취득시효 완성 후 소유자가 바뀌면 2차 취득시효로 20년을 다시 채워야 한다 

토지를 20년 넘게 내 땅처럼 점유해 왔다면 취득시효가 완성됩니다. 그런데 정작 등기를 미루는 사이 등기부상 소유자가 다른 사람으로 바뀌어 있다면, 애써 채운 20년이 그대로 물거품이 되는 것은 아닌지 불안해지는 경우가 많습니다. 원칙적으로 취득시효가 완성된 뒤 등기 전에 소유자가 바뀌면 그 새 소유자에게는 시효취득을 곧바로 주장할 수 없다는 것이 판례의 입장이기 때문입니다. 그러나 대법원은 이런 경우에도 소유자가 바뀐 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 20년을 채우면 '2차 취득시효'로 소유권을 주장할 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 이 글에서는 2차 취득시효가 성립하는 요건과, 실제로 이 법리를 적용할 때 놓치기 쉬운 함정들을 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

취득시효란 무엇인가 — 20년 점유가 곧바로 소유권이 되는 것은 아니다

민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정합니다. 요건은 세 가지입니다. 소유의 의사로 점유했을 것(자주점유), 점유가 평온·공연했을 것, 그 상태가 20년간 계속됐을 것입니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 스스로 이 추정을 뒤집어야 할 의무는 없습니다. 다만 스스로 타인 소유임을 알면서 점유를 시작했다는 사실이 상대방에 의해 증명되면 이 추정이 깨져 타주점유로 전환되고, 애초에 취득시효 자체가 성립하지 않습니다.

여기서 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 20년이 지났다고 해서 그 순간 자동으로 소유권을 취득하는 것이 아니라는 점입니다. 조문 문언 그대로 "등기함으로써" 소유권을 취득하므로, 시효완성의 효과는 소유권이전등기를 청구할 수 있는 채권적 권리, 즉 소유권이전등기청구권의 발생일 뿐입니다. 이 청구권은 시효완성 당시 등기부상 소유자를 상대로 행사하는 것이 원칙입니다. 문제는 이 권리가 물권이 아니라 채권이라는 데 있습니다. 등기를 마치기 전에 등기부상 명의자가 바뀌면, 원래 상대방으로 삼았던 사람은 더 이상 소유자가 아니게 되어 청구권 실현 자체가 막힐 수 있습니다.

취득시효 완성은 곧바로 소유권 취득이 아니라, 시효완성 당시 등기부상 소유자를 상대로 한 소유권이전등기청구권의 발생을 의미한다.

시효완성 후 등기를 미루는 사이 소유자가 바뀌면 — 원칙은 대항 불가

대법원은 취득시효가 완성된 후 점유자가 등기를 하지 않고 있는 사이 그 부동산에 관하여 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지면, 점유자는 원칙적으로 그 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없다고 봅니다. 등기청구권은 특정 채무자, 즉 시효완성 당시의 등기명의자에 대한 채권적 청구권이므로, 소유자가 바뀌면 새 소유자를 상대로 원래의 등기청구권을 행사할 근거가 사라지기 때문입니다. 예를 들어 20년 동안 이웃 토지를 자기 땅처럼 경작해 취득시효가 완성됐는데, 등기를 미루던 중 그 토지가 매매로 다른 사람에게 넘어갔다면 이 원칙이 그대로 적용됩니다.

이 원칙이 실무에서 자주 문제 되는 배경은 따로 있습니다. 상속·매매·경매낙찰 등으로 소유자가 바뀌는 일이 드물지 않다는 점입니다. 특히 오래된 농지나 임야일수록 등기가 정리되지 않은 채 수십 년간 방치되는 경우가 많아, 뒤늦게 등기부를 확인한 상속인이나 매수인이 자신도 모르는 사이 취득시효 완성 사실이 있었던 토지를 넘겨받게 되는 일도 있습니다. 이때 점유자가 "20년을 다 채웠으니 내 땅"이라고 주장해도, 소유자가 이미 바뀐 상태라면 그 주장이 새 소유자에게 곧바로 통하지 않는다는 것이 원칙적인 결론입니다.

등기청구권은 시효완성 당시의 등기명의자에 대해서만 성립하는 채권적 권리이므로, 등기 전에 소유자가 바뀌면 원칙적으로 새 소유자에게는 대항할 수 없다.

2차 취득시효란 무엇인가 — 소유권 변동 시점을 새 기산점으로

대법원 1994. 3. 22. 선고 93다46360 전원합의체 판결은 이 막다른 상황에 출구를 마련했습니다. 1차 취득시효 완성 후 소유자가 바뀌었더라도 점유자가 그 부동산을 계속 점유하고 있다면, 소유권이 제3자에게 넘어간 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 20년의 점유기간이 지났는지를 따질 수 있다는 것입니다. 이렇게 두 번째로 계산한 20년이 채워지면, 그 시점(2차 시효완성 당시)의 등기명의자를 상대로 다시 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 실무에서는 이를 '2차 취득시효'라 부릅니다.

이런 법리가 필요한 이유는 분명합니다. 만약 1차 시효완성 후 등기 전 소유자 변동만으로 점유자의 권리가 영구히 봉쇄된다면, 소유자 측이 형식적으로 명의만 가족이나 지인 앞으로 옮겨 시효취득을 무력화하는 데 악용될 여지가 생깁니다. 대법원은 점유자가 실제로 점유를 중단 없이 이어가며 소유자로서의 실질을 계속 갖춰가고 있다는 사실을 근거로, 새로운 기산점을 기준으로 재차 시효취득을 인정할 길을 열어둔 것입니다.

예를 들어 갑이 1985년부터 을 소유 토지를 자기 땅처럼 경작해 2005년에 이미 20년을 채워 1차 시효가 완성됐다고 가정해 보겠습니다. 그런데 등기를 하지 않은 사이 2010년에 그 토지가 병에게 매도돼 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 갑이 계속 점유를 이어간다면, 2010년을 새 기산점으로 삼아 2030년까지 다시 20년을 채운 시점에 그 등기명의자를 상대로 2차 취득시효의 완성을 주장할 수 있습니다.

1차 취득시효 완성 후 등기 전 소유권이 제3자에게 넘어갔더라도, 그 변동 시점을 새 기산점으로 삼아 다시 20년을 점유하면 2차 취득시효로 소유권을 주장할 수 있다.

기산점은 임의로 고를 수 없다 — 실제 등기 접수일자가 기준

93다46360 판결이 함께 확립한 원칙이 하나 더 있습니다. 취득시효의 기산점은 점유자가 자신에게 유리한 시점을 임의로 골라잡을 수 없고, 실제 점유를 개시한 시점을 기준으로 계산해야 한다는 것입니다. 2차 취득시효의 기산점도 마찬가지입니다. 실제로 등기부상 소유권이전등기가 마쳐진 날짜를 기준으로 해야지, 점유자가 자신에게 유리하도록 임의의 날짜를 골라 주장할 수는 없습니다. 소유권 변동이 매매인지 상속인지 경매인지에 따라 등기 원인일자가 다르므로, 등기부등본 갑구에서 접수일자를 정확히 특정하는 작업이 2차 기산점을 확정하는 출발점이 됩니다.

• 1차 기산점 — 실제 점유를 개시한 날(임의 선택 불가, 계약서·경작 기록 등으로 확인).

• 2차 기산점 — 1차 시효완성 후 최초로 소유권이전등기가 마쳐진 날(등기부 갑구 접수일자).

• 등기부등본 갑구에서 소유권 변동 이력과 접수일자를 순서대로 정리하는 것이 실무의 첫 단계.

2차 시효기간 중 소유자가 또 바뀌면 — 최종 등기명의자가 상대방

2차 취득시효 기간이 진행되는 중에 등기명의자가 다시 여러 차례 바뀌는 일도 실무에서 드물지 않습니다. 상속과 매매, 경매가 시차를 두고 반복되는 토지라면 특히 그렇습니다. 대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결은 이런 경우에도 점유자가 계속 점유를 이어가고 있다면, 2차 취득시효가 완성되는 시점—두 번째 기산점으로부터 다시 20년이 지난 시점—의 최종 등기명의자를 상대로 시효취득을 주장할 수 있다고 판단했습니다. 즉 2차 기산점만 확정되면, 그 후 20년 동안 등기명의자가 몇 차례 바뀌었는지는 문제되지 않고 2차 시효완성 당시의 최종 소유자가 상대방이 된다는 것입니다.

이 법리는 이론상 3차, 4차 취득시효로도 이어질 수 있다는 것을 시사합니다. 2차 시효완성 후에도 또 등기를 미루다 소유자가 바뀌면, 그 변동 시점을 3차 기산점으로 삼아 다시 20년을 채우는 구조가 반복될 수 있습니다. 판례가 이런 반복 자체를 막고 있지 않은 이상, 점유자가 실제로 소유의 의사로 평온·공연하게 점유를 계속하고 있다는 사실관계만 유지된다면 몇 차 시효인지는 법리 적용에 지장을 주지 않는다는 것이 실무의 일반적인 이해입니다.

2차 취득시효 기간 중 등기명의자가 여러 차례 바뀌더라도, 점유자는 2차 취득시효가 완성되는 시점의 최종 등기명의자를 상대로 시효취득을 주장할 수 있다.

점유가 끊기거나 점유자가 바뀌면 어떻게 되나

2차 취득시효가 성립하려면 1차 시효완성 이후에도 점유자가 실제로 점유를 중단 없이 이어가야 합니다. 점유를 스스로 포기하거나 상대방에게 명도해준 경우에는 2차 시효의 진행 자체가 끊길 수 있습니다. 다만 점유자 본인이 사망하거나 점유를 다른 사람에게 넘긴 경우에도, 점유의 분리·병합에 관한 민법 법리에 따라 전 점유자의 점유기간을 통산할 수 있는 경우가 있습니다. 이때 점유를 승계한 사람은 전 점유자의 점유가 안고 있던 하자도 함께 승계한다는 점은 유의해야 합니다.

자주점유 추정과의 관계도 짚어둘 필요가 있습니다. 앞서 본 대로 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 애초 점유를 시작할 때부터 타인의 소유임을 알고 있었다는 사실이 증명되면 이 추정이 깨져 타주점유로 전환됩니다. 이 경우 취득시효 자체가 처음부터 성립하지 않으므로, 2차 취득시효를 따지는 국면까지 갈 필요도 없어집니다. 다만 이는 2차 취득시효에 고유한 쟁점이라기보다 취득시효 전반에 공통되는 전제 요건이라는 점에서, 소유자 변동 이후의 문제인 2차 취득시효 성립 여부와는 구분해서 판단해야 합니다.

• 점유 중단(포기·명도) — 2차 시효 진행이 끊기고, 재개하더라도 새로 기산될 수 있음.

• 점유자 사망·양도 — 점유승계로 전 점유자의 기간을 통산할 수 있으나, 점유의 하자도 함께 승계.

• 자주점유 추정 유지 여부 — 처음부터 타인 소유임을 알고 점유했다면 추정이 깨져 애초에 시효 자체가 불성립.

실무에서 놓치기 쉬운 함정 — 국공유지 예외와 등기청구권의 소멸시효

2차 취득시효 법리를 적용하기 전에 반드시 확인해야 할 예외가 있습니다. 국유재산법 제7조 제2항은 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않는다고 명시합니다. 도로·하천부지·학교부지처럼 공공용으로 사용되는 행정재산은 아무리 오래 점유해도 취득시효가 성립하지 않고, 행정목적에 제공되지 않는 일반재산에 대해서만 시효취득이 문제될 수 있습니다. 국가나 지자체 명의로 등기된 토지를 점유하고 있다면, 그 토지가 행정재산인지 일반재산인지부터 확인하는 것이 2차 취득시효를 따지기 전에 거쳐야 할 선결 과제입니다.

또 하나 실무에서 자주 오해하는 부분이 등기청구권의 소멸시효입니다. 대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 전원합의체 판결의 법리에 따르면, 취득시효완성으로 발생한 소유권이전등기청구권은 점유자가 그 부동산을 계속 점유하고 있는 동안에는 소멸시효가 진행하지 않습니다. 다만 점유자가 점유를 상실하면 그때부터 등기청구권의 소멸시효가 진행되므로, 그로부터 상당 기간 청구권을 행사하지 않으면 소멸시효가 완성될 수 있습니다. 점유를 계속 이어가는 것 자체가 권리를 지키는 핵심인 이유입니다.

마지막으로, 시효완성 사실을 알면서도 등기명의자가 고의로 제3자에게 소유권을 넘겨 점유자의 등기청구권 실현을 방해했다고 볼 사정이 있다면, 별도로 불법행위에 따른 손해배상을 검토할 여지도 있습니다. 2차 취득시효로 새 소유자를 상대로 시효취득을 주장하는 것과, 애초 소유자를 상대로 한 손해배상 청구는 서로 배타적이지 않으므로 사안에 따라 함께 검토하는 것이 실익이 있을 수 있습니다.

도로·하천부지 등 행정재산은 아무리 오래 점유해도 취득시효의 대상이 되지 않는다 — 2차 취득시효를 따지기 전에 먼저 확인해야 할 전제다.

자주 묻는 질문

Q. 취득시효가 완성되면 등기하지 않아도 자동으로 소유권을 얻나요?

A. 아니요. 취득시효 완성의 효과는 소유권이전등기청구권의 발생일 뿐이고, 등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득합니다(민법 제245조 제1항). 등기 전에는 시효완성 당시 등기명의자를 상대로 한 채권적 청구권에 불과합니다.

Q. 1차 시효완성 후 소유자가 바뀌면 무조건 2차 취득시효를 다시 채워야 하나요?

A. 원칙적으로는 그렇습니다. 시효완성 당시 소유자가 아닌 새 소유자에게는 원래의 등기청구권을 곧바로 행사할 수 없어, 소유권 변동 시점을 새 기산점으로 삼아 다시 20년을 채워야 2차 취득시효로 주장할 수 있습니다.

Q. 2차 시효기간 중에 소유자가 여러 번 바뀌면 어느 소유자를 상대로 청구해야 하나요?

A. 2차 취득시효가 완성되는 시점, 즉 새 기산점으로부터 다시 20년이 지난 시점의 최종 등기명의자를 상대로 청구하면 됩니다. 그 사이 등기명의자가 몇 차례 바뀌었는지는 문제되지 않습니다.

Q. 점유하던 땅을 잠깐 다른 용도로 비워뒀다면 2차 취득시효가 끊기나요?

A. 일시적으로 경작을 쉬거나 출입을 줄인 정도로는 점유 단절로 보기 어려운 경우가 많지만, 점유를 스스로 포기하거나 타인에게 명도해준 경우라면 점유의 계속성이 끊겨 2차 시효 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 점유 상태를 뒷받침할 자료를 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 국가 소유로 등기된 땅도 2차 취득시효를 주장할 수 있나요?

A. 도로·하천부지 등 행정재산이라면 국유재산법 제7조 제2항에 따라 애초에 시효취득 자체가 성립하지 않습니다. 다만 행정목적에 제공되지 않는 일반재산이라면 요건을 갖추면 시효취득이 문제될 수 있어, 먼저 그 토지가 행정재산인지 일반재산인지부터 확인해야 합니다.

Q. 20년을 다 채웠는데도 등기를 미루면 나중에 청구권 자체가 없어질 수 있나요?

A. 점유를 계속하고 있는 동안에는 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 판례의 입장입니다. 다만 점유를 상실하면 그때부터 소멸시효가 진행될 수 있으므로, 점유를 이어가면서 등기 절차를 함께 준비하는 것이 안전합니다.

맺음말

취득시효 완성 후 소유자가 바뀌었다고 해서 20년간 쌓아온 권리가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 대법원은 소유권 변동 시점을 새 기산점으로 삼아 다시 20년을 채우면 2차 취득시효로 소유권을 주장할 수 있는 길을 인정하고 있고, 이 법리는 2차 시효기간 중 소유자가 재차 바뀌는 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 다만 기산점은 임의로 고를 수 없고 등기부상 실제 접수일자를 기준으로 정해야 하며, 점유의 계속성이 유지되고 있는지도 함께 확인해야 합니다.

등기부등본을 발급받아 소유권 변동 이력과 접수일자를 정리하고, 자신의 점유가 언제부터 어떤 형태로 이어져 왔는지를 뒷받침할 자료(경작 사실확인서, 재산세 납부내역, 인우보증 등)를 미리 갖춰두는 것이 2차 취득시효를 주장할 때 실제 소송에서 관건이 됩니다. 특히 용인 처인이나 양평처럼 토지가 넓고 오래된 경작·점유 관계가 남아 있는 지역에서는, 등기부상 소유자가 여러 차례 바뀐 뒤에야 뒤늦게 취득시효 문제가 불거지는 경우가 흔합니다. 점유 이력과 등기부 변동 내역을 미리 정리해두는 것이 실제 분쟁에서 유리한 출발점이 됩니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.