묵시적 갱신 상태에서 해지 통보하면 언제 보증금 받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전월세 계약 만료 시점에 별도로 계약서를 다시 쓰지 않고 그대로 살다가, 뒤늦게 “이제 나가겠다”고 통보하는 임차인분들의 상담이 늘고 있습니다. 문제는 이렇게 계약이 묵시적으로 넘어간 상태에서 해지를 통보하면 정확히 언제부터 임대인이 보증금을 돌려줘야 하는지를 두고 임대인과 임차인의 생각이 크게 엇갈린다는 점입니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “계약 기간은 이미 끝났고 계속 살아온 거니까, 나간다고 말하면 다음 달에는 보증금을 받을 수 있겠지”라고 생각하고 이사 날짜부터 먼저 잡는 경우가 많습니다. 그런데 막상 임대인에게 통보하면 “아직 3개월이 안 지났다”, “새 세입자를 구해야 보증금을 줄 수 있다”는 답이 돌아오면서 이사 계획 자체가 꼬이는 사례가 적지 않습니다.

최근 대법원은 묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인이 한 해지통지의 효력 발생 시점을, 갱신된 임대차기간이 실제로 시작되었는지 여부와 무관하게 통지가 도달한 날부터 3개월로 명확히 정리했습니다. 이 시점을 정확히 알아야 이사 계획과 보증금 회수 계획이 어긋나지 않게 맞출 수 있습니다.

아래에서는 묵시적 갱신이 실제로 성립하는 요건부터, 해지통보 후 실제로 보증금을 받을 수 있는 시점, 그리고 임대인이 반환을 미룰 때 무엇부터 확인해야 하는지를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 해지를 통보하기 전에 묵시적 갱신이 실제로 성립했는지부터 확인해야 합니다

묵시적 갱신 여부에 따라 임차인의 해지권 자체가 달라집니다.

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 임차인 역시 같은 기간에 통지하지 않으면 마찬가지입니다.

이렇게 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 보고, 별도의 계약서 재작성 없이도 기존 조건 그대로 계약이 이어진 것으로 취급됩니다. 문제는 임대인이 문자나 구두로 “계약 끝나면 나가라”는 취지의 말을 했다고 주장하면서도, 실제로는 법이 정한 통지 시기·방식 요건을 갖추지 못한 경우가 많다는 점입니다.

예를 들어 임대인이 계약 만료 한 달 전에서야 구두로 갱신거절 의사를 밝혔다면, 이는 법정 통지기간(6개월~2개월 전)을 지키지 못한 것이어서 묵시적 갱신을 막지 못합니다. 반대로 임대인이 그 기간 안에 내용증명 등으로 갱신거절 의사를 명확히 전달했다면, 애초에 묵시적 갱신 자체가 성립하지 않으므로 이 글에서 다루는 해지통지·3개월 규정이 적용되지 않습니다.

해지통보의 효력을 논하기 전에, 먼저 임대인의 갱신거절 통지가 법정 기간·요건을 갖췄는지부터 확인해야 합니다.

2. 묵시적 갱신 이후에는 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다

임차인만 가지는 권리이며, 통보 시기에 제한이 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정합니다. 갱신된 지 얼마 되지 않았든, 갱신된 2년 임대차기간이 아직 한참 남아 있든 상관없이 임차인은 원하는 시점에 해지 의사를 밝힐 수 있습니다.

다만 이 권리는 임차인에게만 인정됩니다. 임대인은 묵시적 갱신이 이미 이루어진 이상 제6조의2를 근거로 임의로 계약을 중도 해지할 수 없고, 다음 갱신 시기에 맞춰 별도로 법정 기간 안에 갱신거절 통지를 해야 합니다.

실무에서 자주 문제되는 지점은, 갱신된 임대차기간이 아직 시작되지 않은 상태에서 임차인이 미리 해지통지를 보낸 경우입니다. 이런 경우에도 통지 자체는 유효하며, 효력 발생 시점을 계산하는 기준일이 갱신기간 개시일이 아니라 통지가 도달한 날이라는 점이 최근 대법원 판단으로 정리됐습니다.

임차인이 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도, 해지의 효력은 그 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 발생한다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

즉 갱신된 기간이 시작되기 전에 서둘러 통보했다고 해서 효력 발생이 늦춰지거나, 반대로 갱신기간이 시작된 이후에 다시 통보해야 하는 것도 아닙니다. 통지가 임대인에게 도달한 시점을 기준으로 3개월을 계산하면 됩니다.

묵시적 갱신 이후에는 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고, 그 효력은 통지가 도달한 날을 기준으로 계산됩니다.

3. 통보 즉시가 아니라 도달일로부터 3개월이 지나야 보증금 반환의무가 발생합니다

3개월이라는 유예기간 동안은 기존 계약이 그대로 유지됩니다.

주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 해지통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 여기서 “도달”은 임대인이 실제로 통지 내용을 인식했는지와 무관하게, 사회통념상 그 내용을 알 수 있는 상태에 놓인 시점(민법 제111조의 도달주의)을 의미합니다. 구두 통보만으로는 나중에 도달 시점을 입증하기 어려우므로, 내용증명우편으로 통보하고 발송·배달 내역을 보관해두는 것이 안전합니다.

이 3개월 동안은 임대차계약이 여전히 유효하게 존속하는 기간입니다. 따라서 임차인은 통보만 해두고 그 즉시 차임 지급을 중단하거나 관리비를 내지 않아도 되는 것은 아니며, 효력발생일 전까지는 종전과 같이 차임을 지급할 의무가 있습니다.

반대로 임대인 입장에서도 “아직 새 세입자를 못 구했으니 3개월이 지나도 계속 기다려 달라”고 요구할 근거는 없습니다. 3개월이 지나 해지 효력이 발생하면 그 시점에 임대차는 종료되고, 임대인의 보증금 반환의무도 그때 이행기가 도래합니다.

임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 목적물을 반환받을 때까지 그동안에 발생한 임차인의 연체차임 기타 손해배상채권 등 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 임차인의 채무를 공제한 나머지 금액을 반환하면 되는 것이나, 그 의무는 목적물을 반환받을 때까지 발생하는 채무를 공제한 나머지 금액에 관해서만 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 동시이행의 관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결).

정리하면, 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물(주택) 반환의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 3개월이 지나 해지 효력이 발생한 이후라도 임차인이 실제로 집을 비워주지 않았다면 임대인은 보증금 반환을 미룰 정당한 사유가 있고, 반대로 임차인이 집을 비워줬는데도 임대인이 보증금을 주지 않는다면 그때부터는 이행지체 책임을 질 수 있습니다.

보증금은 통보한 날이 아니라 도달일로부터 3개월이 지난 날, 그리고 임차인이 집을 비워주는 시점을 기준으로 반환의무가 발생합니다.

4. 임대인이 반환을 미룰수록 지연손해금 등 부담은 임대인에게 커집니다

“세입자 구하면 준다”는 말은 법적으로 반환 거부 사유가 되지 못합니다.

해지 효력발생일이 지나고 임차인이 목적물 반환(이사)까지 마쳤는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 그때부터는 임대인이 이행지체 책임을 지게 됩니다. “새 세입자를 구해야 돈을 줄 수 있다”는 사정은 임대인 쪽의 내부 사정일 뿐, 법적으로 반환의무 이행을 늦출 정당한 사유가 아닙니다.

임차인이 보증금반환청구소송을 제기해 승소하면, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금이 원금에 가산됩니다. 반환이 늦어질수록 임대인이 추가로 부담하는 금액이 누적되는 구조입니다.

또한 임차인이 이사를 나가면서도 대항력·우선변제권을 유지하고 싶다면, 이사와 전출 이전에 임차권등기명령을 먼저 신청해두는 것이 안전합니다. 임차권등기가 마쳐지기 전에 이사·전출을 하면 대항력을 잃을 수 있어, 보증금을 온전히 지키려면 이 순서를 지켜야 합니다.

임대인이 반환을 미룰수록 지연손해금이 누적되고, 임차인은 임차권등기명령으로 대항력을 지킨 뒤 반환을 구할 수 있습니다.

5. 통보 후 보증금을 못 받으면 이렇게 진행됩니다

해지 통보의 증거를 확보하는 단계부터 결과가 갈립니다.

실제 절차는 통상 ①해지통지를 내용증명우편으로 발송해 도달일을 명확히 확보 → ②효력발생일(도달일로부터 3개월)이 지나도 반환이 없으면 임차권등기명령 신청(수원 지역이라면 수원지방법원) → ③그래도 미반환 시 보증금반환청구소송 제기(수원지방법원) → ④승소 확정판결을 받고도 임대인이 임의로 지급하지 않으면 강제집행 순으로 진행됩니다.

해지통보를 이미 구두나 문자로 해버린 경우라도 소송 단계에서는 도달일 입증이 관건이 되므로, 뒤늦게라도 내용증명으로 다시 한번 해지 의사와 반환 요구를 명확히 해두는 것이 좋습니다.

1. 해지통지를 언제, 어떤 방법으로 보냈고 임대인에게 언제 도달했는지(내용증명 발송·배달 내역)부터 확인합니다.

2. 임대차계약서 원본과 갱신 이후 조건 변경 여부(차임·관리비 등)를 정리해 묵시적 갱신 성립 여부를 뒷받침합니다.

3. 전입신고·확정일자 유지 여부와 실제 이사(퇴거) 예정일을 정리해, 임차권등기명령 신청 시점을 놓치지 않도록 확인합니다.

이러한 자료를 갖춘 상태에서 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 임차권등기명령과 보증금반환청구소송을 시기를 놓치지 않고 진행해 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

묵시적 갱신 상태에서의 해지·보증금 문제는 “계약서를 다시 안 썼으니 그냥 편하게 나가면 되겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 통보 시점, 도달 방법, 3개월이라는 기간을 놓치면 이사 계획과 보증금 회수 시점이 모두 어긋나게 됩니다.

보증금을 받아야 하는 임차인 입장에서는 해지통지를 언제, 어떻게 보냈는지를 명확히 증명할 자료부터 갖추는 것이 먼저입니다. 반대로 반환할 임대인 입장에서도 “새 세입자를 구해야 준다”는 생각만으로는 지연손해금 부담을 피할 수 없고, 3개월이라는 법정 기간과 동시이행 관계를 정확히 이해해야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

저는 임대차 관계에서 보증금을 돌려받아야 하는 쪽과, 반환 시점·조건을 두고 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 통지 시점과 도달 증거를 어떻게 정리하느냐에 따라 분쟁 해결 속도가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

해지를 통보했는데 언제 보증금을 받을 수 있을지 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 문자로만 “계약 끝나면 나가라”고 했는데, 이것도 갱신거절 통지로 인정되나요?

A. 통지 자체는 문자·구두도 가능하지만, 법정 통지기간(계약만료 6개월~2개월 전) 안에 이뤄졌는지가 관건입니다. 그 기간을 넘겨 말했다면 묵시적 갱신을 막지 못하고, 이 경우 임차인은 제6조의2에 따른 해지권을 행사할 수 있습니다.

Q. 임대인도 묵시적 갱신 후에 3개월 전 통보로 계약을 끝낼 수 있나요?

A. 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 임차인에게만 인정되는 해지권입니다. 임대인은 이 조항으로 중도 해지할 수 없고, 다음 갱신 시기에 맞춰 별도로 법정 기간 안에 갱신거절 통지를 해야 합니다.

Q. 해지통보 후 3개월이 되기 전에 미리 이사를 나가도 되나요?

A. 이사 자체는 가능하지만, 효력발생일 전까지는 계약이 유지되므로 그 기간의 차임 지급의무는 남습니다. 다만 임대인과 협의해 조기 정산에 합의하면 3개월을 채우지 않고도 종료할 수 있습니다.

Q. 3개월 기산일은 통보를 보낸 날인가요, 임대인이 받은 날인가요?

A. 임대인에게 통지가 도달한 날부터 3개월을 계산합니다. 구두 통보는 도달 시점 입증이 어려우므로 내용증명우편으로 발송해 배달 내역을 확보해두는 것이 안전합니다.

Q. 보증금에서 임대인이 공제할 수 있는 항목은 무엇인가요?

A. 연체된 차임, 관리비 미납분, 임차인 귀책으로 인한 목적물 손상에 대한 손해배상채권 등 임대차관계에서 발생한 임차인의 채무는 공제 대상입니다. 자연스러운 노후화(통상의 손모)는 공제 대상이 아닙니다.

Q. 상가를 임차하고 있는 경우에도 동일하게 적용되나요?

A. 상가건물임대차보호법에도 묵시적 갱신과 그 해지에 관한 유사한 규정이 있어 기본 구조는 비슷하지만, 환산보증금 초과 여부 등에 따라 적용 범위가 달라질 수 있어 별도로 확인이 필요합니다.