 무자격 중개로 인한 수수료 반환·형사 고발 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 상황이라도 어떤 자료가 남아 있는지에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약은 유효한데 수수료만 억울하게 물어야 하는 것은 아닌지, 혹은 반대로 걱정할 필요가 없는 상황인지, 지금 바로 확인해 보시는 것이 좋습니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 자격 없는 사람이 중개했다는 사실만으로 매매계약을 무효라고 주장할 수 있나요?

A. 어렵습니다. 매매계약은 매도인·매수인 사이의 의사표시 합치로 성립하는 별개의 법률행위이므로, 중개인의 자격 유무만으로는 계약 자체가 무효가 되지 않습니다. 계약을 무효화하려면 기망이나 착오 등 별도의 하자를 따로 증명해야 합니다.

Q. 무자격자에게 이미 수수료를 지급했는데, 돌려받을 수 있나요?

A. 상대방이 등록 없이 ‘업으로’ 중개를 해온 경우라면 수수료 지급약정 자체가 강행법규 위반으로 무효이므로, 이미 낸 돈은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 우연한 1회성 소개였다면 약정 자체는 유효할 수 있어 반환 범위가 달라집니다.

Q. 지인이 호의로 딱 한 번 소개해준 경우에도 수수료를 줘야 하나요?

A. ‘업으로’ 한 것이 아니라면 약정한 수수료를 지급해야 할 수 있습니다. 다만 그 금액이 통상적인 중개보수 기준보다 부당하게 과다하다면, 법원에 상당한 범위로 감액을 요청할 수 있습니다.

Q. 무등록으로 중개업을 한 사람은 어떤 처벌을 받나요?

A. 공인중개사법 제9조를 위반해 중개사무소 개설등록 없이 중개업을 한 사람은 같은 법 제48조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

Q. 중개보조원이 개업공인중개사 몰래 혼자 계약을 진행했다면 어떻게 되나요?

A. 실제로 계약을 성사시킨 사람이 등록된 공인중개사가 아니라면, 등록된 사무실을 통한 거래처럼 보이더라도 수수료 무효 및 형사처벌 법리가 그대로 적용될 수 있습니다. 계약서와 확인·설명서에 서명한 사람이 실제 행위자와 같은지 확인이 필요합니다.

Q. ‘중개’가 아니라 ‘컨설팅’ 계약이라고 하면 문제가 없나요?

A. 명칭만 컨설팅이라고 붙였을 뿐 실질적으로 매매·임대차를 알선·중개하는 행위를 했다면, 법원은 그 실질을 보아 중개행위로 판단할 수 있습니다. 계약서 명칭만으로 규제를 피할 수 있는 것은 아닙니다.

Q. 계약의 효력 문제와 수수료 문제를 동시에 다툴 수 있나요?

A. 가능합니다. 계약 자체의 효력을 다투는 절차와 수수료 반환·형사 고발 절차는 별개의 법적 근거를 가지므로 동시에 진행할 수 있고, 한쪽에서 확보한 자료가 다른 쪽 절차의 증거로 활용되는 경우가 많습니다.