부동산 시세조종행위에 따른 공인중개사법 위반으로 고소당한 건에서 자문드린 사례

안녕하세요.

새로운 시대를 위한 새로운 로펌을 모토로,

부동산 관련 법률 자문을 드리고 있는

뉴로이어 법률사무소 오동현 파트너변호사입니다.

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이번에 소개해드릴 사례는 부동산 사이트에서 시세보다 저렴한 매물을 허위매물로 신고했다가 공인중개사법상 시세조종행위로 고소를 당한 의뢰인분에게 법률 자문을 드렸던 이야기입니다.

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의뢰인분께서는 허위매물로 의심되는 건에 대해 신고를 했을 뿐인데 처벌 대상이 될 수 있는지 걱정하고 계셨습니다. 그 신고의 목적이 시세를 조종하려는 의도에서 나온 것이 아니냐는 의심을 받고 있기 때문이었습니다.

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수사 기관이 의심할 만한 정황도 분명히 존재하는 상황이었으므로 단순히 "그럴 의도가 아니었다"라는 말로 혐의를 벗을 수는 없었는데요. 이처럼 불리한 상황일지라도 해당 사건에 적용되는 법리를 분석하면 사안에 따라 파훼법을 찾아낼 수 있습니다(저희는 각 분야별 전문가가 사건을 맡고 있으므로 설령 가능성이 낮더라도 사건을 파고들어서 해결책을 이끌어내고 있습니다).

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다시 본론으로 돌아와서, 지금부터는 부동산 시세조종행위에 따른 공인중개사법 위반으로 고소 당한 사례에서 어떠한 법률자문을 드렸는지 이야기를 보여드리겠습니다.

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1. 자문 개요 - 부동산 시세조종행위에 따른 공인중개사법 위반

의뢰인분은 부동산 사이트에서 시세보다 저렴하게 게시된 매물 2건을 확인하셨습니다. 실제 거래가 가능한 매물인지 의문이 들어 사이트의 신고 기능을 이용해 허위매물을 신고하셨는데요. 문제는 당시 의뢰인분의 가족이 인근 부동산의 매도를 진행하고 있어서, 부동산을 고가에 매도하기 위해 저가 매물을 신고한 것이 아니냐는 의심을 받는 것이었습니다.

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이에 따라 의뢰인분은 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 공인중개사 등의 업무를 방해한 것으로 의심받게 되었고, 허위매물 신고행위에 대하여 공인중개사법 위반 혐의로 형사수사가 진행되고 있었습니다. 그저 허위매물을 발견하여 신고했을 뿐인데 오히려 법률 위반으로 조사를 받게 되어 무척 억울할 수밖에 없는 상황이었는데요.

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이에 의뢰인분은 자칫 형사처벌을 받게 될 수 있다는 생각에 부동산 사건을 전문적으로 수행하는 변호사를 찾아서 저희에게 문의하셨습니다. 의뢰를 맡은 저희는 단순히 공인중개사법 위반 혐의 여부에 대해서만 답변드린 것이 아니라, 의뢰인분의 상황을 면밀히 분석하여 어떠한 법리와 논리를 통해 해당 혐의를 반박할 수 있을지 의견서로 정리하여 전달해드렸습니다.

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뉴로이어 법률사무소의 오동현 파트너변호사님입니다.

2. 자문 내용 - 죄형법주의를 통한 혐의 반박

부동산 시세조종행위에 따른 공인중개사법 위반이 성립하기 위해서는 당사자가 부동산 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있어야 하고, 정당한 사유가 없이 공인중개사의 정당한 표시·광고 행위를 대상으로 업무를 방해하는 행위임이 인정되어야 합니다. 이번 사건에서는 의뢰인분의 가족이 인근 부동산을 매도하고 있었다는 점이 '저가 매물을 시장에서 제외하여 시세를 높이려 했다'라는 의심을 받은 것인데요.

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하지만 가족의 매도 사실만으로 의뢰인분이 저가 매물을 없애 시세를 높이려 했다고 단정하기는 어려웠습니다. 법원에서도 형벌법규의 의미를 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의의 원칙에 어긋나는 것으로서 허용되지 아니합니다"라는 죄형법주의의 원칙을 인정하고 있기 때문입니다.

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저희가 작성한 의견서 내용 중 일부입니다.

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저희는 "형사재판에서 유죄의 인정은 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력이 필요하다"라는 대법원의 판단을 토대로, 설령 의뢰인분에게 유죄의 의심이 간다 하더라도 객관적인 증거자료 없이는 “시세에 부당한 영향을 줄 목적”으로 허위매물을 신고했다는 주장을 인정할 수 없다는 의견을 전달했습니다.

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또한 의뢰인분은 별개의 매물에 관심을 두고 매수를 고려하고 계셨으므로, 저가의 매물을 신고하는 행위는 오히려 이해관계에 반하는 정황이라는 것을 설명해드렸는데요. 공인중개사법의 입법취지인 “시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있을 것”은 엄격히 해석되고 있으며, 입법 이후 판결례 역시 이에 대해 상당히 엄격한 입장을 고수하고 있는 것을 의견서에 구체적으로 명시했습니다.

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3. 마치며

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공인중개사법상 시세조종행위에 해당하기 위해서는 "시세에 부당한 영향을 줄 목적"이 구체적으로 입증되어야 하는데, 이 사건의 경위에 비추어 볼 때 허위매물 신고행위에 대한 유죄를 인정하기에는 증거의 증명력이 부족하다는 의견을 개진했습니다.

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저희의 의견을 뒷받침하기 위해서 공인중개사법의 입법취지와 죄형법주의의 의미를 명시하고 법원의 판결례를 인용하여 의견서에 담았는데요. 의뢰인분에게 자문의견을 송부함으로써 형사수사에 제대로 대응하실 수 있게 되었던 사례입니다. 의뢰인분도 의견서를 확인하고 그동안의 걱정을 내려놓으실 수 있어서 저희도 보람을 느낄 수 있었습니다.

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다만 해당 사례와 유사한 상황에 처했다고 하더라도, 해당 사례의 의뢰인분과 이 글을 읽는 분의 상황은 다를 수 있어서 섣불리 대응하셔서는 안 됩니다. 상담을 통해서 본인에게 어떠한 리스크가 있는지를 확인하고 어떠한 법리를 토대로 혐의를 반박해야 할지 구체적인 전략을 세워야 하니, 도움이 필요한 분들이라면 저희에게 연락주셔서 도움 받으시기 바랍니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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