오피스텔 분양계약 해지, 청약철회로 계약금 돌려받을 수 있을까? 

오피스텔 분양계약에서는 계약 후 이를 취소하려는 수분양자와 계약금 반환을 거부하는 시행사 사이의 분쟁이 자주 발생합니다. 일반적으로 분양계약은 한 번 체결하면 단순 변심만으로 자유롭게 해제하기 어렵습니다.

그러나 계약을 체결하게 된 과정이 전화권유나 외부 유인 방식이었다면 방문판매 등에 관한 법률에 따른 청약철회가 가능한지가 별도의 쟁점이 될 수 있습니다.

이 경우 중요한 것은 계약서를 어디에서 작성했느냐보다 어떤 방식으로 분양상담을 시작했고, 수분양자가 방문판매법상 소비자에 해당하는지, 청약철회 기간을 지켰는지​입니다.

방문판매라고 하면 직원이 집으로 찾아와 물건을 판매하는 경우만 떠올리기 쉽습니다. 그러나 방문판매법의 적용범위는 이보다 넓습니다.

예를 들어 A가 오피스텔에 관심을 보인 적이 없는데 분양대행사 직원으로부터 “좋은 호실이 나왔다”, “오늘 방문하면 특별한 조건으로 계약할 수 있다”는 전화를 받고 분양홍보관을 방문했다고 가정해 보겠습니다. 현장에서 상담을 받은 뒤 바로 분양계약을 체결했다면 계약 장소가 홍보관이라는 이유만으로 방문판매법 적용이 당연히 배제되는 것은 아닙니다.

법원은 전화를 이용해 소비자의 응답을 유도하고 계약을 권유한 뒤 특정 장소에서 만나 계약을 체결하는 방식도 전화권유판매에 포함될 수 있다고 판단하고 있습니다(수원지방법원 평택지원 2024. 11. 6. 선고 2024가단55820 판결, 서울남부지방법원 2023. 10. 13. 선고 2022가단263510 판결).

길거리에서 홍보관으로 데려간 경우, 이런 방식도 방문판매가 될 수 있다

전화뿐 아니라 분양홍보관 밖에서 고객을 유인한 경우도 문제 됩니다. 예를 들어 역 주변이나 상가 앞에서 홍보원이 “무료 상담만 받아보라”며 소비자를 홍보관으로 안내하고, 그곳에서 집중적인 분양상담 끝에 계약을 체결했다면 방문판매에 해당할 가능성을 검토할 수 있습니다.

실제 법원도 사업장 밖에서 소비자를 유인해 분양홍보관으로 데려간 뒤 계약을 체결한 경우 방문판매에 해당할 수 있다고 판단한 사례가 있습니다(수원지방법원 2022. 11. 10. 선고 2021나92035 판결, 수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016나50136 판결).

따라서 소송에서는 분양계약서만 제출하는 것으로 부족할 수 있습니다. 최초 연락을 누가 했는지, 전화로 어떤 설명을 들었는지, 홍보관에 방문하게 된 경위가 무엇이었는지를 보여주는 자료가 중요합니다.

분양상담 전화를 모두 녹음해 두는 사람은 많지 않습니다. 그렇다고 전화권유판매를 전혀 입증할 수 없는 것은 아닙니다. 분양대행사의 발신번호가 남아 있는 통화내역, 상담 직원이 보낸 문자나 카카오톡, “오늘 방문 예약됐다”는 메시지, 홍보관 위치를 안내한 문자, 계약 당일 상담 과정 등이 증거가 될 수 있습니다.

예를 들어 계약 전날까지 분양에 관해 아무런 검색이나 문의를 하지 않았는데 특정 번호에서 반복적으로 전화가 온 뒤, 직원이 문자로 홍보관 주소와 방문시간을 보내고 곧바로 계약이 이루어졌다면 전화권유의 경위를 설명하는 자료가 될 수 있습니다.

소송을 준비한다면 계약 체결 전후의 휴대전화 기록부터 삭제되지 않도록 확보하는 것이 중요합니다.

오피스텔도 방문판매법상 청약철회 대상이 될 수 있나

오피스텔은 부동산이므로 방문판매법이 적용되지 않는다고 생각하는 경우가 있습니다. 그러나 방문판매법에는 부동산을 일률적으로 적용 대상에서 제외하는 규정이 있는 것은 아닙니다. 하급심에서도 오피스텔과 같은 부동산을 방문판매법상 재화에 포함해 청약철회 여부를 판단한 사례가 있습니다(수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016나50136 판결).

따라서 “부동산 계약이니 방문판매법은 전혀 관계없다”거나 반대로 “전화 받고 계약했으니 무조건 철회할 수 있다”고 단정해서는 안 됩니다. 실제 사건에서는 판매방식과 함께 수분양자의 소비자성이 상당히 중요한 쟁점이 됩니다.

오피스텔 청약철회 사건에서 가장 치열하게 다투는 부분 중 하나가 수분양자가 방문판매법상 ‘소비자’인지입니다.

예를 들어 B가 자신이 직접 거주할 생각은 없고 매달 임대수익을 얻기 위해 오피스텔 한 채를 분양받았다고 가정해 보겠습니다.

시행사는 “처음부터 수익을 목적으로 계약했으니 일반 소비자가 아니라 사업자”라고 주장할 수 있습니다. 반면 B는 전문 부동산사업자가 아니라 일반 개인으로서 다른 수분양자와 동일한 방식과 조건으로 계약했으므로 소비자로 보호해야 한다고 주장할 수 있습니다.

하급심 판결에서는 임대나 전매 목적이 일부 있었다는 이유만으로 소비자성을 곧바로 부정하지 않고 거래 형태를 종합적으로 판단한 사례가 있는 반면, 임대사업자 등록이나 명백한 사업 목적 등을 이유로 방문판매법 적용을 부정한 사례도 있습니다. 따라서 이 부분은 단순히 “임대 목적으로 샀다”는 한 가지 사실만으로 결론 내리기 어렵습니다.

임대사업자 등록을 했다면 불리할까… 계약 당시 목적과 거래 형태를 함께 본다

수분양자가 임대사업자로 등록했다면 시행사 측에서는 이를 소비자성이 없다는 중요한 근거로 주장할 가능성이 높습니다. 하지만 소송에서는 등록 사실만 보지 않고 계약 체결 당시 수분양자의 직업과 부동산 거래 경험, 여러 호실을 반복적으로 분양받았는지, 분양대행사가 투자·전매를 적극적으로 권유했는지 등 구체적인 거래 형태를 함께 살펴볼 수 있습니다.

예를 들어 전문적으로 여러 오피스텔을 사고팔면서 사업자등록까지 한 사람과, 직장인이 노후 대비를 위해 한 호실을 분양받은 경우를 동일하게 평가하기 어려울 수 있습니다. 결국 방문판매법상 소비자에 해당하는지는 명칭보다 실제 거래의 목적과 성격이 중요합니다.

주의해야 할 것은, 방문판매법상 기본적인 청약철회 기간은 계약서를 받은 날부터 14일입니다. 그래서 계약 후 몇 달 또는 몇 년이 지난 수분양자가 “지금이라도 방문판매법으로 계약을 철회할 수 있느냐”고 문의하는 경우가 많습니다. 이때 가장 먼저 확인해야 할 것이 분양계약서입니다.

방문판매법상 청약철회에 관한 사항이 계약서에 제대로 기재되지 않았다면 청약철회 기간의 기산점 자체가 달라질 수 있기 때문입니다. 법은 계약서에 청약철회에 관한 사항이 기재되지 않은 경우 소비자가 청약철회를 할 수 있다는 사실을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일의 기간을 계산하도록 정하고 있습니다. 따라서 계약 체결일만 보고 이미 기간이 지났다고 단정해서는 안 됩니다.

“청약철회가 가능한 걸 이제 알았습니다”… 언제 알았는지가 새로운 싸움

계약서에 청약철회 안내가 없었다면 이번에는 소비자가 언제 청약철회 가능성을 알았는지가 쟁점이 됩니다.

예를 들어 수분양자가 계약 후 오랫동안 청약철회 제도가 있다는 사실을 몰랐다가 변호사 상담을 통해 처음 알게 된 경우가 있을 수 있습니다. 일부 판결에서는 소비자분쟁조정위원회의 결정이나 법률상담 등을 통해 청약철회 가능성을 구체적으로 알게 된 시점을 판단자료로 삼은 사례가 있습니다(수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016나50136 판결).

하지만 수분양자가 단순히 “최근에 알았다”고 말한다고 해서 언제나 그날부터 14일이 시작되는 것은 아닙니다.

분양계약 체결 후 어떤 자료를 받았는지, 시행사와 어떤 분쟁을 벌였는지, 이전부터 계약해지 방법을 알아보고 있었는지 등을 통해 훨씬 이전에 알 수 있었던 것이 아니냐는 다툼이 생길 수 있습니다.

따라서 청약철회 가능성을 알게 된 계기도 객관적인 자료로 남겨두는 것이 중요합니다. 더불어 수분양자가 방문판매법상 청약철회를 주장하려면 단순히 “계약을 취소하고 싶다”고 말하는 것보다 법적 의사를 분명히 밝히는 것이 좋습니다.

통지서에는 분양계약 체결일, 목적물과 호실, 지급한 계약금, 전화권유 또는 방문판매로 계약하게 된 경위, 방문판매법상 청약철회 의사를 구체적으로 기재할 수 있습니다. 특히 계약서에 청약철회 안내가 없었다면 언제 어떤 경위로 청약철회 가능성을 알았는지도 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

통지는 내용증명 등 도달 일자를 확인할 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다. 나중에 시행사가 “철회 통지를 받은 적이 없다”거나 “14일이 지나서 통지했다”고 다투는 것을 막기 위해서입니다.

적법하게 철회하면 계약금은 포기해야 하나? 원칙적으로 환급 문제가 발생

방문판매법상 청약철회가 적법하게 인정되면 일반적인 계약금 해제와는 법적 구조가 달라집니다. 단순히 수분양자가 계약금을 포기하고 계약에서 나오는 것이 아니라 청약철회의 효과로 계약관계가 해소되고, 이미 지급한 대금의 환급 문제가 발생합니다.

따라서 시행사가 “분양계약서에 계약 해제 시 계약금은 몰취한다고 적혀 있다”고 주장하더라도 먼저 방문판매법상 청약철회가 적법하게 이루어졌는지를 따져봐야 합니다. 적법한 청약철회가 인정되는 경우라면 계약서상의 일반적인 위약금 규정과 별개로 지급금 반환을 청구할 수 있습니다.

게다가 오피스텔 분양에서는 계약 당사자인 시행사와 실제 상담·권유를 담당한 분양대행사가 서로 다른 경우가 많습니다. 문제가 발생하면 시행사는 “분양대행사가 한 말이므로 우리와 관계없다”고 하고, 분양대행사는 “계약금은 시행사가 받았으니 시행사에 요구하라”고 주장하기도 합니다.

방문판매법은 일정한 경우 계약을 체결한 자, 대금을 받은 자 등이 다른 경우 환급책임을 함께 부담하도록 규정하고 있습니다. 따라서 실제 소송에서는 분양계약서상 계약 당사자, 계약금을 송금한 계좌의 명의자, 분양대행 관계, 실제 판매권유 주체를 확인한 뒤 누구를 피고로 지정할지 결정해야 합니다. 하급심에서도 시행사와 분양대행사의 관계를 살펴 환급책임을 인정한 사례가 있습니다(수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016나50136 판결).

계약한 지 오래됐는데도 청약철회할 수 있을까… ‘전매 실패 후 변심’인지가 문제

수분양자에게 특히 주의가 필요한 부분입니다. 예를 들어 오피스텔을 분양받은 뒤 2년 동안 전매를 시도하고 중도금대출까지 이용하다가 시세가 떨어지고 전매가 되지 않자 그제야 방문판매법상 청약철회를 주장했다고 가정해 보겠습니다.

이런 경우 시행사는 “계약을 계속 유지하면서 투자수익을 기대하다가 예상과 달라지자 뒤늦게 청약철회를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다”고 다툴 수 있습니다. 실제로 일부 하급심 판결은 장기간 계약의 유효성을 전제로 행동하다가 전매 실패 이후 청약철회를 주장한 사안에서 이를 제한한 사례가 있습니다.

반대로 청약철회에 관한 고지가 전혀 없었고 수분양자가 그 권리를 알기 어려웠던 사건에서는 상당한 시간이 지난 후의 청약철회를 인정한 판결도 있습니다. 따라서 계약 후 시간이 많이 지났다는 이유만으로 성공 또는 실패를 단정하기 어렵습니다.

신의칙 판단에서는 계약 후 행동이 중요한 증거

계약 체결 후 수분양자가 어떻게 행동했는지가 상당히 중요합니다. 중도금대출을 실행했는지, 전매를 위해 부동산에 매물을 내놓았는지, 임대수익을 목적으로 적극적으로 홍보했는지, 시행사에 계약 유지 의사를 반복적으로 밝혔는지 등을 확인해야 합니다.

반대로 계약 직후부터 허위 설명이나 불완전판매를 문제 삼았고 지속적으로 계약해지를 요구했다면 뒤늦은 변심이라는 주장과는 거리가 있을 수 있습니다. 수분양자 입장에서는 계약 체결 시점뿐 아니라 계약 이후 시행사·분양대행사와 주고받은 문자와 내용증명까지 시간 순서대로 정리할 필요가 있습니다.

결국 방문판매법상 청약철회 사건은 계약서 한 장만으로 결론이 나지 않고 계약 전부터 청약철회 시점까지 전체 경위를 살펴보게 됩니다.

청약철회를 거부하면 바로 소송 가능? 먼저 상대방과 청구금액을 특정해야

수분양자가 적법하게 청약철회를 통지했는데도 시행사 측에서 계약금 반환을 거부한다면 지급금 반환청구를 검토할 수 있습니다. 다툼이 크지 않고 단순히 금전 반환만 문제 되는 경우 지급명령을 고려할 수도 있지만, 방문판매법 적용 여부나 소비자성, 청약철회 기간을 시행사가 다투고 있다면 결국 본안소송에서 판단을 받아야 할 가능성이 높습니다.

소송에서는 전화권유 또는 외부 유인이 있었다는 사실, 소비자에 해당한다는 점, 청약철회 기간을 준수했다는 점, 적법하게 철회의 의사를 표시했다는 점이 주요 쟁점이 됩니다. ㅡ따라서 계약금 반환만 요구하기보다 각각의 요건을 뒷받침하는 자료를 미리 정리해야 합니다.

정리하자면, 오피스텔 분양계약을 방문판매법으로 청약철회할 수 있는지는 “홍보관에서 계약했다”거나 “전화 한 통을 받았다”는 사실 하나만으로 결정되지 않습니다.

누가 먼저 연락했는지, 어떤 방식으로 방문을 유도했는지, 수분양자가 방문판매법상 소비자인지, 계약서에 청약철회 내용이 적혀 있었는지, 언제 청약철회 가능성을 알았는지까지 모두 살펴야 합니다. 특히 임대사업자 등록이나 전매 목적이 있는 경우 소비자성 자체가 다투어질 수 있고, 계약 후 장기간 전매를 시도하다 청약철회를 주장하면 신의칙 위반이 쟁점이 될 수 있습니다.

현재 분양대행사의 전화를 받고 홍보관을 방문해 오피스텔을 계약했거나, 계약 당시 청약철회에 관한 안내를 받지 못한 상태에서 계약해지와 계약금 반환을 검토하고 있다면 단순한 변심에 의한 해제로 접근하기보다 계약 체결 과정부터 다시 확인해 보셔야 합니다.

저희는 최초 전화·문자와 홍보관 방문 경위, 분양계약서의 청약철회 고지, 임대·전매 목적과 소비자성, 철회 시점까지 함께 검토해 방문판매법에 따른 청약철회와 계약금 반환청구가 가능한지 구체적으로 판단해 드리고 있습니다.