신축 건물 하자보수는 언제까지 청구할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 신축 아파트나 오피스텔, 상가에 입주한 뒤 누수, 벽체 균열, 마감재 들뜸 같은 하자를 발견하고도 시공사나 분양자로부터 “이미 시간이 많이 지나서 이제는 책임질 수 없다”는 답을 듣고 당황해 상담을 오시는 분들이 늘고 있습니다.

입주 초기에는 대부분 “조금 지나서 말해도 되겠지”, “살다 보면 자연히 알게 되니 나중에 한꺼번에 얘기하면 된다”는 생각으로 사소한 하자를 넘기곤 합니다. 그런데 막상 하자가 커지고 나서 시공사에 연락하면 “담보책임기간이 지나 더 이상 보수 의무가 없다”는 답이 돌아오는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 신축 건물의 하자담보책임 존속기간의 기산점과, 건물이 전매된 경우 그 하자담보추급권이 누구에게 귀속되는지를 엄격하고 일관되게 판단하고 있습니다. 언제부터 기간이 흐르는지, 어떤 하자에 몇 년이 적용되는지를 정확히 모르면 정당한 권리를 시효로 놓칠 수 있습니다.

아래에서는 신축 건물의 하자보수를 언제까지 청구할 수 있는지, 하자 유형별로 기간이 어떻게 달라지는지, 그리고 건물을 되팔았을 때 그 권리는 누구에게 남는지를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건물을 인도받은 날부터 하자담보책임기간이 흐르기 시작합니다

담보책임기간은 하자를 알게 된 날이 아니라 건물을 인도받은 날부터 계산됩니다.

민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인이 수급인에게 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있다고 정합니다. 문제는 이 권리를 언제까지 행사해야 하느냐인데, 민법 제670조는 원칙적으로 목적물을 인도받은 날로부터 1년 내에 하자보수·손해배상·계약해제를 청구하도록 정하고 있습니다.

다만 건물은 하자가 뒤늦게 드러나는 경우가 많다는 점을 고려해 민법 제671조가 특칙을 둡니다. 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대해 인도 후 5년간 담보책임을 지고, 건물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 경우에는 그 기간이 10년으로 늘어납니다. 대부분의 철근콘크리트 신축 건물이 여기에 해당합니다.

실무에서 자주 오해하는 지점은 “하자를 발견한 날”부터 기간을 세울 수 있다고 생각하는 것입니다. 그러나 이 기간은 하자를 알았는지와 무관하게 인도일부터 객관적으로 진행하는 제척기간이므로, 입주 후 한참 지나 잊고 지내다가 뒤늗게 문제를 제기하면 이미 기간이 지나 있는 경우가 생깁니다.

담보책임기간은 하자를 알게 된 날이 아니라, 건물을 인도받은 날부터 이미 흐르고 있습니다.

2. 하자 종류에 따라 책임기간이 2년에서 10년까지 다르게 적용됩니다

같은 건물이라도 마감 하자와 구조 하자는 적용되는 책임기간 자체가 다릅니다.

아파트 등 공동주택은 공동주택관리법 시행령 [별표 4]가 시설공사별로 담보책임기간을 세분화하고 있습니다. 미장·도장·도배·타일 같은 마감공사 하자는 2년, 옥상·외벽 등 방수공사 하자는 5년, 기초·기둥·보 같은 내력구조부 및 지반공사 하자는 10년이 적용됩니다. 같은 건물에서 나온 하자라도 어느 공종에 속하느냐에 따라 청구할 수 있는 기간이 완전히 달라지는 셈입니다.

오피스텔이나 상가처럼 집합건물법이 적용되는 건물도 구조가 비슷합니다. 집합건물법 제9조의2와 그 시행령 [별표]는 건물의 주요구조부·지반공사 하자는 10년, 전유부분 인도 전(또는 공용부분 사용승인 전) 하자는 5년, 구조상·안전상 하자(방수·철근콘크리트공사 등)는 3년, 마감공사처럼 발견·보수가 비교적 쉬운 하자는 2년으로 정하고 있습니다.

그래서 “신축 건물 하자는 몇 년까지 청구할 수 있나요”라는 질문에는 한 가지 숫자로 답할 수 없습니다. 누수인지, 균열인지, 도배가 들뜬 것인지에 따라 적용 기간이 2년일 수도, 10년일 수도 있기 때문에 하자가 어느 공종에 해당하는지부터 구분해야 합니다.

같은 건물의 하자라도 마감·방수·구조 중 어디에 속하느냐에 따라 청구 가능한 기간이 2년에서 10년까지 달라집니다.

3. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 별도로 소멸시효가 적용됩니다

담보책임기간 안에 하자가 발생했다면, 손해배상청구권 자체는 통상 10년의 소멸시효를 따로 갖습니다.

담보책임 존속기간(1년·5년·10년 등)과 소멸시효는 서로 다른 제도입니다. 담보책임기간은 그 기간 안에 하자가 발생해야 책임을 물을 수 있다는 권리의 발생 요건에 가깝고, 일단 그 기간 안에 하자보수청구권이나 손해배상청구권이 발생하면 그 권리 자체는 별도로 민법 제162조 제1항에 따른 일반채권 소멸시효 10년의 적용을 받습니다.

실무상 하자보수를 실제로 요구하기보다 하자보수비용 상당의 손해배상을 구하는 경우가 많은데, 대법원은 건물 인도 당시 이미 존재하던 하자에 대한 손해배상채권은 인도한 날부터 소멸시효가 진행한다고 보고 있습니다. 다만 인도 이후 시간이 지나 새로 드러나는 성질의 하자라면, 그 하자가 발생·발현된 시점을 기준으로 별도로 시효가 진행한다고 보는 것이 실무의 태도입니다.

따라서 “담보책임기간이 5년이니 5년만 지나지 않으면 무조건 청구할 수 있다”고 단순하게 생각하면 안 됩니다. 담보책임기간 안에 발생한 하자라도, 그 손해배상청구권을 오래 방치하면 별도의 소멸시효로 다시 막힐 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다.

담보책임기간을 지켰다고 끝이 아니라, 이후 손해배상청구권 자체의 소멸시효도 별도로 관리해야 합니다.

4. 건물을 되팔았다면 하자담보추급권은 원칙적으로 현재 소유자에게 넘어갑니다

분양받은 사람이 건물을 되팔았어도, 담보추급권을 유보하지 않았다면 새 소유자가 그 권리를 갖습니다.

집합건물을 분양받은 뒤 다시 매도하는 경우, 매도인이 시공사·분양자에 대해 갖고 있던 하자담보추급권은 어떻게 될지가 자주 문제 됩니다. 매수인 입장에서는 “내가 산 뒤에 하자가 드러났으니 나는 청구할 수 없는 것 아니냐”는 걱정을, 매도인 입장에서는 “이미 팔았으니 나와는 상관없는 문제”라는 생각을 하기 쉽습니다.

대법원은 이 문제에 대해 다음과 같이 정리하고 있습니다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결).

즉 원칙은 현재 소유자 기준입니다. 분양받은 사람이 하자를 발견하지 못한 채 건물을 팔았더라도, 매도 당시 담보추급권을 자신에게 유보한다는 특약을 남기지 않았다면 그 권리는 매수인에게 넘어갑니다. 이후 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결도 같은 법리를 재확인하면서, 양도인이 권리를 유보했다는 특별한 사정이 있는 경우에만 예외를 인정한다는 취지를 유지했습니다.

따라서 지금 하자를 발견한 소유자가 “예전 집주인이 살 때 생긴 하자 같은데 내가 청구할 수 있나”를 고민할 필요는 크지 않습니다. 반대로 건물을 팔려는 입장에서 하자담보추급권을 계속 행사하고 싶다면, 매매계약서에 그 권리를 유보한다는 문구를 명시적으로 남겨야 합니다.

5. 하자 발견부터 손해배상까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명으로 남긴 하자 통지 시점이 이후 소송에서 소멸시효·기간 준수 여부를 가르는 기준이 됩니다.

신축 건물 하자 분쟁은 통상 ①사진·동영상과 수리 견적서로 하자 상태와 발생 시점을 기록 → ②시공사 또는 분양자에게 내용증명으로 하자보수를 서면 최고 → ③보수가 거부·지연되면 공동주택관리법상 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 당사자 간 협의 → ④조정이 성립되지 않으면 법원(수원 지역 건물이라면 수원지방법원)에 하자보수에 갈음한 손해배상청구 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다.

이 중 실무적으로 가장 중요한 단계는 ②의 서면 통지입니다. 담보책임기간이나 소멸시효가 임박한 상황에서는 통화나 구두 요청만으로는 나중에 “언제 하자를 통지했는지”를 증명하기 어렵기 때문에, 반드시 내용증명 등 날짜가 남는 방식으로 먼저 의사표시를 해두어야 합니다.

하자를 발견했다면 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 사용승인일(준공일)과 실제 입주(인도)일자를 확인해, 어느 시점부터 담보책임기간이 진행되는지부터 확인합니다.

2. 하자가 마감공사인지, 방수공사인지, 구조·지반에 해당하는지 구분해 적용되는 책임기간(2년~10년)을 확인합니다.

3. 하자 사진, 수리비 견적, 발생 경위를 정리해 내용증명으로 시공사·분양자에게 먼저 서면 통지합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 신축 건물 하자 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 하자심사·분쟁조정위원회 절차와 민사소송을 함께 검토해 기간 도과로 권리를 놓치지 않으면서 실질적인 배상을 받아낼 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

신축 건물의 하자 문제는 “곧 고쳐주겠지”, “아직 시간이 많이 남았겠지”라는 막연한 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

하자를 겪는 입주자·소유자 입장에서는 감정적인 항의보다, 인도일과 사용승인일을 먼저 확인하고 하자의 종류를 구분해 적용 기간을 파악하는 것이 우선입니다. 사진, 견적서, 내용증명이 쌓일수록 조정과 소송 모두에서 유리해집니다.

반대로 시공사·분양자 입장에서도 “이미 기간이 지났다”는 주장만으로 방어가 되는 것은 아닙니다. 하자의 공종, 발생 시점, 통지 시점에 따라 담보책임기간과 소멸시효 완성 여부가 전혀 다르게 판단될 수 있습니다.

저는 신축 건물 하자 분쟁에서 하자를 주장하는 쪽과 반대로 책임을 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 기간 계산 하나에 사건의 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 하자를 발견했다면, 기간이 남아 있는지부터 먼저 확인해야 합니다. 그 확인이 필요한 순간, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 입주한 지 3년이 지나 누수를 발견했습니다. 이제는 청구할 수 없나요?

A. 하자 종류에 따라 다릅니다. 방수공사 하자라면 인도 후 5년까지 담보책임이 인정될 수 있어 3년이 지났어도 청구가 가능합니다. 다만 마감공사에 해당하는 하자라면 2년이 지나 이미 기간이 도과했을 수 있습니다.

Q. 담보책임기간과 소멸시효는 어떻게 다른가요?

A. 담보책임기간은 그 기간 안에 하자가 발생해야 책임을 물을 수 있다는 기준이고, 소멸시효는 그렇게 발생한 손해배상청구권을 얼마나 오래 방치해도 되는지에 관한 별도의 기간(통상 10년)입니다. 둘 다 지켜야 합니다.

Q. 분양받은 오피스텔을 팔았는데, 하자보수 청구는 누가 하나요?

A. 매매계약에서 담보추급권을 유보한다는 특약을 남기지 않았다면, 원칙적으로 현재 소유자가 시공사·분양자에게 하자담보추급권을 행사합니다. 대법원도 같은 취지로 판단하고 있습니다.

Q. 구두로 여러 번 하자보수를 요청했는데, 서면 통지가 꼭 필요한가요?

A. 필요합니다. 담보책임기간이나 소멸시효 완성 여부가 다투어지면 언제 하자를 통지했는지가 핵심 쟁점이 되는데, 구두 요청은 날짜를 증명하기 어렵습니다. 내용증명 등 기록이 남는 방식을 권합니다.

Q. 하자심사·분쟁조정위원회와 민사소송 중 무엇부터 해야 하나요?

A. 순서가 정해진 것은 아니지만, 비용과 시간 부담이 적은 조정 절차를 먼저 시도하고 조정이 성립하지 않을 때 소송으로 나아가는 경우가 많습니다. 다만 기간이 임박했다면 조정 신청과 별개로 소멸시효 중단 조치를 함께 검토해야 합니다.

Q. 하자보수 대신 손해배상을 청구하려면 어떤 자료가 필요한가요?

A. 하자 사진·동영상, 발생 시점을 특정할 수 있는 자료, 수리비 견적서 또는 감정 결과가 핵심입니다. 이런 자료가 갖춰질수록 하자보수비용 상당의 손해배상 범위를 구체적으로 주장할 수 있습니다.