준공 지연 지체상금은 얼마까지 청구 가능한가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트나 상가 신축공사에서 준공이 예정보다 늦어지면서, 건축주가 시공사에게 지체상금을 얼마나 청구할 수 있는지를 놓고 다투는 사건이 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 건축주분들 중에는 “계약서에 하루 0.3%라고 써 있으니 지체된 날수만큼 곱하면 그게 다 내 돈이다”라고 생각하는 경우가 많습니다. 반대로 시공사 쪽에서는 “어차피 건물은 완성해서 넘겼으니 지체 문제는 대충 넘어가겠지”라고 안심하기도 합니다. 그런데 막상 정산 단계에 들어가면, 계약서 숫자 그대로 청구했다가 법원에서 상당 부분이 깎이거나, 반대로 건축주 쪽 사정으로 늦어진 기간까지 지체상금에 포함시켰다가 그 부분만 통째로 빠지는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 지체상금 약정을 수급인의 완공 지체에 대한 손해배상액의 예정으로 보아, 약정대로 산정한 금액이 부당하게 과다하면 법원이 직권으로 감액할 수 있다는 원칙을 일관되게 확인하고 있습니다.

아래에서는 지체상금이 어떤 법적 성격을 가지는지, 언제부터 언제까지 계산되는지, 그리고 실제로 얼마까지 청구할 수 있는지를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 지체상금은 계약서에서 정한 손해배상액의 예정으로 자동 발생합니다

지체상금 약정은 수급인의 완공 지체에 대한 손해배상액의 예정이며, 실제 손해를 입증하지 않아도 청구할 수 있습니다.

도급계약은 수급인이 일을 완성하고 도급인이 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 신축공사 도급계약서에는 대부분 준공기한을 정해두고, 그 기한을 넘기면 계약금액에 정해진 지체상금률(통상 하루 0.1~0.3% 수준)을 곱해 지체상금을 지급하기로 하는 조항을 둡니다.

이 지체상금 조항의 법적 성격은 민법 제398조가 정하는 손해배상액의 예정입니다. 즉 건축주는 준공이 늦어져 실제로 손해를 얼마나 입었는지 따로 입증할 필요 없이, 계약서에 정한 산식대로 지체상금을 청구할 수 있습니다.

반대로 시공사 입장에서는 “실제로는 그렇게까지 손해를 안 봤을 텐데”라는 항변만으로는 지체상금 지급의무를 벗어나기 어렵습니다. 손해배상액을 미리 정해둔 취지 자체가 실손해 입증을 둘러싼 다툼을 없애자는 것이기 때문입니다.

지체상금은 실제 손해액과 무관하게, 계약서에 정한 산식에 따라 자동으로 발생하는 손해배상액의 예정입니다.

2. 지체상금은 완공기한 다음날부터 대체완공 가능 시점까지 계산됩니다

지체상금 발생기간의 시기와 종기는 계약이 정상 이행됐는지, 도중에 해제됐는지에 따라 달라집니다.

지체상금이 얼마나 쌓이는지는 결국 지체일수에 달려 있는데, 그 시작점과 끝점을 정확히 아는 건축주는 많지 않습니다. 대법원은 지체상금 발생의 시기는 약정된 완공기한 다음날이라고 봅니다.

문제는 종기입니다. 공사가 뒤늦게라도 완성되어 인도됐다면 그 실제 인도일까지 지체상금이 계산되지만, 시공사가 공사를 중단하는 등 해제 사유가 있어 건축주가 계약을 해제할 수 있었던 경우에는, 종기가 실제 인도일이 아니라 건축주가 다른 업자에게 맡겨 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점까지로 앞당겨집니다(대법원 1999. 10. 12. 선고 99다14846 판결).

실무에서는 이 종기를 “공사가 실제로 끝난 날”로만 생각해 지체일수를 지나치게 길게 계산하는 경우가 많은데, 계약을 해제할 수 있었던 시점 이후의 지연은 별도의 손해배상 문제일 뿐 지체상금 문제는 아닙니다.

지체상금은 완공기한 다음날부터, 정상 완공이면 인도일까지, 해제 사유가 있었다면 대체완공이 가능했던 시점까지만 계산됩니다.

3. 귀책사유 없는 지연 기간은 지체일수에서 빠집니다

지체상금은 수급인의 귀책사유로 인한 지연에 대해서만 발생하고, 건축주 귀책이나 불가항력 기간은 제외됩니다.

지체상금 조항이 있다고 해서 준공이 늦어진 모든 기간이 자동으로 지체일수에 들어가는 것은 아닙니다. 설계변경, 관공서 인허가 지연, 민원 대응, 건축주의 자재·도면 확정 지연처럼 시공사의 책임으로 돌리기 어려운 사유로 공사가 늦어졌다면, 그 기간은 지체일수 계산에서 빼야 합니다.

이런 사유가 있는데도 건축주가 준공기한과 실제 준공일 사이의 날짜를 그대로 곱해 지체상금을 청구하면, 시공사로서는 공정표·현장일지·인허가 관련 공문 등으로 귀책사유 없는 기간을 소명해 그만큼을 다퉈야 합니다.

천재지변이나 감염병으로 인한 셧다운처럼 불가항력 사유도 마찬가지입니다. 이런 사유로 인한 지연 기간에는 애초에 지체상금 채무 자체가 발생하지 않는다고 보는 것이 일반적입니다.

지체일수는 준공기한과 실제 준공일의 단순한 날짜 차이가 아니라, 수급인 귀책사유가 인정되는 기간만으로 다시 계산돼야 합니다.

4. 관급공사는 30% 상한이 있지만, 민간공사는 법원 감액으로 조정됩니다

지체상금 총액의 상한은 계약 유형과 약정 내용에 따라 다르게 제한됩니다.

관공서가 발주하는 공사라면 공사계약일반조건(회계예규)에 따라 지체상금 총액이 계약금액의 100분의 30을 넘지 못하도록 상한이 정해져 있고, 지체상금률 자체도 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제75조에 따라 공사의 경우 1일당 1천분의 0.5 수준으로 정해집니다.

그런데 민간, 즉 사인 간 건설공사 도급계약에는 이런 법정 상한이 따로 없습니다. 계약서에 지체상금 총액의 한도를 두지 않았다면, 지체일수가 길어질수록 계약금액에 가까워지거나 산술적으로는 이를 넘어서는 금액까지도 계산될 수 있습니다.

그렇다고 계약서 숫자대로 무한정 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

약정에 따라 산정한 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정되는 경우에는, 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다(대법원 1999. 10. 12. 선고 99다14846 판결).

따라서 민간공사에서 “계약서에 적힌 대로 다 받아야 한다”는 생각과 “법원이 무조건 깎아줄 것”이라는 생각 둘 다 정확하지 않습니다. 실제 손해 규모, 계약금액 대비 지체상금 비율, 지체 경위 등을 따져 적정한 금액을 다시 산정하는 것이 실무의 방향입니다.

관급공사는 계약금액의 30%라는 법정 상한이 있지만, 민간공사는 계약서 상한이 없는 한 법원이 민법 제398조 제2항에 따라 부당하게 과다한 부분만 감액하는 방식으로 상한을 대신합니다.

5. 정산부터 소송까지, 지체상금 회수 절차는 이렇게 진행됩니다

지체상금 청구는 실제 지체일수를 확정하고 관련 자료를 정리하는 것에서부터 시작됩니다.

지체상금 분쟁은 통상 ①공정표·준공검사 자료로 실제 지체일수와 그 사유를 정리 → ②건축주가 지체상금 산정 내역과 함께 내용증명으로 청구(또는 미지급 공사대금에서 지체상금 상당액을 공제하겠다는 상계 통지) → ③시공사가 귀책사유 없음이나 감액 사유를 들어 이의를 제기 → ④협의가 안 되면 공사대금·지체상금 청구소송(관할은 통상 수원지방법원, 소액이면 수원지방법원 관내 시·군법원)으로 넘어가는 순서로 진행됩니다.

소송까지 가지 않더라도, 지체상금은 통상 건축주가 지급할 잔여 공사대금에서 상계하는 방식으로 정산되는 경우가 많아, 상계 통지 시점과 근거 자료를 명확히 남겨두는 것이 중요합니다.

1. 공사도급계약서의 준공기한, 지체상금률, 상한 조항(있다면)을 먼저 확인합니다.

2. 공정표·현장일지·인허가 관련 공문으로 실제 지체일수와 그 귀책사유를 정리합니다.

3. 잔여 공사대금 액수와 지체상금 예상액을 비교해, 상계로 정산할지 별도 청구·소송으로 갈지를 판단합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 건설공사 지체상금 분쟁에 전문성 있는 변호사의 검토를 받으면, 과다 청구와 부당 감액 양쪽의 위험을 줄이고 실질적인 회수·방어 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

지체상금 문제는 “공사도 다 끝났는데 돈 문제까지 다투기 싫다”는 생각 때문에 정산이 미뤄지다가, 뒤늦게 금액을 다투게 되는 경우가 많습니다.

지체상금을 받아야 하는 건축주 입장에서는 감정적으로 계약서 숫자를 그대로 청구하기보다, 실제 지체일수와 그 귀책사유부터 정리하는 것이 먼저입니다. 공정표와 인허가 자료가 뒷받침될수록 협상과 소송 모두에서 유리해집니다.

반대로 지체상금을 부담해야 하는 시공사 입장에서도 “어차피 건물은 완성했으니 문제없다”는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 지연 사유 중 어디까지가 자신의 책임인지, 계약서상 상한이 있는지에 따라 실제 부담액은 크게 달라집니다.

저는 지체상금을 청구하는 건축주와 이를 방어해야 하는 시공사, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 지체일수 산정과 감액 주장 하나하나가 결론을 완전히 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지체상금 액수가 애매하게 느껴진다면, 그게 바로 계산을 다시 짚어봐야 할 시점입니다. 정산 결과가 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 준공이 하루만 늦어도 지체상금이 발생하나요?

A. 네, 원칙적으로 완공기한 다음날부터 발생합니다. 다만 시공사 귀책사유가 없는 지연이었다면 그 기간은 지체일수에서 제외될 수 있습니다.

Q. 지체상금 조항이 없는 계약도 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 지체상금 조항이 없다면 민법상 일반 채무불이행 손해배상(민법 제390조)으로 청구해야 하고, 이 경우에는 실제 손해액을 건축주가 직접 입증해야 합니다.

Q. 계약서에 지체상금 상한이 없으면 얼마까지 청구할 수 있나요?

A. 이론상 지체일수만큼 계속 늘어날 수 있지만, 그 금액이 부당하게 과다하다고 인정되면 법원이 민법 제398조 제2항에 따라 적당히 감액할 수 있습니다.

Q. 관급공사와 민간공사의 지체상금 상한이 다른가요?

A. 그렇습니다. 관급공사는 공사계약일반조건에 따라 계약금액의 100분의 30을 넘지 못하지만, 민간공사는 계약서에 상한을 정하지 않았다면 법원 감액으로 사실상 조정됩니다.

Q. 지체상금을 미지급 공사대금에서 바로 상계할 수 있나요?

A. 가능합니다. 건축주가 지체상금 상당액을 잔여 공사대금에서 공제하겠다고 통지하면 상계의 효력이 발생할 수 있으나, 지체일수와 금액 산정 근거를 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.

Q. 지체상금 채권도 시효로 사라지나요?

A. 네, 공사도급계약에서 발생한 채권으로 소멸시효의 적용을 받습니다. 시효가 임박했다면 내용증명 발송이나 청구 등으로 시효를 먼저 중단시켜야 합니다.