입점 확정이라던 프랜차이즈가 안 들어왔는데 손해배상 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 오피스 상권을 분양받거나 매입, 임차하는 과정에서 시행사나 분양대행사, 중개인이 “유명 프랜차이즈 입점이 이미 확정됐다”는 말로 계약을 유도하는 사례가 늘고 있습니다. 그러나 계약을 마치고 몇 달, 길게는 1~2년이 지나도 해당 브랜드가 들어오지 않아 뒤늦게 상담을 청하시는 분들이 적지 않습니다.

상담을 오시는 분들은 대개 “여기 스타벅스랑 다 얘기 끝났다더라”, “계약서엔 못 적어도 곧 입점 확정이다”라는 말을 믿고 계약금을 치른 경우입니다. 그런데 막상 입주 시기가 다가와도 공사만 지연되거나, 알아보니 해당 브랜드 본사는 이 자리에 대해 검토조차 한 적이 없었다는 사실이 뒤늦게 드러나는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 분양·임대 광고나 설명이 계약서에 남지 않은 단순 홍보 문구에 불과한지, 아니면 구체적 사실을 담은 계약 내용으로 볼 수 있는지를 엄격히 구분해 손해배상·계약해제 책임을 판단하고 있습니다. 같은 “입점 확정”이라는 말이라도 그 표현 방식과 시기, 계약서 기재 여부에 따라 결론이 크게 달라집니다.

아래에서는 “입점 확정”이라던 프랜차이즈가 실제로 들어오지 않았을 때 손해배상이 가능한지, 어떤 경우에 사기나 계약불이행 책임까지 물을 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. “입점 확정”이라는 말만으로는 손해배상이 곧바로 인정되지 않습니다

계약서에 남지 않은 광고·설명은 원칙적으로 청약의 유인에 불과합니다.

분양이나 임대차 계약을 체결하는 과정에서 나온 설명·광고는 법적으로 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 계약 체결을 유도하기 위한 “청약의 유인”이고, 다른 하나는 그 자체로 계약 내용이 되는 계약조건입니다. 대법원은 상가 분양 시 운영방법이나 수익보장, 특정 브랜드 입점 등에 관한 설명이 있었더라도 그 내용이 분양계약서나 특약사항에 명시되지 않았다면 원칙적으로 청약의 유인에 불과할 뿐 계약 내용이 되지 않는다는 입장을 반복해 밝혀 왔습니다.

이 구분이 중요한 이유는, 청약의 유인에 불과하다고 판단되면 그 내용이 실현되지 않았다는 이유만으로는 채무불이행 책임을 물을 수 없기 때문입니다. “입점 확정”이라는 말을 듣고 계약했더라도, 계약서 어디에도 그 문구가 없다면 상대방은 “그건 홍보 차원의 이야기였을 뿐”이라고 항변할 여지가 생깁니다.

다만 예외가 있습니다. 대법원은 분양광고의 내용 중에서도 구체적 거래조건, 즉 사회통념상 계약 상대방에게 이행을 청구할 수 있다고 볼 만한 사항이라면 계약서에 별도로 기재되지 않았더라도 계약 내용으로 편입된다고 판시한 바 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결). 특정 프랜차이즈명, 입점 예정 시기, 층수·호실까지 구체적으로 특정해 설명했다면 단순 홍보 문구를 넘어 계약 내용으로 인정될 가능성이 커집니다.

결국 손해배상 여부를 가리는 첫 관문은 “입점 확정”이라는 말이 막연한 기대치를 심어주는 수준이었는지, 아니면 특정 브랜드명과 시기를 못박아 구체적 사실로 제시된 것이었는지입니다. 계약 전 주고받은 문자, 카카오톡, 안내 책자, 견본주택 설명자료를 모두 모아두어야 하는 이유입니다.

계약서에 남지 않은 “입점 확정”이라는 말은 원칙적으로 청약의 유인일 뿐이지만, 구체적 사실로 제시됐다면 계약 내용으로 인정될 수 있습니다.

2. 특약사항에 브랜드명과 입점 시기를 명시했다면 계약불이행 책임을 물을 수 있습니다

특약사항은 그 자체로 증명이 끝난 계약 조건입니다.

가장 확실한 경우는 분양계약서나 임대차계약서의 특약사항란에 “OO 브랜드가 20yy년 y월까지 입점하기로 확정되었으며, 이를 조건으로 본 계약을 체결한다”는 식의 문구가 들어간 경우입니다. 이 경우 입점 무산은 청약의 유인 문제가 아니라 명백한 계약조건 위반, 즉 민법 제390조의 채무불이행이 됩니다.

대법원은 분양광고 내용 중 구체적 거래조건에 해당하는 부분에 대해 다음과 같은 기준을 제시한 바 있습니다.

분양광고의 내용 중 구체적 거래조건에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 그 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 분양계약의 내용이 된다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결).

특약사항으로 명시되지 않았더라도, 계약 체결 당시 배부된 안내 책자나 분양 카탈로그에 특정 브랜드명과 입점 예정 위치까지 구체적으로 표시돼 있었다면 같은 법리가 적용될 여지가 있습니다. 이 경우 계약해제(민법 제544조, 제546조)와 함께 이행이익 상당의 손해배상을 함께 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

반대로 “향후 우수 브랜드 유치를 위해 노력하겠다”는 식의 노력의무 문구만 있다면, 이는 결과책임이 아니라 노력의무에 그쳐 입점 무산만으로 곧바로 채무불이행이 되기는 어렵습니다. 계약서 문구가 결과를 확정한 것인지, 노력을 약속한 것인지부터 구분해야 합니다.

특약사항이나 구체적 안내자료에 브랜드명·입점 시기가 못박혀 있었다면, 입점 무산은 단순 광고 문제가 아니라 계약불이행 책임의 문제가 됩니다.

3. 처음부터 입점 계획이 없었다면 사기에 의한 손해배상과 형사처벌까지 가능합니다

구체적 사실을 허위로 고지했는지가 기망 인정의 핵심 기준입니다.

계약서에 특약사항이 없더라도, 애초에 그 프랜차이즈와 입점 협의 자체가 없었거나 이미 무산된 사실을 알면서도 “확정됐다”고 속여 계약을 체결시켰다면 이야기가 달라집니다. 이 경우 민법 제110조에 따라 계약을 취소하고 이미 지급한 대금의 반환을 구할 수 있고, 별도로 민법 제750조의 불법행위에 기한 손해배상도 청구할 수 있습니다.

관건은 단순 과장광고와 기망행위를 어떻게 구분하느냐입니다. 대법원은 이 기준을 다음과 같이 제시하고 있습니다.

거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결).

즉 “곧 유명 브랜드가 들어올 것”이라는 막연한 기대성 발언은 다소 과장이 있어도 기망으로 보기 어렵지만, “OO 브랜드와 입점계약을 이미 체결했다”거나 “본사 승인까지 끝났다”는 식으로 구체적이고 확인 가능한 사실을 특정해 말했는데 그것이 애초에 거짓이었다면 형법 제347조의 사기죄까지 성립할 수 있습니다. 사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 편취한 금액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조에 따라 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능합니다.

실무에서는 계약 체결 시점을 기준으로 시행사·중개인이 해당 브랜드 본사와 실제로 입점 협의를 진행한 이력이 있었는지가 핵심 증거가 됩니다. 계약 이후에 협상이 결렬됐을 뿐이라면 사기로 보기 어렵지만, 애초에 접촉조차 없었던 사실이 확인되면 처음부터 기망 의사가 있었다고 볼 여지가 커집니다.

구체적 사실을 특정해 허위로 고지했다면 단순 과장광고를 넘어 사기죄까지 성립할 수 있습니다.

4. 표시광고법 위반이라면 손해배상 입증 부담이 사업자 쪽으로 넘어갑니다

광고에 낸 “입점 확정”이 거짓·과장이었다면 고의·과실을 사업자가 스스로 부인해야 합니다.

계약서에 남지 않았고 사기죄 성립까지는 어렵더라도, “입점 확정”이라는 표현이 분양 홍보물이나 온라인 광고, 현수막 등 표시·광고에 사용됐다면 표시·광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법)을 통한 구제를 검토할 수 있습니다. 이 법 제3조 제1항은 사실과 다르게 표시·광고하는 거짓·과장 광고와, 사실을 은폐·축소하는 기만적 광고를 금지하고 있습니다.

특히 이 법 제10조는 부당한 표시·광고로 피해를 입은 소비자에 대해 사업자가 손해배상 책임을 지도록 하면서, 사업자가 고의 또는 과실이 없었다는 사정만으로는 책임을 면할 수 없다고 정하고 있습니다. 일반 불법행위 소송에서는 피해자가 상대방의 고의·과실을 증명해야 하지만, 표시광고법이 적용되면 그 부담이 사업자 쪽으로 넘어가는 셈입니다.

다만 이 조항이 적용되려면 문제된 표현이 사업자의 표시·광고, 즉 불특정 다수를 상대로 한 광고물이나 게시물에 해당해야 합니다. 계약 체결 과정에서 담당 직원이 구두로만 언급한 내용이라면 표시광고법이 아니라 앞서 본 계약 해석이나 민법상 기망행위 법리로 다퉈야 하는 경우가 많습니다.

표시광고법 위반이 인정되면 공정거래위원회에 신고해 시정명령이나 과징금 처분을 이끌어내는 방법과, 별도로 민사상 손해배상을 청구하는 방법을 함께 검토할 수 있습니다. 공정위 처분 결과는 이후 민사소송에서 유력한 증거자료로 활용됩니다.

5. 증거 확보부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

계약 전 자료를 얼마나 확보했는지가 결과를 좌우합니다.

입점 무산이 확인된 뒤 대응은 통상 ①계약서·특약사항·광고자료·문자메시지 등 증거 확보 → ②내용증명을 통한 손해배상·계약해제 요구 → ③협의가 안 되면 관할 법원(수원 지역 상가라면 수원지방법원)에 손해배상 또는 계약해제·대금반환 청구소송 제기 → ④사기 정황이 뚜렷하다면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)에 형사 고소 후 수원지방검찰청 송치 순으로 진행됩니다.

소송에 앞서 반드시 확인해야 할 자료들이 있습니다. 감정적으로 항의부터 하기보다 아래 순서로 자료를 정리하는 것이 먼저입니다.

1. 분양(임대차)계약서와 특약사항에 프랜차이즈명·입점 시기가 실제로 기재돼 있는지 확인합니다.

2. 계약 체결 전 받은 안내 책자, 문자·카카오톡, 광고물을 캡처·보관해 “구체적 사실”로 볼 수 있는 표현이 있었는지 정리합니다.

3. 시행사·중개인이 해당 브랜드 본사와 실제 입점 협의를 진행한 이력이 있었는지, 공식 답변이나 정보공개 요청 결과를 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 계약 해석과 사기 성립 여부, 표시광고법 적용 가능성을 함께 검토하면, 계약해제·대금반환과 손해배상을 가장 승산 있는 조합으로 구성해 청구할 수 있습니다.

마치며

“입점 확정”이라는 말만 믿고 계약했다가 프랜차이즈가 들어오지 않으면, 계약서를 다시 펼쳐봐도 그런 말이 어디에도 없다는 사실에 막막함을 느끼는 경우가 많습니다. 그 사이 임대료나 관리비만 계속 나가면서 초기 대응 시기를 놓치는 경우도 적지 않습니다.

입점을 믿고 계약한 매수인·임차인 입장에서는 감정적인 항의보다, 계약 전 어떤 자료로 “확정”이라는 말을 들었는지부터 정리하는 것이 먼저입니다. 문자와 안내자료가 구체적일수록 계약불이행이나 사기 주장 모두에서 유리해집니다.

반대로 실제로 입점을 추진했지만 사업 여건상 무산된 시행사·중개인 입장에서도 모든 무산이 곧 사기가 되는 것은 아닙니다. 협의를 진행한 이력과 결렬 경위를 자료로 남겨두었는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 상가 분양·임대차 과정에서 입점 무산으로 다투는 매수인·임차인 쪽 사건과, 반대로 과장광고 의혹을 받는 시행사·중개인 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문구 하나와 자료 정리 방식에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 계약서와 광고자료를 다시 살펴보고 계시다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 갈리는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양계약서에 “유명 브랜드 입점 예정”이라고만 적혀 있어도 손해배상이 되나요?

A. 표현이 막연할수록 청약의 유인으로 판단될 가능성이 큽니다. 다만 브랜드명과 입점 시기까지 구체적으로 특정돼 있었다면 계약 내용으로 인정될 여지가 있으니 관련 자료를 모두 모아 검토받는 것이 좋습니다.

Q. 계약서에는 없고 담당 직원 말로만 “확정”이라고 들었는데 증거가 안 남았습니다. 이런 경우는 방법이 없나요?

A. 문자나 녹취, 계약 당시 함께 있던 사람의 진술 등 간접증거만으로도 주장은 가능합니다. 다만 입증 난이도가 높아지므로, 향후 유사한 설명을 들을 때는 반드시 문자나 이메일로 재확인해 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

Q. 이미 몇 년 전에 계약했는데 지금이라도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 불법행위에 기한 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년 내에 행사해야 하고, 계약불이행에 기한 손해배상청구권은 원칙적으로 10년(상행위인 경우 5년)의 소멸시효가 적용됩니다. 입점 무산 사실을 확인한 시점을 기준으로 어느 쪽에 해당하는지부터 점검해야 합니다.

Q. 프랜차이즈 본사에도 책임을 물을 수 있나요?

A. 본사가 직접 입점을 약속한 것이 아니라면 통상 계약 상대방인 시행사·임대인·중개인에게 책임을 묻습니다. 다만 본사 명의로 발급된 확인서나 공문이 있었다면 본사에 대한 책임 추궁도 검토할 수 있습니다.

Q. 형사 고소와 민사 손해배상 청구를 같이 진행할 수 있나요?

A. 가능합니다. 형사 고소 과정에서 확보되는 수사기록이 민사소송의 입증자료로 활용되는 경우가 많아 병행 진행이 회수에 유리한 경우가 많습니다.

Q. 계약을 해제하고 싶은데, 손해배상과 같이 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 계약해제로 원상회복(대금반환)을 구하면서, 그로 인해 추가로 발생한 손해에 대해서는 별도로 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다.

Q. 표시광고법 위반으로 공정위에 신고하면 제 손해배상도 자동으로 인정되나요?

A. 아닙니다. 공정위 시정명령이나 과징금은 행정처분일 뿐이며, 개인의 손해배상은 별도의 민사소송으로 청구해야 합니다. 다만 공정위 처분 결과는 소송에서 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.