분양 광고가 허위였다는 걸 어떻게 입증하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 분양 시장에서 시행사나 분양대행사가 내건 광고 내용과 실제 상황이 달라 계약자들이 피해를 호소하는 상담이 꾸준히 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 “분양 광고에 그렇게 나와 있었으니 계약서에 따로 안 적혀 있어도 문제없을 것이다”, “상담직원이 그렇게 말했으니 나중에 책임을 물을 수 있겠지”라는 생각으로 계약을 진행한 분들을 자주 만납니다. 그런데 막상 광고와 다른 상황이 드러나 항의하면, 시행사나 분양대행사 쪽에서는 “광고는 참고용일 뿐 계약 내용이 아니다”, “그 정도는 통상적인 홍보 표현이었다”는 식으로 책임을 피해가는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 상가 분양대행사가 “3년간 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다”, “시세차익을 확실하게 얻을 수 있다”고 설명한 사안에서, 그 발언이 상가 투자에서 통상 기대할 수 있는 평균적인 상황을 전제로 한 추상적인 전망 수준에 그친다면 기망행위로 보기 어렵다는 취지로 원심을 파기환송했습니다. 광고나 설명이 사실과 다르다는 것만으로 곧바로 책임을 물을 수 있는 것은 아니라는 뜻입니다.

아래에서는 분양 광고가 허위인지 아닌지를 가르는 기준이 무엇인지, 그리고 실제로 이를 입증하려면 무엇을 준비해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 분양광고는 원칙적으로 계약 내용이 아니지만, 구체적 조건이라면 계약에 편입될 수 있습니다

광고가 계약서에 없어도, 구체적 거래조건이면 묵시적으로 계약 내용이 됩니다.

분양계약의 내용은 원칙적으로 계약서와 그 첨부 도면·특약사항에 의해 정해집니다. 분양광고나 카탈로그, 모델하우스 설명은 계약 체결을 유인하기 위한 ‘청약의 유인’에 불과한 것이 원칙이어서, 광고에만 나오고 계약서에는 없는 내용을 계약 위반이라고 주장하기가 쉽지 않습니다.

그런데 아파트나 오피스텔처럼 선분양·후시공 방식으로 공급되는 부동산은 사정이 다릅니다. 수분양자는 완공되지 않은 건물을 직접 보지 못한 채, 시행사가 배포한 분양광고와 모델하우스만 보고 계약을 체결할 수밖에 없습니다. 대법원은 이런 거래 구조의 특수성을 고려해, 광고 내용 중에서도 구체적인 거래조건에 해당하는 부분은 계약 내용으로 편입된다고 보고 있습니다.

선분양·후시공 방식으로 분양되는 아파트 단지의 경우, 분양광고의 내용이나 조건 중 구체적 거래조건으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결).

실제로 이 판례에서는 원목마루 시공, 유실수단지 조성, 아파트 단지 내 온천 시설 등에 관한 광고 내용을 계약 내용으로 인정해 시행사의 채무불이행 책임을 인정한 바 있습니다. 반면 시세 전망이나 인근 개발호재, 수익률처럼 확정되지 않은 미래가치에 관한 표현은 ‘구체적 거래조건’으로 보기 어려워 계약 내용으로 편입되기 어렵습니다.

분양광고라도 구체적으로 이행을 청구할 수 있는 조건이라면, 계약서에 없어도 계약 내용이 될 수 있습니다.

2. 단순 과장광고와 사기죄가 되는 허위광고는 판단 기준이 다릅니다

일반 상거래 관행을 벗어나 신의칙에 반하는 구체적 허위 고지만 기망행위입니다.

형사 고소까지 염두에 둔다면 기준이 하나 더 필요합니다. 계약 내용 편입 여부와 별개로, 사기죄(형법 제347조)가 성립하려면 ‘기망행위’가 인정되어야 하는데, 법원은 이를 훨씬 엄격하게 판단합니다.

일반적으로 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장·허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장·허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91도2994 판결).

이 기준에 따라, 연립주택 분양광고에서 평형 수치를 다소 과장한 사안에 대해서도 대법원은 기망행위를 인정하지 않은 사례가 있습니다. 분양가 산정 방식, 계약 체결 경위, 그리고 수분양자가 계약서나 건축물관리대장으로 실제 면적을 쉽게 확인할 수 있었다는 사정 등을 종합해, 그 광고가 신의칙상 비난받을 정도의 허위 고지에는 이르지 않았다고 본 것입니다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95다19515, 95다19522(반소) 판결).

앞서 본 상가 분양 사례도 같은 맥락입니다. “임대수익이 확실하다”는 말 자체는 이미 확정된 임차인이나 계약이 있다고 구체적 사실을 꾸며 말한 것인지, 아니면 통상적인 낙관적 전망을 말한 것에 그쳤는지에 따라 결론이 달라집니다. 실제로 확정되지 않은 사항을 확정된 것처럼 구체적으로 설명했다면 허위 고지에 해당할 여지가 커집니다.

광고나 설명이 다소 부풀려졌는지가 아니라, 확정되지 않은 사실을 확정된 것처럼 구체적으로 꾸며 말했는지가 기준입니다.

3. 허위성을 입증하려면 광고와 실제 사실의 불일치를 보여줄 기록부터 모아야 합니다

말이 아니라 기록으로 남아야 수사기관과 법원을 설득할 수 있습니다.

분양광고나 상담 과정에서 나온 말을 나중에 “그런 말은 한 적 없다”고 부인당하지 않으려면, 계약 전후로 흩어져 있는 자료를 시간 순서대로 모아두는 작업이 먼저입니다.

가장 기본은 광고물 원본 확보입니다. 분양 카탈로그, 브로슈어, 현수막이나 인터넷 광고 화면, 문자메시지·카카오톡 상담 내용을 배포 일자와 함께 캡처해두면, 나중에 시행사나 분양대행사가 “그런 내용의 광고는 없었다”고 부인하는 것을 막을 수 있습니다. 계약체결을 앞둔 상담 과정에서 상담직원의 구체적 설명이 쟁점이라면, 본인이 당사자로 참여한 대화를 녹음하는 것은 통신비밀보호법 위반이 아니므로 증거로 활용할 수 있습니다.

다음으로는 광고 내용과 실제 상태의 불일치를 객관적으로 보여줄 자료가 필요합니다. 등기부등본, 건축물대장, 준공 도서, 인허가 서류, 실제 임차인 현황이나 공실률, 현장 사진 등을 광고 시점과 현재 시점으로 나누어 대조해두면 불일치를 구체적 수치와 사실로 제시할 수 있습니다. 계약서와 특약사항도 다시 확인해, 광고 내용 중 일부가 이미 특약으로 명시되어 있다면 계약 내용 편입 여부를 다툴 필요 없이 곧바로 채무불이행을 주장할 수 있습니다.

같은 광고를 보고 계약한 다른 수분양자가 있다면, 그들의 진술이나 자료를 함께 모으는 것도 중요합니다. 동일한 설명이 여러 사람에게 반복됐다는 사실이 확인되면, 그 발언이 개별적인 과장이 아니라 조직적으로 반복된 허위 설명이었다는 정황으로 작용해 신의칙 위반 판단에 유리하게 작용할 수 있습니다.

4. 허위광고가 사기로 인정되면 이득액에 따라 처벌 수위가 크게 달라집니다

이득액이 5억원을 넘으면 특정경제범죄가중처벌법이 적용됩니다.

형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자를 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 분양 사기는 계약금·중도금 등 편취금액이 크고 피해자가 다수인 경우가 많아, 편취금액이 합산되면 특정경제범죄가중처벌법이 적용될 가능성이 높습니다.

이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역으로 형이 무거워지고, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있습니다. 여러 세대·호실에 걸쳐 같은 방식의 허위 설명이 반복됐다면 포괄일죄로 묶여 이득액이 합산될 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

다만 형사처벌과 민사책임은 판단 기준이 다릅니다. 사기죄의 기망행위가 인정되지 않더라도, 광고 내용이 계약 내용으로 편입된 것으로 인정되면 채무불이행에 따른 손해배상을, 기망에 의한 계약이라면 민법 제110조에 따라 계약을 취소하고 이미 낸 대금의 반환을 각각 청구할 수 있습니다. 형사와 민사를 함께 검토해야 실질적인 회수 방안을 놓치지 않을 수 있습니다.

5. 고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

고소장 접수 전 증거 정리가 사건의 방향을 결정합니다.

분양 사기 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 사업장이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 이득액이 특경법 구간에 해당한다면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

분양광고가 허위라고 의심된다면, 감정적으로 항의하기 전에 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 광고물 원본과 계약서·특약사항을 나란히 놓고, 광고 중 어떤 부분이 계약 내용으로 편입될 수 있는지부터 정리합니다.

2. 등기부등본·건축물대장·현장 사진 등으로 광고 내용과 실제 상태의 불일치를 객관적 수치로 확인합니다.

3. 상담 녹취·문자메시지, 다른 수분양자의 자료가 있다면 시점별로 정리해 반복적·조직적 허위 설명이었는지를 뒷받침합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 분양 관련 허위광고에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 형사 고소와 민사상 손해배상·계약해제를 함께 검토해 실질적인 피해 회복 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

분양 광고가 허위였다는 의심이 들어도, “설마 그렇게까지 속였겠나”, “계약서에 사인까지 했는데 이제 와서 무를 수 있을까”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

허위 광고를 믿고 계약한 수분양자 입장에서는 감정적인 항의보다, 어떤 발언이 구체적 거래조건이었는지, 그것이 실제와 어떻게 달랐는지를 기록으로 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 통상적인 판매 권유였을 뿐인데 과장광고로 몰려 억울하게 고소를 당한 분양업체나 상담직원 입장에서도, 문제 된 발언이 확정된 사실의 허위 고지였는지 아니면 추상적 전망 수준이었는지를 구체적으로 다퉈볼 필요가 있습니다.

저는 분양 광고를 둘러싼 계약자 측과 분양업체 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 발언이라도 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양 광고에 없던 내용을 상담직원이 구두로만 설명했는데, 계약 내용으로 인정될까요?

A. 구체적 거래조건으로서 이행을 청구할 수 있다고 볼 수 있는 사항이라면 묵시적 합의로 계약 내용에 편입될 수 있습니다. 다만 구두 설명은 나중에 다툼의 소지가 크므로 문자·녹취 등으로 남겨두는 것이 중요합니다.

Q. 분양 면적이 광고보다 적게 나온 경우도 허위광고인가요?

A. 면적 차이만으로 곧바로 기망행위가 되는 것은 아닙니다. 계약서나 건축물대장으로 수분양자가 쉽게 확인할 수 있었던 사정이었다면 기망행위로 보지 않은 판례가 있어, 확인 가능성과 고의성을 함께 살펴야 합니다.

Q. “확실히 오른다”, “임대가 보장된다”는 말만 믿고 계약했는데 사기로 고소할 수 있나요?

A. 그 발언이 구체적 사실의 허위 고지인지, 통상적인 낙관적 전망 수준인지에 따라 결론이 달라집니다. 확정되지 않은 임차인이나 계약을 확정된 것처럼 구체적으로 말했다면 허위 고지에 해당할 여지가 있습니다.

Q. 형사 고소가 무혐의로 끝나면 민사 손해배상도 어려운가요?

A. 그렇지 않습니다. 형사상 기망행위와 민사상 채무불이행·불법행위 책임은 판단 기준이 달라, 형사 무혐의와 별개로 광고 내용이 계약에 편입됐다면 민사상 손해배상이나 계약해제가 인정될 수 있습니다.

Q. 분양대행사 직원의 말도 시행사 책임으로 물을 수 있나요?

A. 분양대행사가 시행사의 위임을 받아 분양업무를 수행했다면, 그 직원의 설명으로 인한 책임을 시행사에도 함께 물을 수 있는 경우가 많습니다. 다만 위임 범위와 관여 정도에 따라 결론이 달라지므로 계약·위탁 관계를 함께 확인해야 합니다.

Q. 계약서에 “광고 내용은 계약과 무관하다”는 문구가 있으면 소용없나요?

A. 그런 문구가 있다고 구체적 거래조건까지 자동으로 배제되는 것은 아닙니다. 다만 계약 내용 편입 주장이 더 어려워지므로, 광고 내용이 얼마나 구체적이었는지와 계약체결 경위에서 실제로 신뢰의 근거가 됐는지를 더 꼼꼼히 입증해야 합니다.