오피스텔 수익 보장 약정서 받았는데 시행사가 부도났어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 오피스텔 분양 시장에서는 분양가 완납을 유도하기 위해 시행사가 별도의 수익보장 약정서를 써주는 경우가 흔합니다. 그런데 입주 시기가 다가오거나 임대가 채 맞춰지기도 전에 시행사가 부도 처리됐다는 소식을 듣고 상담을 청하시는 분들이 부쩍 늘었습니다.

계약 당시 담당자로부터 “월 얼마씩 2년간 확정으로 지급해 드립니다, 서면으로까지 남겨드리니 걱정하지 마세요”라는 말을 듣고 계약금과 중도금을 납입한 분들이 많습니다. 그런데 막상 시행사가 부도나면 “회사가 이 지경인데 어쩔 수 없지 않냐”, “법정관리 들어가면 어차피 다 못 받는다”는 식으로 흐지부지 넘어가려는 경우가 대부분입니다.

최근 대법원은 서면으로 구체적인 수치를 명시해 지급을 약속한 수익보장 확약과, 막연히 시세차익을 기대하게 하는 광고성 설명을 명확히 구분해 계약 내용 편입 여부를 판단하고 있습니다. 시행사가 부도났다고 해서 이 구분이 사라지는 것은 아닙니다.

아래에서는 오피스텔 수익보장 약정서가 어떤 경우에 계약의 일부로 인정되는지, 시행사 부도 이후 실제로 무엇을 확인하고 어떤 절차를 밟아야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 오피스텔 수익보장 약정서도 분양계약의 일부로서 효력이 있습니다

구체적인 수치를 적은 서면 약정은 막연한 광고 문구와 다르게 계약 내용으로 인정됩니다.

오피스텔 수익보장 약정서는 대개 분양계약서와 별도로, 일정 기간 동안 매달 또는 매년 일정 금액이나 수익률을 지급하겠다는 내용을 담아 작성됩니다. 시행사 입장에서는 초기 계약률을 끌어올리고 잔금 납입을 유도하기 위한 마케팅 수단이지만, 수분양자 입장에서는 이를 믿고 다른 투자 대안을 포기한 채 계약금과 중도금을 납입했다는 점이 중요합니다.

이런 약정은 분양계약 자체와는 별개의 문서라 하더라도, 그 내용이 분양계약 체결의 동기가 되었고 시행사가 구체적인 금액·기간·지급방법까지 특정해 서면으로 교부했다면 매매계약에 부수된 하나의 채권적 약정으로서 효력을 인정받습니다.

실제로 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결은 상가 분양 과정에서 이뤄진 수익 관련 설명이 계약 내용으로 편입되는지를 다루면서, 임대차보증금과 월차임 상당액을 구체적으로 보장한다는 확약서 내용은 계약의 일부로 취급하되, 단순히 시세차익을 기대하게 하는 추상적 설명은 일반적·평균적 상황을 전제로 한 예상 수준에 불과해 계약 내용으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 반대로 말하면 금액과 기간이 구체적으로 특정된 서면 수익보장 약정서는 이 판례가 계약 내용으로 인정한 유형에 가깝습니다.

수치와 기간이 특정된 서면 수익보장 약정은 립서비스가 아니라, 시행사에 대해 이행을 청구할 수 있는 계약상 권리입니다.

2. 시행사가 부도났다고 수익보장 의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다

부도는 지급불능 상태를 뜻할 뿐, 채무를 소멸시키는 법적 절차가 아닙니다.

부도는 어음이나 수표를 막지 못해 은행 거래가 정지되는 상태를 가리키는 경제 용어일 뿐, 그 자체로 회생절차나 파산절차 개시를 의미하는 법률 용어는 아닙니다. 시행사가 부도났다는 소식이 들려도, 아직 법원에 회생이나 파산 신청이 접수되지 않았다면 시행사의 채무는 그대로 살아 있고 개별적으로 소송을 제기해 이행판결을 받아낼 수 있습니다.

문제는 부도 이후 대부분의 시행사가 회생절차 개시를 신청하거나, 채권자의 신청으로 파산선고를 받는다는 점입니다. 회생절차가 개시되면 수익보장금 채권은 회생채권(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제118조)으로 취급되어 법원이 정한 신고기간 안에 신고해야 하고, 신고하지 않으면 회생계획인가 결정과 함께 그 권리를 잃을 수 있습니다(같은 법 제251조).

파산선고로 이어지면 수익보장금 채권은 파산채권(같은 법 제423조)이 되어 파산관재인에게 신고한 뒤 다른 채권자들과 함께 배당 순서를 기다려야 합니다. 담보나 우선권이 없는 일반채권이라면, 실제로 배당받는 금액은 신고 금액의 일부에 그치는 경우가 많습니다.

부도 자체가 채무를 지우지는 못하지만, 그 다음 어떤 절차로 넘어가느냐에 따라 실제로 받을 수 있는 금액은 크게 달라집니다.

3. 오피스텔은 분양보증 의무가 없는 경우가 많아 보호 공백이 생깁니다

30실 미만 오피스텔은 건축물분양법의 신탁·분양보증 의무 대상에서 빠집니다.

선분양 방식으로 건물을 분양하려면 건축물의 분양에 관한 법률 제4조에 따라 시행사가 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 맺거나, 금융기관으로부터 분양보증을 받아야 착공신고 이후 분양이 가능합니다. 분양보증은 시행사가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 건축물 분양의 이행이나 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 제도입니다(같은 법 제4조 제3항).

그런데 같은 법 시행령 제2조는 오피스텔의 경우 30실 이상인 건축물에 대해서만 이 법을 적용하도록 정하고 있습니다. 30실 미만의 소규모 오피스텔이라면 애초에 신탁이나 분양보증 의무 대상이 아니어서, 시행사가 분양대금을 어떻게 관리했는지가 전적으로 그 회사 사정에 좌우됩니다.

신탁계약이 체결된 사업장이라 하더라도 안심할 수는 없습니다. 신탁계약은 통상 분양대금을 별도 계정에서 관리하다가 소유권이전이나 대금 환급을 담보하기 위한 것이지, 수익보장금처럼 시행사가 별도로 약속한 채무까지 신탁재산에서 지급하도록 정해두는 경우는 많지 않습니다. 따라서 분양대금 자체는 신탁 덕분에 보호되더라도, 수익보장금 채권은 여전히 시행사에 대한 일반채권으로 남아 있을 수 있다는 점을 신탁계약서로 직접 확인해야 합니다.

분양대금이 신탁으로 보호된다고 해서 수익보장금까지 함께 보호되는 것은 아닙니다.

4. 회수 경로는 시행사 한 곳이 아니라 여러 갈래로 나눠 확인해야 합니다

신탁 여부·시공사의 공동 서명 여부·대표이사 개인의 책임 여부에 따라 결과가 달라집니다.

시행사가 사실상 재산이 없는 상태라면, 수익보장 약정서만 붙들고 있어서는 실제 회수로 이어지기 어렵습니다. 먼저 확인할 것은 신탁계약 여부입니다. 신탁관리계정에 분양대금 잔액이 남아 있다면, 신탁계약의 수익자 지위나 소유권이전청구권을 근거로 신탁회사를 상대로 별도 청구를 검토할 수 있습니다.

다음으로 수익보장 약정서에 시공사나 관계 회사가 연대서명 또는 보증 문구를 넣었는지 확인해야 합니다. 시공사가 단순히 공사만 맡았다면 원칙적으로 수익보장 채무와 무관하지만, 약정서에 시공사 명의나 직인이 함께 들어가 있다면 공동채무자로서 별도로 이행을 구할 여지가 있습니다.

마지막으로 시행사 대표이사 개인의 책임입니다. 계약 체결 당시 이미 자금 사정이 지급불능에 가까웠음을 대표이사가 알고 있었으면서도 이를 숨기고 수익보장을 약속했다면, 상법 제401조에 따른 이사의 제3자에 대한 책임이나 민법상 불법행위(기망)를 근거로 대표이사 개인 재산에 대한 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 이는 대표이사가 지급불능 상태를 알았거나 중대한 과실로 몰랐다는 사정을 수분양자 쪽에서 구체적으로 입증해야 하는 부분입니다.

5. 부도를 확인했다면 회생·파산 개시 여부부터 서둘러 확인해야 합니다

채권신고 기한을 놓치면 정당한 권리도 실권될 수 있어 확인이 늦어질수록 불리해집니다.

시행사 부도 소식을 접했다면 통상 ①법원 등기사항과 회생·파산 사건 검색을 통해 관할 법원(사업장이 수원 지역이라면 수원지방법원, 사안에 따라 서울회생법원)에 회생이나 파산 신청이 접수됐는지부터 확인하고 → ②이미 절차가 개시됐다면 법원이 정한 신고기간 안에 수익보장금 채권을 회생채권 또는 파산채권으로 신고하고 → ③아직 개시 전이라면 시행사와 대표이사 앞으로 내용증명을 보내 채무를 명확히 하는 한편 재산 가압류를 검토하고 → ④신탁계약이 있는 사업장이라면 신탁회사에 수분양자로서의 지위와 신탁계정 잔액을 문의하는 순서로 진행됩니다.

절차가 어느 단계로 갈지 확신이 서지 않는 상태에서 시간만 흘려보내면, 신고기간을 넘겨 회생채권 신고 기회 자체를 놓치는 경우가 가장 아쉽습니다. 아래 순서로 자료부터 정리해두는 것이 좋습니다.

1. 분양계약서와 수익보장 약정서 원본, 계약금·중도금 납입 내역을 함께 정리합니다.

2. 등기사항전부증명서와 법원 회생·파산 사건 검색으로 시행사의 절차 진행 여부를 확인합니다.

3. 신탁계약서가 있다면 신탁회사에 연락해 신탁계정 잔액과 수분양자로서의 권리 범위를 확인합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 회생·파산절차에서의 채권신고, 신탁회사에 대한 청구, 시공사·대표이사에 대한 별도 청구 중 어느 경로가 실제로 회수 가능성이 있는지 함께 검토하는 것이 시간과 비용을 낭비하지 않는 방법입니다.

마치며

오피스텔 수익보장 약정서를 받아두고도 시행사 부도 소식에 초기 대응이 늦어지는 이유는, 대부분 “시행사가 완전히 망한 것도 아닌데 굳이 지금 변호사를 선임해야 하나”라는 생각 때문입니다.

이미 늦었다고 포기하고 손을 놓는 수분양자도 있지만, 회생·파산절차가 개시되기 전이라면 여전히 소송이나 가압류로 대응할 여지가 남아 있는 경우가 많습니다.

반대로 시행사만 붙잡고 매달리다 시간을 흘려보내는 수분양자도 있는데, 신탁계정이나 시공사 공동책임처럼 실제로 회수 가능성이 더 높은 경로를 놓치는 경우가 적지 않습니다.

저는 오피스텔·상가 분양 관련 수분양자 측 사건과 시행사·시공사 측 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 부도 상황이라도 신탁 구조와 약정서 문구, 대응 시점에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

수익보장 약정서와 부도 소식만으로 미리 포기하지 마시고, 회수 가능한 경로가 남아 있는지부터 확인하는 것이 먼저입니다. 지금이 그 확인이 필요한 시점이라면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 수익보장 약정서에 시행사 직인만 찍혀 있어도 효력이 있나요?

A. 효력이 있을 수 있습니다. 대표자나 정당한 권한을 가진 담당자가 작성해 교부한 서면이라면 시행사 명의의 채권으로 인정됩니다. 다만 담당 직원 개인의 임의 작성이었다면 다툼의 여지가 있어 작성 경위를 함께 확인해야 합니다.

Q. 시행사가 아직 회생·파산 신청을 하지 않았다면 지금 바로 소송할 수 있나요?

A. 가능합니다. 회생·파산절차가 개시되지 않은 상태에서는 일반 민사소송으로 수익보장금 지급을 구하고 집행권원을 확보해 재산에 강제집행할 수 있습니다. 다만 절차 개시가 임박했다면 가압류를 먼저 검토하는 것이 안전합니다.

Q. 회생채권 신고기간을 놓치면 정말 한 푼도 못 받나요?

A. 원칙적으로 회생계획인가 결정이 나면 신고하지 않은 채권은 실권됩니다. 다만 신고기간을 놓친 데 책임질 수 없는 사유가 있었다면 추후 보완신고가 가능한 경우도 있으므로, 기한을 넘겼더라도 바로 포기하지 말고 확인이 필요합니다.

Q. 시공사에도 수익보장금을 청구할 수 있나요?

A. 시공사가 수익보장 약정서에 연대서명하지 않았다면 원칙적으로 청구가 어렵습니다. 다만 약정서나 홍보자료에 시공사가 공동으로 수익을 보장하는 취지의 표시를 했다면 별도로 책임을 검토할 수 있습니다.

Q. 신탁계약이 되어 있다는 말을 들었는데, 그럼 안심해도 되나요?

A. 분양대금 반환이나 소유권이전 부분은 신탁 덕분에 보호될 가능성이 있지만, 수익보장금까지 신탁재산에서 지급되도록 정해져 있는지는 신탁계약서를 직접 확인해야 알 수 있습니다. 신탁 여부만으로 수익보장금까지 안전하다고 단정할 수 없습니다.

Q. 대표이사 개인 재산에 청구하려면 무엇을 입증해야 하나요?

A. 계약 체결 당시 대표이사가 회사의 지급불능 상태를 알았거나 중대한 과실로 몰랐다는 사정을 수분양자 쪽에서 구체적으로 밝혀야 합니다. 계약 무렵의 자금 사정, 다른 채무 연체 여부 등 정황 자료를 함께 확보해두는 것이 좋습니다.