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재개발 공동투자, 약정서 없이 시작해선 안 되는 이유

이진훈 변호사

[부동산] 재개발 공동투자 약정서 없이 시작하면 안 되는 이유

이 글에서 알 수 있는 것

· 1+1 분양이 무엇이고 왜 다들 노리는지 (전매제한 포함)

· 공동투자에서 반드시 터지는 5가지 지점

· 약정서로 분쟁을 막은 실제 설계 (민법 269·703조)

■ 1+1 분양이 뭐길래 다들 노리나

재개발에서 조건이 맞으면 한 사람이 새 아파트 2채를 받을 수 있습니다. 이걸 '1+1 분양'이라고 부릅니다.

◆ 1+1 분양 — 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목
종전 자산의 '가격 범위' 또는 '주거전용면적 범위' 안에서 2주택을 공급받을 수 있습니다.
이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하여야 합니다.
그 60㎡ 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 행위 포함, 상속은 제외)가 금지됩니다.
▶ 조문 원문 보기: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제76조

여기서 '이전고시'란, 새 아파트의 소유권이 조합원 앞으로 정리되는 행정 절차의 마무리 단계를 말합니다.

즉 큰 평수 1채와 작은 평수 1채를 받되, 작은 집은 한동안 팔 수 없다는 뜻입니다.

그럼 이걸 둘이 나눠 가지려면 무엇을 정해야 할까요?

■ 공동투자에서 반드시 터지는 5가지

☑ ① 조합원 자격은 1명 — 여러 명이 지분으로 나눠 가져도, 조합원 지위는 대표 1명(대표조합원)만 인정됩니다(도시정비법 39조).

☑ ② 추가분담금 — 사업 중 더 내야 할 돈을 누가 얼마나 부담할지

☑ ③ 큰 평수·작은 평수 — 누가 어느 집을 갖고, 가치 차이는 어떻게 정산할지

☑ ④ 지분 처분 — 한쪽이 자기 지분을 팔거나 담보로 잡히면

☑ ⑤ 사망 — 투자자 한 명이 사망하면 그 지분과 약정은 어떻게 되는지

이 다섯 가지는 '혹시'가 아니라 '언젠가'의 문제입니다. 정해두지 않으면, 사이가 좋을 때 시작한 투자가 사이가 틀어질 때 소송이 됩니다.

▷ 공동투자는 시작 전 설계가 전부입니다. 투자 구조를 확정하기 전에 약정서 초안부터 검토하시길 권합니다.

■ 실제 사례 — 약정서로 정리한 것들

제가 자문한 사건입니다. (의뢰인이 특정되지 않도록 구역 등은 밝히지 않습니다.)

서울의 한 재개발 구역 물건을 55대 45 비율로 공동 매수하려는 분들이었습니다. 저는 약정서에 이런 것들을 담았습니다.

☑ 비용 부담 — 매매대금·취득세·추가분담금·이주비·제세공과금을 투자비율로 배분

☑ 대납과 회수 — 한쪽이 못 내면 다른 쪽이 대납하고, 이자와 회수 절차까지 규정

☑ 공동 의사결정 — 1+1 신청·평형 선택·현금청산 여부 등 핵심 사항은 사전 동의

☑ 준공 후 분리 — 각자 1채 단독 소유로 가는 공유물분할과 감정평가 정산 기준

☑ 처분 제한·위약금, 그리고 사망 시 약정 승계 조항

■ 약정서의 법적 뼈대

공동 소유에는 두 얼굴이 있습니다. 내 지분은 내 것(공유)이지만, 사업은 함께 굴러갑니다(조합적 관계).

◆ 왜 '나중에'가 아니라 '지금' 계약인가
공유물을 나누는 방법에 관해 협의가 안 되면, 결국 법원에 분할을 청구하게 됩니다(민법 269조).
함께 사업을 경영하기로 한 약속은 '조합'입니다(민법 703조).
→ '나중에 협의하자'는 분쟁의 씨앗입니다. 기준을 미리 계약으로 정해두는 것이 안전망입니다.

다만 분명히 해두겠습니다.

이 약정서는 '분쟁 제로'를 보장하는 문서가 아니라, 분쟁 가능성을 크게 줄이는 안전망입니다.

재개발 자체에는 사업 지연·추가분담금 증가·현금청산 같은 위험이 늘 함께한다는 점도 함께 기억해 주세요.

(세금 문제는 사안마다 달라, 세무 검토는 별도로 필요합니다.)

■ 공동투자 전 체크리스트

☑ 투자비율과 비용분담표

☑ 핵심 사항의 의사결정 규칙(사전 동의 대상)

☑ 출구 전략 — 공유물분할·정산 기준

☑ 지분 처분 제한과 위약금

☑ 사망·상속 대비 승계 조항

☑ 약정서 공증 여부 검토

◆ 30초 요약

· 1+1 분양은 조건이 맞으면 2주택을 받는 제도이며, 60㎡ 이하 1채는 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 금지됩니다(상속 제외).

· 여러 명이 공유해도 조합원 지위는 대표 1명만 인정됩니다(도시정비법 39조).

· 추가분담금·평형 귀속·지분 처분·사망은 공동투자에서 반드시 정해둬야 할 지점입니다.

· 공유물분할은 협의가 안 되면 법원으로 가므로(민법 269조), 기준을 미리 계약으로 정해야 합니다.

· 약정서는 분쟁을 없애는 마법이 아니라 위험을 크게 줄이는 안전망입니다.

■ Q&A 모음

Q. 구두 약속이나 카톡만으로도 되나요?

A. 위험합니다. 장기간 진행되는 재개발에서는 기억과 대화만으로 다투기 쉽습니다. 핵심 조건은 문서로 명확히 남겨야 합니다.

Q. 이미 같이 샀는데 지금이라도 약정서를 쓸 수 있나요?

A. 가능합니다. 오히려 분담금·평형 선택 같은 큰 결정이 오기 전에 서둘러 정리해두는 것이 좋습니다.

Q. 1+1은 아무 재개발이나 되나요?

A. 아닙니다. 종전 자산의 가격·면적 범위라는 요건이 있고, 구역과 관리처분계획에 따라 달라집니다.

재개발 공동투자에서 가장 중요한 것은 투자 그 자체가 아니라, 권리관계를 미리 정리해두는 일입니다.

투자 구조를 확정하기 전에, 약정서 초안 검토부터 함께하겠습니다. 편히 문의 주세요.

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