전세사기 피해, 보증금 전액 회수한 사례 

전세사기, 그 절박함 앞에서

몇 년 전 극심한 전세사기 여파로 많은 임차인들이 보증금을 돌려받지 못한 채 발만 동동 구르는 일이 이어졌습니다. 의뢰인 A씨 역시 그중 한 분이었습니다. 신축 오피스텔에 전세로 입주하면서 임대인이 소개한 공인중개사의 말만 믿고 계약을 체결했는데, 알고 보니 해당 건물에는 이미 선순위 근저당권이 다수 설정되어 있었고, 임대인은 이른바 '바지 임대인'으로 여러 채의 부동산을 돌려막기식으로 운용하며 보증금을 반환할 의사도 능력도 없는 상태였습니다.

계약 만료일이 다가와도 임대인은 연락을 피했고, A씨는 새로운 거주지를 구해야 하는 상황에서 보증금 회수 여부조차 알 수 없어 극심한 불안에 시달렸습니다. 저희 더신사 법무법인을 찾아오셨을 때 A씨는 이미 여러 법률사무소에서 "선순위 채권이 많아 회수가 쉽지 않다"는 답변을 들은 뒤였습니다.

저희는 사건을 접수한 즉시 세 갈래로 대응 전략을 세웠습니다. 첫째, 임대인을 상대로 형사고소를 진행했습니다. 계약 체결 당시 임대인이 자신의 채무초과 상태 및 다수의 근저당권 설정 사실을 고지하지 않은 정황을 구체적으로 정리하여 사기죄 성립 요건에 맞추어 고소장을 작성했습니다. 등기부등본, 계약 체결 경위에 대한 문자메시지, 공인중개사와의 통화 녹취 등 확보 가능한 모든 증거를 수집해 수사기관이 신속하게 판단할 수 있도록 자료를 정리했습니다.

둘째, 민사상 임차보증금 반환청구 소송을 병행했습니다. 형사절차만으로는 보증금을 실제로 돌려받기 어렵다는 점을 고려하여, 소송과 동시에 임대인 명의의 다른 부동산 및 예금채권에 대한 가압류를 신청했습니다. 재산을 처분하거나 은닉하기 전에 신속하게 보전조치를 취하는 것이 실질적인 회수 가능성을 높이는 핵심이었습니다.

셋째, 임차권등기명령을 활용해 A씨가 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 조치했습니다. 이 부분을 놓치면 실제 거주지를 옮긴 뒤 권리 순위에서 밀릴 위험이 있었기 때문에, 이사 전 반드시 등기부에 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 후 이사를 진행하도록 안내해 드렸습니다.

소송이 진행되는 동안 임대인 측은 채무 규모를 축소하려 하거나 책임을 공인중개사에게 떠넘기는 주장을 펼쳤습니다. 저희는 계약 체결 과정에서 임대인이 직접 관여한 정황과 중개 과정에서의 설명 누락 사실을 함께 입증하며 임대인의 책임을 명확히 했습니다. 아울러 가압류 조치 덕분에 임대인 측에서도 재산 처분에 제약이 생기자 조정 테이블에 나오게 되었습니다.

결국 소송 및 형사절차가 병행 진행되는 과정에서 임대인 측은 보증금 전액과 지연손해금을 지급하는 데 합의했고, A씨는 소송 제기 후 약 5개월 만에 보증금 전액을 회수할 수 있었습니다. 형사사건 역시 사기죄로 기소되어 임대인에 대한 처벌까지 이루어지면서, A씨는 경제적 손실 회복은 물론 심리적으로도 큰 안도감을 느끼셨다고 전해주셨습니다.

전세사기 사건은 초기 대응 속도가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다. 임대인의 재산 상태를 파악해 신속하게 보전처분을 하지 않으면, 승소 판결을 받더라도 실제로 회수할 재산이 남아 있지 않을 수 있습니다. 실제로 많은 피해자분들이 형사고소만 진행하면 자연스럽게 보증금도 돌려받을 수 있을 것이라 오해하시는데, 형사처벌과 민사상 채권 회수는 전혀 별개의 절차이기 때문에 반드시 두 절차를 함께 준비해야 합니다.

이 사건을 진행하며 저희가 가장 중점을 둔 부분은 '증거의 시간순 정리'였습니다. 계약 체결 시점, 근저당권 설정 시점, 임대인의 재산 변동 시점을 표로 정리하여 수사기관과 법원이 사건의 전체 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 했습니다. 이러한 자료 정리 방식은 이후 유사한 전세사기 사건에서도 동일하게 적용하여 좋은 결과로 이어지고 있습니다.

또한 이 사건을 계기로 저희는 의뢰인들께 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 사항들을 안내해 드리고 있습니다. 등기부등본상 근저당권 및 압류 여부, 임대인의 실제 소유권 확인, 전입세대 열람을 통한 선순위 임차인 존재 여부, 그리고 가능하다면 전세보증보험 가입 여부까지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 계약 이후에도 전입신고와 확정일자를 즉시 받아 대항력을 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

더신사 법무법인은 형사고소, 민사소송, 보전처분을 유기적으로 결합한 전략으로 다수의 전세사기 피해자들이 실질적인 구제를 받을 수 있도록 돕고 있습니다. 단순히 소송에서 이기는 것을 넘어, 실제로 돈을 돌려받는 것까지가 사건 해결이라는 원칙 아래 사건 초기 단계부터 재산 조사와 보전조치를 함께 진행합니다. 비슷한 상황에 처해 계신 분들은 혼자 고민하지 마시고 하루라도 빨리 전문가와 상담하여 골든타임을 놓치지 않으시길 바랍니다.