상가 분양계약 기망 취소 소송은 승소 가능성이 어떻게 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가를 분양받았다가, 분양 당시 들었던 설명과 실제 현실이 크게 다르다는 이유로 계약을 취소하고 싶다는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

상담을 오시는 분들 중 상당수는 “분양 설명회에서 다 들은 얘기니까, 나중에 문제되면 그때 가서 취소소송을 걸면 되겠지”라는 생각으로 계약서에 서명부터 하신 경우가 많습니다. 그런데 막상 소송을 준비하려고 보면, 설명회에서 들었던 화려한 문구들이 정작 계약서 어디에도 남아 있지 않아 “그런 말을 한 적 없다”는 상대방의 답변에 부딪히는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 상가 분양광고나 설명 중 어디까지가 취소 사유가 되는 기망행위이고, 어디까지가 계약과 무관한 단순 과장이나 미래에 대한 전망에 그치는지를 엄격하게 구분하는 태도를 이어가고 있습니다.

아래에서는 상가 분양계약을 기망을 이유로 취소하는 소송에서 실제로 승소 가능성을 가르는 기준이 무엇인지, 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 상가 분양계약도 적극적인 기망이 있었다면 취소할 수 있습니다

민법 제110조는 기망행위·고의·인과관계 세 가지가 모두 인정되어야 취소를 허용합니다.

민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 아무 거짓말이나 취소 사유가 되는 것은 아니고, 상대방의 고의적인 기망행위가 있었고, 그로 인해 착오에 빠졌으며, 그 기망행위가 없었더라면 사회통념상 그 계약을 하지 않았을 것이라는 인과관계까지 함께 인정되어야 합니다.

상가 분양에서 실제로 기망으로 인정되는 유형은 대체로 이미 확정되어 있던 구체적 사실을 반대로 알리거나 숨긴 경우입니다. 예컨대 준공승인이 이미 반려된 상태였는데 정상 진행 중이라고 안내하거나, 대형 앵커 점포와의 입점 계약이 이미 무산되었는데 확정된 것처럼 소개하거나, 등기부상 이미 근저당권이 설정되어 있는 사실을 숨기는 경우가 여기에 해당합니다.

한 가지 더 살펴볼 지점은 기망행위를 한 주체입니다. 실제 상담을 받으시는 분들 상당수는 시행사 본인이 아니라 분양대행사 상담직원의 설명을 듣고 계약합니다. 그런데 분양대행사 직원은 대체로 시행사의 단순한 피용자에 불과해 민법이 말하는 ‘제3자’에 해당할 수 있고, 이 경우에는 시행사 본인이 그 기망 사실을 알았거나 알 수 있었어야 비로소 취소가 가능하다는 점(민법 제110조 제2항)도 함께 따져야 합니다.

구체적 사실에 대한 적극적 허위 고지가 있었고, 그로 인해 계약했다는 인과관계까지 인정되어야 기망을 이유로 한 취소가 가능합니다.

2. 그러나 수익 전망이나 다소의 과장은 대부분 기망으로 인정되지 않습니다

확정된 사실을 가장한 것이 아니라 미래에 대한 예측에 머무르는 한, 법원은 기망으로 보지 않습니다.

대법원은 오래전부터 “상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다”고 보아 왔습니다(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결). 거래상 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위 고지한 경우에만 과장·허위광고의 한계를 넘어 기망행위가 된다는 것입니다.

이 기준은 상가 분양의 수익 전망 문제에서 특히 자주 문제됩니다.

용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결).

같은 판결에서 대법원은 분양광고나 계약 체결 당시의 설명이 계약서에 기재되지 않았다면 그러한 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되지 않는다고도 판시했습니다. “예상 수익률이 이 정도는 나온다”, “상권이 곧 크게 뜬다”는 식의 발언은 미래에 대한 전망 영역에 머무는 이상, 실제 수익이 그에 못 미쳤다는 사정만으로는 계약 내용 위반도, 기망행위도 되기 어렵다는 뜻입니다.

그래서 승소 가능성을 진단할 때는 “설명과 결과가 달랐다”는 사정 자체보다, 그 설명이 이미 그 시점에 확정되어 있던 사실을 반대로 전달한 것인지, 아니면 앞으로의 운영 성과에 대한 전망을 이야기한 것인지부터 구분해야 합니다.

예상 수익률이나 상권 전망처럼 미래에 대한 예측 영역에 머무르는 발언은, 실제 결과가 기대에 못 미쳤다는 사정만으로는 기망으로 인정받기 어렵습니다.

3. 알려주지 않은 것도 기망이 될 수 있습니다

말하지 않은 것도, 말했어야 했다면 부작위에 의한 기망이 됩니다.

기망행위는 적극적으로 거짓말을 하는 경우만 문제되는 것이 아닙니다. 부동산 거래에서 거래 상대방이 어떤 사정을 미리 고지받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 그 사정을 미리 고지할 의무가 있고, 이러한 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당합니다.

고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로, 이로 인해 상대방이 착오에 빠져 계약을 체결한 경우 상대방은 계약을 취소하고 대금의 반환을 구할 수도 있고, 취소를 원하지 않을 경우 손해배상만을 청구할 수도 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결).

상가 분양에서는 준공이 상당 기간 지연될 사정이 계약 당시 이미 예견되어 있었는데 이를 알리지 않은 경우, 인접 부지에 이미 확정된 대형 경쟁 상권이나 혐오시설 계획을 알면서 숨긴 경우, 계약 체결 시점에 시행사가 자금난으로 부도 위험이 상당히 임박해 있었는데 이를 알리지 않은 경우 등이 고지의무 위반으로 다투어질 수 있습니다.

적극적으로 속인 것이 없더라도, 알았다면 계약하지 않았을 사정을 알면서 침묵했다면 그 자체로 기망을 이유로 한 취소 사유가 될 수 있습니다.

4. 승소 여부는 결국 인과관계 입증과 취소권 행사기간에 달려 있습니다

기망 사실을 증명해도, 인과관계와 제척기간을 함께 넘어야 승소로 이어집니다.

취소를 주장하는 쪽, 즉 수분양자가 기망행위와 인과관계를 모두 입증해야 합니다. 계약서만으로는 부족하고, 분양안내책자·광고전단·현수막 사진, 상담 과정의 문자메시지나 녹취 등 그 설명이 구체적으로 어떤 내용이었는지를 보여주는 자료가 승소 가능성을 좌우합니다.

시간 문제도 중요합니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날, 즉 기망 사실을 안 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 한다고 정하고 있습니다. 상담을 뒤늦게 오시는 경우 이 기간이 이미 지났는지부터 먼저 확인해야 소모적인 소송을 피할 수 있습니다.

취소가 인정되면 그 계약은 처음부터 없었던 것으로 취급되므로, 이미 낸 분양대금은 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제741조). 취소로 인해 별도의 손해가 남는다면 손해배상도 함께 또는 선택적으로 청구할 수 있습니다.

5. 소송은 이렇게 진행됩니다

내용증명으로 입장을 밝히는 단계부터 자료 정리가 결과를 좌우합니다.

상가 분양계약 취소소송은 통상 ①기망 사실과 취소 의사표시를 담은 내용증명 발송 및 자료 확보 → ②합의가 되지 않으면 관할법원(상가 소재지가 수원 지역이라면 수원지방법원) 소장 접수 → ③변론기일 진행과 문서제출명령 등을 통한 증거조사(분양대행사 내부 자료, 광고 심의 자료 등 포함) → ④판결 선고 및 인용 시 원상회복 절차의 순서로 진행됩니다.

소송을 준비하기 전, 아래 순서로 자료부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 분양계약서와 함께 분양안내책자·광고전단·현수막 사진 등 계약 체결 당시 자료부터 모두 확보합니다.

2. 상담 과정에서 오간 문자메시지·녹취·이메일 등 구체적 설명 내용을 시간순으로 정리합니다.

3. 그 설명 중 어떤 부분이 계약 당시 이미 확정되어 있던 사실과 다른지, 시행사나 분양대행사가 그 사실을 알고 있었는지를 구분합니다.

이러한 자료를 갖추고 상가 분양계약 기망·취소 사건 경험이 있는 변호사와 함께 승소 가능성을 미리 진단받는다면, 소송에 들어가기 전 단계에서부터 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

상가 분양계약을 취소할 수 있는지 여부는 판단이 쉽지 않다 보니, “일단 지켜보자”는 생각으로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그 사이 취소권 행사기간이 지나거나, 설명 당시의 자료들이 흩어져 버리기도 합니다.

계약을 취소하려는 수분양자 입장에서는 감정적인 억울함을 호소하기보다, 어떤 설명이 이미 확정된 사실과 달랐는지를 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 분양자·시행사 입장에서도, 정상적인 홍보나 미래 전망에 대한 설명까지 기망으로 몰리는 경우가 있어 적극적인 방어가 필요합니다.

저는 상가 분양계약을 둘러싼 취소·손해배상 사건에서 수분양자와 분양자·시행사 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 설명이라도 그것이 확정된 사실이었는지 전망이었는지에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양 설명회에서 들은 내용이 계약서에는 없는데, 그래도 기망으로 취소할 수 있나요?

A. 계약서에 없다는 사정만으로 곧바로 취소가 불가능한 것은 아니지만, 그 설명이 청약의 유인에 불과했는지 아니면 구체적 사실에 대한 허위 고지였는지를 먼저 구분해야 합니다. 문자·녹취 등으로 그 설명 내용을 구체적으로 입증할 수 있는지가 관건입니다.

Q. 수익률을 보장한다는 말을 듣고 계약했는데, 실제 수익이 훨씬 못 미칩니다. 기망 아닌가요?

A. 운영 방법이나 수익 규모는 투자자의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것으로 보는 것이 대법원의 확립된 태도입니다. 다만 그 수익률 산정의 기초가 된 임차인 확정, 상권 자료 등이 이미 허위로 조작된 구체적 사실이었다면 별도로 기망이 문제될 수 있습니다.

Q. 시행사는 몰랐고 분양대행사 직원이 혼자 거짓말을 한 것 같은데, 그래도 취소할 수 있나요?

A. 분양대행사 직원이 시행사의 단순한 피용자에 불과하다면 민법상 ‘제3자’에 해당해, 시행사가 그 기망 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우에만 취소가 가능합니다. 이 부분은 분양대행 계약 구조와 정황 증거에 따라 결론이 달라집니다.

Q. 계약한 지 5년이 지났는데 지금도 취소소송을 낼 수 있나요?

A. 기망 사실을 안 날로부터 3년, 계약을 한 날로부터 10년이라는 기간 안에는 취소권을 행사할 수 있습니다. 다만 “안 날”이 언제인지가 다투어질 수 있으므로, 시간이 지났다고 미리 포기하지 말고 구체적 사실관계로 확인해 보아야 합니다.

Q. 취소가 인정되면 분양대금을 전부 돌려받나요?

A. 취소된 계약은 처음부터 없었던 것으로 취급되어 이미 낸 분양대금 전액을 부당이득으로 반환받는 것이 원칙입니다. 다만 그 사이 발생한 지연손해금이나 별도 손해에 대해서는 손해배상 청구를 함께 검토해야 합니다.

Q. 형사 고소와 민사 취소소송을 같이 진행할 수 있나요?

A. 가능합니다. 기망행위의 정도가 사기죄 성립 수준에 이른다면 형사 고소를 함께 진행할 수 있고, 수사 과정에서 확보되는 자료가 민사 취소소송의 증거로도 활용되는 경우가 많아 병행하는 것이 유리한 경우가 많습니다.